N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00326 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL2G

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. SCALIS

C/

[M] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 18 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER présent lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Août 2025 :

Entre :

S.A. SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [M] [O]

née le 13 Octobre 1975 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2024 à effet du 26 juillet 2024, la SA SCALIS a donné à bail à Madame [M] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 395,32 €, outre une provision sur charge et le versement d’un dépôt de garantie de 395 €.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 3 avril 2025, la SA SCALIS a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 262,64 € au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, outre la somme de 122,36 € au titre des frais de procédure (commandement de payer et notification à la CCAPEX) sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— la condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

A l’audience du 18 juin 2025, la SA SCALIS représentée par son conseil Maître VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de Limoges, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 1 695,54 €. Elle a par ailleurs sollicité que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 556,53 €. La bailleresse s’est opposé à l’octroi de délais à la locataire en l’absence de règlement de l’intégralité du loyer restant à sa charge.

Madame [M] [O] ne s’est ni présentée ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5], par voie électronique le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet depuis plus de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 janvier 2025 pour la somme de 841,25 €.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2024 à compter du 22 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 10 juin 2025 que Madame [M] [O] a irrégulièrement honoré son loyer, ne réglant que partiellement le loyer résiduel, le bailleur sollicitant à titre provisionnel la somme de 1 695,54 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

Au terme dudit décompte, ont été intégrés des frais de procédure d’un montant de 122,36 € lesquels sont constitutifs de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ces frais relevant des dépens. Le montant de la dette locative s’élève donc à la somme de 1 695,54 € – 122,36 € = 1 573,18 €.

La créance n’étant pour le reste pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [M] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 573,18 €, arrêtée au 10 juin 2025 et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 841,25 € à compter du 10 janvier 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 262,64 € à compter du 3 avril 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Aucun délai de paiement ne pourra être accordé à la défenderesse dans la mesure où, ni présente ni représentée à l’audience, elle n’apporte aucun élément de nature à justifier de ses revenus. En outre, il résulte du décompte que la locataire n’a pas repris le paiement de l’intégralité du loyer avant l’audience.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 février 2025, Madame [M] [O] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 556,53 € (selon quittancement de mai 2025), et de condamner Madame [M] [O] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [M] [O] qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l‘assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SCALIS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [M] [O] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA SCALIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22 février 2025 ;

AUTORISONS la SA SCALIS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [O] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [M] [O] à payer à titre provisionnel à la SA SCALIS la somme de 1 573,18 € (mille cinq cent soixante-treize euros et dix-huit centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 10 juin 2025, et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 841,25 € à compter du 10 janvier 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 262,64 € à compter du 3 avril 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 22 février 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [M] [O] à payer à titre provisionnel à la SA SCALIS la somme de 556,53 € (cinq cent cinquante-six euros et cinquante-trois centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 11 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 22 février 2025 et le 10 juin 2025 se confondant avec la dette de 1 573,18 €) ;

CONDAMNONS Madame [M] [O] à payer à la SA SCALIS la somme de 300 € (trois cents euros ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON