TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Minute N°

N° RG 24/00382 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXOB

Syndic. de copro. LE SOLEIL LEVANT .RCS [Localité 11] N° 824 677 033.

C/

S.C.I. LA SCI SIRAJ IMMOBILIER . RCS [Localité 10] N° 848 373 627.

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LE SOLEIL LEVANT .RCS [Localité 11] N° 824 677 033.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas DOUCENDE de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.C.I. LA SCI SIRAJ IMMOBILIER . RCS [Localité 10] N° 848 373 627.

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy TOILLIE, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des Débats : 26 novembre 2024

Date du Délibéré : 25 février 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 25 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière SIRAJ Immobilier (SCI SIRAJ) est propriétaire des lots 927, 1509 et 1632 au sein de la l’immeuble LE SOLEIL LEVANT sis [Adresse 5].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble (SDC) LE SOLEIL LEVANT, représenté par son syndic la société par actions simplifiée (SAS) H4 IMMOBILIER, a, par acte en date du 7 octobre 2024 assigné la SCI SIRAJ, devant le Tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, au bénéfice de l’exécution provisoire, afin de :

— condamner la SCI SIRAJ au paiement de la somme de 4 688,37 euros au titre des charges à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022,

— condamner la SCI SIRAJ à 1 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner la SCI SIRAJ à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 26 novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné la SCI SIRAJ ne s’est pas faite représenter à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La SCI SIRAJ a été assignée par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) et n’était pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriétéLe contrat de syndicLes procès-verbaux d’assemblée générale en date des 11 juin 2022 et 3 juin 2023, approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/10/2020 au 31/12/2021 et du 01/01/2022 au 31/12/2022Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au31 mars 2024, pour un montant total de 4 688,37 eurosDes appels de fonds des 30 jun 2022, 11 juillet 2022, 1er septembre 2022, 24 octobre 2022, 25 novembre 2022, 1er mars 2023, 28 décembre 2022, 24 janvier 2023, 7 juin 2023, 8 juin 2023, 25 août 2023, 28 août 2023, 4 décembre 2023 et 7 décembre 2023différentes mises en demeure dont la dernière en date du 22 janvier 2024 adressée au défendeur par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 24 janvier 2024.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que la SCI SIRAJ a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 22 janvier 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 11 juin 2022 et 3 juin 2023 approuvant les comptes des exercices du 01/10/2020 au 31/12/2021 et du 01/01/2022 au 31/12/2022 et votant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 31 mars 2024 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 4 688,37 euros.

Toutefois, il apparait dans les décomptes détaillées, fournis en pièce 3 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisées comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

24/08/2022 Frais de MISE EN DEMEURE AVEC AR du 24/08 35 euros26/10/2022 Frais de MISE EN DEMEURE PROTOCOLE RECO du 35 euros22/02/2023 Frais de MISE EN DEMEURE AVEC AR du 22/02 35 euros18/04/2023 Frais de MISE EN DEMEURE PROTOCOLE RECO du 35 euros01/08/2023 Frais de MISE EN DEMEURE PROTOCOLE RECO du 35 euros26/10/2023 Frais de M. E.D PROTOCOLE RECOUVREMENT du 2 48 euros22/01/2024 Frais de M. E.D PROTOCOLE RECOUVREMENT du 2 48 euros

Soit la somme totale de 271 euros qui a été incluse indument dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparait que la somme de 4 417,37 euros est justifiée.

Le demandeur invoque un début des intérêts à compter du 24 août 2022. Pour autant les intérêts ne peuvent pas courir à compter de cette date pour l’ensemble de la somme, certains montants étant apparus postérieurement. En l’absence d’explication détaillées sur ce point, il convient de retenir la date de réception de la dernière mise en demeure.

En conséquence, il convient de condamner la SCI SIRAJ à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SOLEIL LEVANT la somme de 4 417,37 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la dernière mise en demeure le 24 janvier 2024.

Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Le syndicat doit justifier du montant des frais de recouvrement et de leur caractère postérieur à une mise en demeure, et que ces frais ne sont pas déjà compris dans les dépens. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 271 euros

Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence du défendeur malgré les multiples mises en demeure a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. Le demandeur ne justifie pas de la mise sous sauvegarde évoquée.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI SIRAJ à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI SIRAJ est partie perdante au procès. En conséquence elle sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SCI SIRAJ sera condamnée à payer à le SDC LE SOLEIL LEVANT une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière SIRAJ Immobilier à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] SOLEIL LEVANT :

— la somme de 4 417,37 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 janvier 2024,

— la somme de 271 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la société civile immobilière SIRAJ Immobilier à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] LEVANT la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société civile immobilière SIRAJ Immobilier à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SOLEIL LEVANT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE la société civile immobilière SIRAJ Immobilier aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière Le juge