N° RG 25/00234 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDRA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ÉVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 05 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR

S.A. LE VALEMBERT

Immatriculée au RCS D'[Localité 4] sous le numéro 788.377.851.

prise en la personne de sa Directrice Générale Mme [Y] [A] épouse [J] domiciliée en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par M^e Anne-Carine ROPARS-FURET, avocat au barreau de Paris (avocat plaidant) subsituée par M^e Paul Alejandro ORTEGA, avocat au barreau de PARIS et M^e Marion NOEL, avocat au barreau de l’Eure (avocat postulant)

DÉFENDEUR

S.A.S. GT1

Immatriculée au RCS DE [Localité 6] sous le numéro 497.707.877.

prise en la personne de son représentant légal dûment domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Carole BRUNEEL-BAÏSSAS, avocat au barreau de l’Eure (avocat postulant) et par M^e Gaspard BENILAN, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) substitué par M^e Camille TARRAZZI, avocat au barreau de PARIS

PRÉSIDENT : François BERNARD, 1er Vice-Président

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 23 juillet 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025 prorogé le 15 octobre 2025 et au 05 novembre 2025,

— signée par François BERNARD, 1er Vice-président et Aurélie HUGONNIER, greffière lors de la mise à disposition de la décision au greffe.

N° RG 25/00234 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDRA – ordonnance du 05 novembre 2025

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SA LE VALEMBERT est propriétaire d’un terrain situé à [Adresse 9], sur lequel sont notamment édifiés des locaux lui ayant permis d’exploiter une activité de camping de 242 emplacements.

Selon protocole du 21 décembre 2022, les actionnaires de la SA LE VALEMBERT, la SA ARCADE FINANCES, [B] [Z], [O] [Z], [X] [Z], [P] [Z], [N] [G], [L] [D], [M] [D] et [E] [D], ont cédé la totalité des parts sociales à la SAS CLJ, moyennant la somme 696 013 euros, déduction faite des dettes, payée par le versement d’une somme de 400 000 euros puis par le versement de quatre annuités correspondantes au solde.

La SAS GT1, exerçant les activités de camping, de vente et location de camping-car et de transports fluvial de passagers depuis 2007, souhaitant reprendre l’exploitation du terrain pour notamment y développer une activité de réception et d’événementiel en construisant plusieurs immeubles, est entrée en discussion avec la SA LE VALEMBERT afin de racheter le terrain.

Afin de permettre dès juillet 2024 à la société GT1 de prendre possession des lieux et de développer son projet de construction et la conception du permis de construire la société LE VALEMBERT lui a :

— donné à bail le terrain selon contrat de bail commercial du 2 juillet 2024 avec prise d’effet au 1er juillet 2024, moyennant un loyer annuel initial de 160 000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance ;

— cédé son fonds de commerce moyennant la somme de 500 000 euros, selon contrat du 2 juillet 2024 ;

— consenti une promesse unilatérale de vente avec dispense d’indemnité d’immobilisation, selon acte authentique du 2 juillet 2024.

Faisant état de manquement au paiement des échéances du loyer, par acte du 14 avril 2025, la SA LE VALEMBERT a fait délivrer à la SAS GT1 un commandement de payer la somme de 96 000 euros en loyers, charges et accessoires incluant les pénalités de retard (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Selon procès-verbal du 24 avril 2025, la SA LE VALEMBERT a fait procéder à une saisie conservatoire des comptes bancaires de la SAS GT1 pour la somme de 116 544,48 euros.

Invoquant que le commandement était resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, la SA LE VALEMBERT a fait assigner la SAS GT1 devant le président de ce tribunal, statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer.

