RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/02183 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HLGL

NAC : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 03 MARS 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [B]

né le 04 Septembre 1972 à [Localité 7]

Profession : Agent de maitrise, demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [O] épouse [B]

née le 26 Novembre 1971 à [Localité 7]

Profession : Prothésiste dentaire, demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Quentin ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [U], en son nom personnel et en qualité d’ayant-droit de Madame [H] [I] épouse [U] décédée en cours d’instance, le 22 septembre 2022, à [Localité 4] (SEINE MARITIME)

né le 04 Mai 1937 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Caroline VELLY, avocat au barreau de ROUEN, substitué par M^e Blandine CHAUVIN, avocat au barreau de ROUEN

JUGE UNIQUE : Louise AUBRON-MATHIEU Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER lors des débats : Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 07 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 03 mars 2025

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

N° RG 23/02183 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HLGL jugement du 03 mars 2025

— mis à disposition au greffe

— rédigé par Louise AUBRON-MATHIEU

— signé par Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux et Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition

*********************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant compromis de vente sous seing privé en date du 29 avril 2021, M. [C] [U] et Mme [H] [I] épouse [U] se sont engagés à vendre leur maison d’habitation à M. [V] [B] et Mme [P] [O] épouse [B], située [Adresse 3] à [Localité 8] (27), au prix de 343 000 euros.

La date de réitération de la vente par acte authentique a été fixée au 16 septembre 2021.

Le compromis de vente comportait une clause pénale correspondant à 10% du prix de vente, soit la somme de 34 300 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 septembre 2021, les époux [B] ont indiqué aux époux [U] qu’ils souhaitaient renoncer à la réitération de la vente, considérant qu’ils n’avaient pas été informés au moment de la signature du compromis de ce qu’un sinistre avait affecté le bien immobilier et que ce dernier se situait dans une commune soumise à un arrêté de catastrophe naturelle.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 septembre 2021, les époux [U] ont mis en demeure les époux [B] de leur payer la somme de 34 300 euros, au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente.

Par acte d’huissier en date du 7 janvier 2022, les époux [U] ont assigné les époux [B] devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 34 300 euros, outre 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 novembre 2022, l’interruption de l’instance a été constatée en raison du décès de Madame [H] [I] épouse [U].

Par ordonnance en date du 16 octobre 2023, le juge de la mise en état a fait injonction à M. [C] [U] de produire tout acte de notoriété ou de dévolution successorale et le 30 novembre 2023, M. [C] [U] a versé au débat l’attestation de Maître [W], notaire chargé de la succession de son épouse, établissant qu’à défaut d’enfants et de descendants, M. [C] [U] venait seul à la succession de son épouse.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 2 septembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2024, les époux [B] demandent au tribunal de :

Condamner M. [C] [U] à payer à M. [V] [B] et à Mme [P] [O] épouse [B] la somme de 34 300 euros ;Condamner M. [C] [U] à payer M. [V] [B] et à Mme [P] [O] épouse [B] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

N° RG 23/02183 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HLGL jugement du 03 mars 2025

Condamner M. [C] [U] aux dépens ;Débouter M. [C] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

Au visa des articles 1112-1, 1130, 1136, 1137 et 1217 du code civil, les époux [B] sollicitent à titre principal l’application de la clause pénale insérée au compromis de vente, dans la mesure où les époux [U] ont commis une faute en dissimulant une information déterminante aux époux [B].

A titre subsidiaire, les demandeurs sollicitent l’indemnisation de leur préjudice par les époux [U] estimant que ces derniers ont manqué à leur devoir d’information, en leur dissimulant le fait que des fissures affectant la maison nécessitaient des travaux conséquents évalués à hauteur de 21 591, 90 euros et qu’ils avaient perçu la somme de 20 070,90 euros par leur assurance sans l’affecter à la réparation des désordres. Les époux [B] estiment qu’ils ont subi un préjudice du fait de l’impossibilité de réitérer la vente en raison de la faute des vendeurs, qui justifie leur indemnisation à hauteur du montant prévu par la clause pénale dans la mesure où ils ont dû louer un logement dans l’attente de pouvoir acheter un autre bien, beaucoup plus cher et avec une localisation moins intéressante.

En réponse aux moyens invoqués par M. [C] [U], les époux [B] font valoir que le défendeur dénature la clause insérée au contrat lorsqu’il indique qu’elle ne peut recevoir application seulement dans le cas où une des parties refuserait de réitérer la vente, dans la mesure où l’article 1231-5 du code civil vise bien l’inexécution générale du contrat. Le défendeur ne peut pas non plus soutenir que les acquéreurs, qui habitaient la commune concernée, ne pouvaient ignorer qu’un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris le 18 septembre 2018 et en déduire qu’ils n’auraient commis aucune dissimulation d’information, dans la mesure où seules les victimes de ce phénomène naturel avaient été informées. M. [C] [U] ne peut non plus faire valoir qu’en raison de son âge, il aurait oublié d’en parler, ce dernier ayant perçu une indemnisation de son assureur en 2020. De plus, il a signé le compromis de vente mentionnant que l’immeuble n’avait subi aucun sinistre antérieur.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2024, M. [C] [U] demande au tribunal de :

A titre principal, débouter les époux [B] de leurs demandes ;A titre subsidiaire, réviser le montant de la clause pénale à de plus justes proportions ;En tout état de cause, condamner les époux [B] à payer aux époux [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa des articles 1103, 1231-5, 1304-3 du code civil, M. [C] [U] fait valoir que les époux [B] ne peuvent solliciter l’application de la clause pénale dans la mesure où elle ne peut sanctionner que l’événement envisagé et non toute faute contractuelle. En l’espèce, la clause pénale prévue au compromis de vente vise le refus de régularisation de l’acte de vente par une des parties et les époux [B] ont refusé de réitérer la vente sans justifier de l’application d’une condition suspensive. Concernant le moyen selon lequel le vendeur aurait manqué à son devoir d’information, d’une part les époux [B] ne pouvaient ignorer l’existence de l’arrêté de catastrophe naturelle dans la mesure où ces derniers habitaient également à [Localité 8] et se trouvaient directement concernés, d’autre part, le désordre constaté par l’expert était un simple désordre esthétique et ne nécessitait pas des travaux urgents. Les époux [B] ne pouvaient ignorer l’existence de fissures sur la façade de la maison dans la mesure où ils sont venus à plusieurs reprises pour visiter le bien et y faire des travaux.

Si la clause pénale devait trouver à s’appliquer, M. [C] [U] demande à ce que le montant de la clause pénale soit modéré, dans la mesure où les demandeurs ne justifient pas que le manquement à l’obligation d’information invoqué leur a causé un préjudice pouvant être évalué à hauteur de 34 300 euros, puisque ces derniers ont fait l’acquisition d’un nouveau bien immobilier très rapidement.

MOTIFS

Selon l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 1112-1 du code civil prévoit que : « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

En vertu de l’article 1130 du code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Selon l’article 1137 du code civil : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Selon l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

1. Sur la demande des époux [B] visant à condamner M. [C] [U] au paiement de la somme de 34 300 euros

Sur la condamnation de M. [C] [U] au paiement de la somme de 34 300 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente

Il ressort des termes de la clause pénale insérée au compromis de vente conclu entre les époux [U] et [B] le 29 avril 2021 que : « Il est expressément prévu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts. La partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnité forfaitaire de son préjudice, la somme de trente-quatre-mille-trois-cents euros (34 300 euros) de l’autre partie. Dans ce cas, la rémunération du mandataire restera due intégralement dans les conditions de forme prévues ci-après, à la rubrique « négociation », l’opération étant définitivement conclue ».

En dépit de la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente, les époux [B] ont refusé de procéder à la réitération de la vente par acte authentique prévue le 16 septembre 2021.

Ils considèrent que leur refus de procéder à la réitération de la vente est justifié par le fait que les époux [U] auraient manqué à leur devoir d’information et sollicitent ainsi l’application de la clause pénale prévue au contrat.

Or, il est de jurisprudence constante qu’une clause pénale est d’application stricte, ce dont il résulte qu’elle ne sanctionne que l’événement qu’elle avait envisagé et non par analogie toute faute contractuelle imputable à l’une ou l’autre des parties.

En l’espèce, l’événement que sanctionne la clause pénale prévue au compromis de vente est le refus de procéder à la réitération de la vente par acte authentique et non le manquement des vendeurs à leur devoir d’information.

Il résulte des pièces versées au débat que les vendeurs, contrairement aux acheteurs, ont sollicité la réitération de la vente par acte authentique.

Dès lors, la clause pénale prévue au compromis de vente ne peut recevoir application.

Par conséquent, les époux [B] ne pourront obtenir la condamnation de M. [C] [U] à leur payer la somme de 34 300 euros sur ce fondement.

Sur la condamnation de M. [C] [U] au paiement de la somme de 34 300 euros à titre de dommages et intérêts

Les époux [B] entendent solliciter la condamnation de M. [C] [U] au paiement de la somme de 34 300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement du dol ou du devoir précontractuel d’information.

La caractérisation du dol nécessite la réunion d’un élément matériel consistant en des manœuvres, des mensonges ou une réticence dolosive et d’un élément moral consistant en l’intention de dissimuler une information déterminante du consentement de l’autre partie, qui n’aurait pas contracté si elle en avait été informée.

En ce qui concerne le devoir précontractuel d’information, l’exigence d’un élément intentionnel n’est pas une condition requise par l’article 1112 du code civil.

Il résulte du compromis de vente conclu entre les époux [U] et [B], que les vendeurs ont déclaré que l’immeuble n’avait pas subi de sinistre donnant lieu à une indemnité d’assurance fondée sur les dispositions des articles L.125-2 et L.128-2 du code des assurances, qui concernent notamment la déclaration de sinistre à l’assureur en cas d’arrêté de catastrophe naturelle.

Selon le rapport d’expertise amiable en date du 30 novembre 2019, réalisé par la société Polyexpert, à la demande de la compagnie d’assurance Allianz, assureur des époux [U], ces derniers ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur fin octobre 2018 à la suite d’un arrêté de catastrophe naturelle en date du 18 septembre 2018, paru au journal officiel le 20 octobre 2018, pour la période du 1er avril 2018 au 30 septembre 2019, concernant la commune où le bien litigieux est situé.

L’expert a notamment constaté l’existence de fissures sur plusieurs des façades de la maison d’habitation et a estimé à 21 591 euros le montant des travaux nécessaires pour la réparation des dommages subis sur le bien immobilier des époux [U].

Il résulte des courriers échangés entre les conseils respectifs des parties après la signature du compromis de vente le 29 avril 2021, qu’après l’envoi, par le notaire chargé d’établir l’acte de réitération de la vente, d’un questionnaire portant notamment sur l’existence d’un sinistre déclaré par les vendeurs à leur assureur, les époux [U] ont finalement porté à la connaissance des acquéreurs le fait que le bien litigieux avait fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle et qu’ils avaient perçu à ce titre une indemnisation de la part de leur assureur.

Il ressort de ces éléments que l’existence d’un arrêté de catastrophe naturel concernant le bien immobilier litigieux daté du 18 septembre 2018 ainsi que la déclaration de sinistre des vendeurs faite à leur assureur fin octobre 2018, dont les époux [U] avaient nécessairement connaissance, constituait une information déterminante du consentement de M. et Mme [B].

L’existence de sinistres antérieurs constitue en effet une information essentielle que les vendeurs étaient tenus de porter à la connaissance des époux [B], pour leur permettre d’acquérir le bien en pleine connaissance de cause.

Ceci d’autant plus que l’expert mandaté a estimé à 21 591 euros le montant des travaux nécessaires à la réparation des désordres constatés et que les vendeurs ont choisi de ne pas réaliser les travaux préconisés avant de vendre leur bien immobilier.

En déclarant lors de la signature du compromis de vente, que l’immeuble n’avait pas subi de sinistre donnant lieu à une indemnité d’assurance, les époux [U] ont omis d’informer les acheteurs de cette information déterminante.

Cette information était si déterminante du consentement des acquéreurs que ces derniers ont décidé de ne pas réitérer la vente par acte authentique.

Le fait que les époux [B] résident au sein de la commune où est situé le bien litigieux au moment où l’état de catastrophe naturel a été déclaré, ne permet pas de démontrer que ces derniers en étaient informés.

Il appartenait en effet aux vendeurs, qui ont été directement concernés par cet arrêté, d’en informer les acquéreurs lors de la signature du compromis de vente.

En outre, si l’expert mentionne dans son rapport que les désordres constatés ne nécessitent pas de travaux urgents, il en ressort néanmoins que des travaux ont été estimés nécessaires pour la reprise des fissures et la remise en état du bien, qui n’ont pas été effectués par les vendeurs.

Si les époux [B] ne contestent pas avoir pu visiter le bien à plusieurs reprises, M. [C] [U] ne justifie pas avoir informé les acquéreurs de la déclaration de sinistre auprès de son assureur, en lien avec les fissures apparues sur la façade de son immeuble. Il ne démontre pas non plus avoir informé les acquéreurs de ce que des travaux d’un montant non négligeable restaient à réaliser pour la reprise des désordres.

M. [C] [U] ne peut se prévaloir du fait qu’en raison leur âge, lui et son épouse auraient oublié de mentionner aux acquéreurs cette information déterminante, dans la mesure où au jour de la signature du compromis de vente, la déclaration de sinistre remontait à moins de trois ans et a nécessité des démarches importantes auprès de leur assurance pour obtenir une indemnisation.

Pour être caractérisé le dol exige que les vendeurs aient volontairement et intentionnellement retenu cette information pour amener les acquéreurs à contracter. Or, s’il est démontré que les époux [U] en avaient connaissance, l’élément intentionnel n’est pas caractérisé en l’absence de toute pièce justificative produite à cet effet.

