TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01122 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5QE

[R] [U]

C/

[X] [N]

JUGEMENT DU 06 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 06 Mars 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [R] [U]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jamellah BALI de la SCP BALI COURQUIN JOLLY PICARD, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [N]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 08 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Valérie DUFOUR

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat ayant pris effet le 14 février 2017, Madame [R] [U] a donné à bail à Madame [X] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 570 euros et 70 euros au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [R] [U] a fait signifier à la locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire les 12 décembre 2022 et 05 juin 2024, puis l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 08 janvier 2025, Madame [R] [U], représentée par son Conseil, s’est référée à son acte introductif d’instance. Elle a sollicité du tribunal de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail à usage d’habitation à compter du 06 août 2024, soit deux mois après le commandement de payer du 05 juin 2024 ;

— déclarer en conséquence Madame [X] [N] occupante sans droit ni titre à compter de cette date et ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous biens et occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— autoriser en ce cas la séquestration du mobilier garnissant les lieux dans tel garde meubles au choix des demandeurs et ce, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— fixer l’indemnité d’occupation due, depuis l’exécution de la clause résolutoire, soit à compter du 06 août 2024, jusqu’à complète libération des lieux, équivalente au montant du loyer quotidien et charges ;

— condamner Madame [X] [N] au paiement de la somme actualisée de 1.926,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées dues suivant décompte arrêté au 07 janvier 2025 ;

— condamner Madame [X] [N] au paiement du coût des deux commandements de payer, soit la somme de 126,79 euros et 169,96 euros ;

— condamner Madame [X] [N] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [X] [N] aux entiers dépens comprenant les frais d’exécution de la présente décision ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par ailleurs, elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [X] [N], comparante en personne, a reconnu la dette. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, elle a exposé sa situation personnelle et financière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 8) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [X] [N] le 05 juin 2024 pour un montant en principal de 3.747,20 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 août 2024.

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Madame [X] [N] pourra être ordonnée.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de statuer plus avant de ce chef.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Madame [R] [U] produit un décompte démontrant que Madame [X] [N] reste lui devoir la somme de 1.926,38 euros à la date du 07 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus).

Madame [X] [N], comparante, reconnait le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.926,38 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 06 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de janvier 2025 inclus).

Madame [X] [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE

RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Madame [X] [N] sollicite des délais de paiement à hauteur de mensualités de 150 euros en sus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique percevoir 1.530 euros de salaire mensuel hors prime et 485 euros au titre des prestations sociales. En outre, elle précise avoir deux enfants ; l’un étant inscrit dans une école d’avocat et l’autre étant salarié. La bailleresse est quant à elle opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire au motif que les irrégularités de paiement seraient fréquentes, que trois commandements de payer ont été délivrés à l’encontre de la locataire et que celle-ci ne régularise sa situation qu’in extremis avant l’audience et parfaite en connaissance des règles légales, étant anciennement employée auprès d’un bailleur social.

Le tribunal est sensible à la situation de la bailleresse et constate qu’en seulement dix-huit mois, elle a dû faire délivrer deux commandements de payer les loyers et que les démarches judiciaires entamées lui sont nécessairement coûteuses sur un plan moral et financier. Néanmoins, l’endettement a significativement diminué depuis la délivrance du commandement et la locataire a repris le paiement intégral du loyer depuis le mois d’octobre 2024, de sorte que les conditions légales à un maintien dans les lieux sont réunies.

Par conséquent, Madame [X] [N] bénéficiera d’une ultime chance et sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 12 mensualités de 150 euros chacune et une 13ème mensualité, correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [X] [N] se libère de sa dette locative dans les délais accordés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois, il convient de l’avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour Madame [R] [U] de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, ce compris le coût des deux commandements de payer des 12 décembre 2022 et 05 juin 2024 dont le montant n’a pas à être liquidé par la présente juridiction s’agissant d’une compétence exclusive du juge de l’exécution. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur les dépens de l’exécution, s’agissant là aussi d’une compétence exclusive du juge de l’exécution.

Compte-tenu des démarches qu’a dû accomplir Madame [R] [U], Madame [X] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il s’agit-là d’une somme particulièrement importante, se voulant dissuasive afin d’éviter la réitération de telles irrégularités de paiement au préjudice de la bailleresse.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [R] [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2017 entre Madame [R] [U] et Madame [X] [N] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 06 août 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à verser à Madame [R] [U] la somme de 1.926,38 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 07 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus) ;

AUTORISE Madame [X] [N] à s’acquitter de la somme de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 150 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [R] [U] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Madame [X] [N] soit tenue de verser à Madame [R] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à verser à Madame [R] [U] la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 12 décembre 2022 et 05 juin 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER