TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Minute N°

N° RG 25/01129 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LE5X

[L] [T] Né Le 26/04/1977 AU MAROC

C/

[Z] [B], [F] [M]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 19 JANVIER 2026

DEMANDEUR:

M. [L] [T] Né Le 26/04/1977 AU MAROC

né le 26 Avril 1977 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Caroline RIGO, avocat au barreau de NIMES

M. [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 20 Octobre 2025

Date des Débats : 15 décembre 2025

Date du Délibéré : 19 janvier 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 19 Janvier 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 15 mars 2023, monsieur [L] [T] a donné à bail à madame [Z] [B] et à monsieur [F] [M] (ci-après les consorts [U]) un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer de 980 euros hors charges, outre une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2024, monsieur [L] [T] a fait signifier aux consorts [U] un commandement de payer les loyers et charges, visant une clause résolutoire contenue dans le bail, pour un montant de 5.218 euros.

Par actes distincts du 30 juin 2025, monsieur [L] [T] a fait assigner les consorts [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de toute occupant de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement les consorts [U] à lui payer :

«  La somme provisionnelle de 8.515,00 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2024 pour les sommes portées sur le commandement et à la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement ;

«  Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables indexés conformément aux dispositions du contrat et au dispositions légales et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement les consorts [U] aux dépens ;

— condamner solidairement les consorts [U] à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 octobre 2025, et a été retenue à l’audience du 15 décembre 2025 après avoir fait l’objet de plusieurs renvois.

Lors de l’audience, monsieur [L] [T], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 11.626,00 euros selon décompte arrêté à la date du 13 novembre 2025, et le montant sollicité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.500 euros. Le demandeur a également sollicité le rejet de l’ensemble des demandes formées par les défendeurs à son encontre.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir, au visa des articles 21, 22 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 que le contrat de bail est parfaitement lisible et permet de se convaincre de l’existence d’une clause résolutoire. Il soutient qu’aucun paiement est intervenu dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qu’il a fait délivrer aux locataires. Il déplore que ceux-ci n’aient pas non plus justifié dans le délai d’un mois prévu par le bail de la souscription d’une assurance locative, ni versé le dépôt de garantie. Il réfute avoir encaissé un dépôt de garantie en espèce, en déclarant que les locataires lui ont transmis un chèque qu’il n’a pas pu encaisser à défaut de provision suffisante. Il déclare avoir d’ores et déjà pris en compte les versements des allocations de la caisse des allocations familiales dans le calcul de la dette locative. Il déclare que madame [Z] [B] ne lui a jamais réclamé les quittances de loyer de sorte qu’il n’est pas obligé de les lui fournir, et qu’en tout état de cause il les a transmises à l’UDAF. Il soutient que les désordres allégués par cette dernière ne sont pas démontrés, et que les photographies qu’elle verse aux débats ne sont pas probantes en raison de leur mauvaise qualité qui ne permet pas de constater la réalité des dysfonctionnements invoqués. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement en déclarant que madame [Z] [B] ne justifie pas de sa situation personnelle et pécuniaire, et que le loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

En défense, madame [Z] [B], représentée par son avocat, sollicite aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience de :

A titre principal :

— déclarer la clause résolutoire nulle et non-avenue ;

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

— dire n’y avoir lieu à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son fait ;

— ordonner la réalisation des travaux pour l’aération et le store dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— condamner monsieur [L] [T] à lui verser les sommes de :

«  600 euros au titre de l’irrégularité du bail,

«  8250 euros au titre du préjudice de jouissance,

— lui accorder un délai de paiement à hauteur de vingt-quatre (24) mois ;

A titre subsidiaire :

— lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux ;

En tout état de cause :

— rejeter les demandes formulées par monsieur [L] [T] au titre des dépens et frais irrépétibles ;

— condamner monsieur [L] [T] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître RIGO.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des 3 et 21 de la loi du 06 juillet 1989, qu’il existe un ensemble d’irrégularités portant sur le bail qu’elle a souscrit, et ce alors même qu’elle a elle-même satisfait aux obligations légales en souscrivant une assurance habitation. Elle déplore qu’aucun exemplaire du bail ne lui ait été remis et avoir dû faire une sommation de communiquer pour en obtenir un exemplaire original, le bail qui lui a été transmis étant illisible et ne permet pas de prendre connaissance du contenu de la clause résolutoire. Elle déclare que le bail ne comporte par ailleurs pas l’ensemble des mentions obligatoires prévues par l’article 3 de la loi susvisée, et qu’il ne lui été remis ni de copie de la caution, ni de dossier technique avec DPE et constat de risque à l’exposition au plomb. Elle dénonce n’avoir jamais reçu de quittance alors que le bailleur a reçu des paiements complets et partiels par virements et en espèce, et n’avoir jamais eu de décompte des charges locatives.

Elle se prévaut par ailleurs d’une insalubrité du logement sur le fondement de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, en déclarant que la VMC de la salle de bain n’a jamais fonctionné et que des moisissures sont apparues dans la salle de bain et dans la chambre de son fils ; et que le store du salon ne se ferme plus depuis trois ans sans que le bailleur ne procède à sa réparation.

Elle conteste les sommes sollicitées par le bailleur, en déclarant d’une part avoir réglé le dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux, et d’autre part avoir procédé à des virements de sorte qu’elle n’est plus redevable que de la somme de 1450 euros pour la caution et de 529 euros pour le loyer résiduel du mois d’octobre 2025 au moment de ses dernières écritures. Elle affirme que le bailleur ne justifie pas d’un décompte actualisé de sa créance et que le détail des dettes qu’il produit concerne seulement l’allocation logement de la caisse des allocations familiales et non sa dette locative propre. Dès lors, elle considère que les sommes réclamées par le bailleur correspondent en réalité aux APL.

Au soutien de sa demande de délais de paiement et de délais à titre subsidiaire pour quitter les lieux, elle fait valoir, sur le fondement des articles L. 412-1, L. 412-2, L. 412-3, L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et 1343-5 du code civil, être dans une situation fragile. Elle déclare en effet qu’elle n’a pas d’autre hébergement possible pour le moment et qu’elle est mère de deux enfants dont l’un est atteint de trisomie 21, et enceinte d’un enfant à naître en mai 2025. Elle déclare par ailleurs souffrir elle-même de problèmes de santé.

Monsieur [F] [M], défendeur assigné à étude et avisé des dates d’audience par lettres simples, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, monsieur [F] [M], régulièrement assigné et avisé de la date de renvoi de l’audience, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire à son égard en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I- Sur la recevabilité de l’assignation

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, le bailleur justifie avoir valablement signalé le commandement de payer en date du 09 décembre 2024 à la CCAPEX par voie électronique 11 décembre 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteints à la date de délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du département par voie électronique le 1er juillet 2025 pour l’audience du 15 décembre 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution du bail diligentée à l’encontre des consorts [U] sera déclarée recevable.

II- Sur les contestations élevées par madame [Z] [B]

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Outre des contestations sur les montants des loyers et charges impayés, la locataire soulève des manquements du bailleur à son obligation de jouissance paisible du logement par le locataire, en indiquant qu’il l’a privée de chauffage à distance, et tenant à la non-décence du logement, caractérisée par la non-conformité de la ventilation ayant conduit à l’apparition de traces de moisissures.

S’agissant du montant réclamé par le bailleur, madame [Z] [B] affirme, relevés de l’UDAF à l’appui, avoir repris le paiement de ses loyers de sorte que sa dette ne s’élève plus qu’à la somme de 1450 euros pour la caution dont elle ne peut justifier le versement même si elle affirme y avoir procédé, et à la somme de 529 euros au titre du dernier loyer. Elle verse aux débats la preuve de virements au profit d’un bénéficiaire dénommé " [L] « à hauteur de 530 euros le 06 août 2025 et le 13 septembre 2025. Elle conteste que les sommes qui lui sont réclamées par son bailleur soient des sommes dues au titre de ses loyers, en déclarant qu’il ne s’agit que de sommes que le bailleur aurait dû percevoir de la caisse des allocations familiales, ce que celui-ci conteste. Le décompte locatif versé au dossier par celui-ci fait cependant apparaître des sommes à côté desquelles il est indiqué entre parenthèses » allocation logement " alors même que l’intéressé déclare avoir déduit les allocations des sommes réclamées. Il ne déclare pas pour autant ne pas avoir perçu ces allocations logement, de sorte qu’un réel doute existe sur l’étendue et le montant exact de la dette de madame [Z] [B].

S’agissant de la décence du logement loué par madame [Z] [B], si monsieur [L] [T] déclare que le logement est parfaitement salubre et bien isolé en transmettant une attestation de son ancienne locataire à l’appui ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique en date du 15 juillet 2021, force est de constater que ce diagnostic mentionne dans la vue d’ensemble du logement en page 4 que l’isolation des murs d’enceinte est insuffisante de même que celle du plafond. Madame [Z] [B] relate quant à elle l’existence d’un problème d’aération ayant conduit à l’apparition de traces d’humidité, et un problème de fermeture du store du salon depuis plusieurs années, défauts qu’elle prouve par des photographies versées aux débats.

Ainsi, en l’état, il appert qu’il existe plusieurs contestations sérieuses, liées à l’étendue de la dette d’une part, et à la décence du logement d’autre part, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Ainsi, le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait être compétent pour trancher les demandes présentées au cours de la présente instance.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DECLARONS monsieur [L] [T] recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses ;

RENVOYONS monsieur [L] [T] à mieux se pourvoir ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

REJETONS la demande de monsieur [L] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de madame [Z] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La Greffière, La Juge,