Néanmoins, en s’abstenant de communiquer aux acheteurs une information déterminante de leur consentement, alors qu’ils en avaient connaissance, les époux [U] ont manqué à son obligation d’information, au sens de l’article 1112-1 du code civil, ouvrant droit à des dommages et intérêts, l’exigence d’un élément intentionnel n’étant pas une condition requise par l’article 1112-1 du code civil.

Les époux [B] se trouvent ainsi fondés à solliciter des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

Ces derniers font valoir qu’ils ont dû renoncer à l’acquisition du bien immobilier appartenant aux époux [U] et louer un appartement dans l’attente d’acquérir un autre bien. Ils précisent qu’ils avaient vendu leur précédente maison, de laquelle ils ont été contraints de partir en septembre 2021, pensant faire coïncider ce déménagement avec leur installation dans l’immeuble des époux [U]. Ils versent au débat pour en justifier trois quittances de loyer d’un montant de 790 euros, pour les mois d’octobre à décembre 2021.

Il résulte de ces éléments que les époux [B] avaient entendu faire coïncider leur installation dans leur nouvelle maison avec leur départ de leur précédent bien. Si les époux [B] avaient été informés par les époux [U] en temps voulu, les demandeurs auraient eu davantage de temps pour poursuivre leurs recherches et trouver un bien correspondant à leurs critères dans les délais impartis. Ils n’auraient donc pas été contraints de louer un appartement pendant trois mois, pour un montant total de 2370 euros.

Les époux [B] justifient également avoir réalisé des travaux de pose de clôture sur le bien immobilier appartenant aux époux [U] pour un montant de 512, 60 euros et avoir acheté deux télécommandes pour le portail de la maison pour un montant de 114,42 euros, dont ils justifient.

Dans la mesure où les époux [B] n’auraient pas réalisé ces travaux et acheté ces télécommandes s’ils avaient eu connaissance de l’information déterminante portant sur le bien immobilier litigieux, les époux [B] établissent la réalité du préjudice qu’ils invoquent.

Par conséquent, M. [C] [U] sera condamné à verser la somme de 2 997,02 euros aux époux [B] au titre du préjudice matériel subi.

Ils invoquent également avoir engagé des frais pour leur double déménagement, sans pour autant justifier de la réalité des frais engagés.

Ils font ensuite valoir qu’ils ont fini par acquérir un autre bien immobilier à 6 kilomètres de [Localité 8], ce qui les oblige à réaliser des trajets en voiture plus importants pour emmener leurs enfants à l’école et rendre visite à leurs proches.

Toutefois, si les époux [B] ont dû renoncer à acquérir le bien immobilier litigieux qui se trouvait être davantage conforme à leurs critères que celui qu’ils ont acquis par la suite, ces derniers auraient pu poursuivre leurs recherches dans l’attente de trouver un bien correspondant davantage à leurs besoins. De surcroit, ils ne produisent pas l’acte authentique de vente du nouveau bien acquis, ce qui ne permet pas d’apprécier les caractéristiques de ce nouveau bien et de les comparer avec celles du bien des époux [U].

Enfin, ils estiment avoir subi un préjudice moral dans la mesure où ils ont vécu dans un climat d’incertitude et d’inquiétude pendant plusieurs mois.

Il résulte des développements ci-dessus et des pièces versées au débat qu’en raison du manquement de M. [C] [U] à son devoir précontractuel d’information, les demandeurs ont dû renoncer à l’acquisition d’un bien immobilier qui correspondait pourtant à leurs critères de recherche. Les époux [B] ont légitimement pu se sentir trompés par les vendeurs, avec lesquels ils avaient noué de bonnes relations. De plus, en prenant la décision de renoncer à acquérir le bien litigieux, ils ont pu être inquiets quant au fait de savoir s’ils allaient pouvoir trouver un nouveau bien à acquérir dans un délai raisonnable.

Par conséquent, M. [C] [U] sera condamné à verser la somme de 2 000 euros aux époux [B] en réparation de leur préjudice moral.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [U], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [C] [U], partie perdante vis-à-vis des époux [B], sera condamné à leur payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à hauteur 3 000 euros.

Perdant et condamné aux dépens, M. [C] [U] sera débouté de sa demande de ce chef dirigée contre les époux [B].

N° RG 23/02183 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HLGL jugement du 03 mars 2025

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [C] [U] à verser à M. [V] [B] et Mme [P] [O] épouse [B] la somme 2 997,02 euros au titre de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE M. [C] [U] à verser à M. [V] [B] et Mme [P] [O] épouse [B] la somme 2 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE M. [C] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [C] [U] à verser à M. [V] [B] et Mme [P] [O] épouse [B] la somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [C] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président