A l’audience du 23 juillet 2025, se référant à ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 9 juillet 2025, la SA LE VALEMBERT demande au juge des référés de :

A titre liminaire,

— constater qu’aucune contestation sérieuse n’est formulée par la SAS GT1 et par conséquent se déclarer compétent ;

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 mai 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS GT1 et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner la SAS GT1 à lui payer la somme de 96 000 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés entre le 1er octobre 2024 et le 30 juin 2025 ;

— condamner la SAS GT1 à lui payer la somme de 27 048,39 euros, à titre de provision à valoir sur les pénalités calculées jusqu’au 1er juin 2025 inclus ;

— condamner la SAS GT1 à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation journalière d’un montant de 900 euros ;

— dire que ces sommes produiront intérêts avec anatocisme conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— débouter la SAS GT1 de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SAS GT1 à lui payer la somme de 40 935,89 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers impayés dus depuis le 1er juillet 2025 outre les pénalités de retard en application de l’article 19.2 du Bail Commercial, lesquelles s’élèvent, au 23 juillet 2025, à une somme à parfaire de 2 225,81 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la SAS GT1 à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais des actes de commissaire de justice.

Elle fait valoir que :

— en dépit des avis d’échéances et des factures qu’elle a systématiquement adressés à la société GT1, cette dernière, après avoir payé l’intégralité de la première échéance n’a pu procéder qu’à un paiement partiel pour les deux échéances suivantes et a tout bonnement refusé de satisfaire à son obligation de payer la dernière échéance, l’ensemble de ces manquements justifiant qu’un commandement de payer lui soit délivré ;

— le défaut de paiement des loyers dus dans le mois suivant la délivrance d’un commandement de payer de la SAS GT1 emporte acquisition de la clause résolutoire, sans qu’aucune contestation sérieuse ne soit caractérisée ;

— la créance revendiquée par la société GT1 au titre de la clause 10.2 du contrat de cession de fonds de commerce (soit 103 064,11 euros au titre des loyers payés d’avance au titre des forfaits résidentiels) n’est pas exigible, la clause concernée renvoyant expressément l’exigibilité de cette somme à la libération du prix de cession par le séquestre juridique saisi de ce prix de cession ; cet évènement n’étant pas intervenu, aucune compensation ne peut être invoquée par la SAS GT1 ;

— en l’absence de tout précision contractuelle allant dans ce sens il n’est justifié d’aucune interdépendance entre le bail commercial régularisé, le contrat de cession de fonds de commerce et la promesse de vente seul contrat soumis à une condition suspensive et pouvant s’éteindre à défaut d’obtention de permis de construire le bail commercial ne fait pas partie d’un ensemble contractuel interdépendant comme l’affirme la SAS GT1, puisque aucun montage contractuel n’a été organisé entre elles pour permettre à cette dernière de réaliser un projet immobilier.

Se référant à ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 22 juillet 2025, la SAS GT1 demande au juge des référés de :

A titre principal,

— se déclarer incompétent du fait de l’existence de contestations sérieuses ;

A titre subsidiaire,

— débouter la SA LE VALEMBERT de ses demandes, fins et conclusions ;

— ordonner la nullité du commandement de payer en date du 14 avril 2025 ;

— ordonner la compensation entre la créance qu’elle détient sur la SA LE VALEMBERT d’un montant de 103 064,11 euros et la créance que détient la SA LE VALEMBERT sur elle d’un montant de 96 000 euros ;

— condamner en conséquence la SA LE VALEMBERT à lui payer la somme de 7 064,11 euros ;

A titre très subsidiaire,

— lui octroyer un délai de 1 mois, à compter de la décision à intervenir, afin qu’elle puisse apurer sa dette locative ;

— suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire contenu au contrat de bail commercial le temps qu’elle se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ;

— condamner la SA LE VALEMBERT à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SA LE VALEMBERT aux entiers dépens de l’instance ;

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter la SA LE VALEMBERT de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 900 euros par jour et la ramener à la somme de 444 euros par jour ;

— débouter la SA LE VALEMBERT, en vertu du procès-verbal de saisie conservatoire signifiée le 1er juillet 2025, de sa demande de condamnation au paiement du loyer dû au titre du 3ème trimestre 2025.

Elle fait valoir que :

— l’existence de contestations sérieuses fait obstacle à la compétence du juge des référés pour statuer sur le litige ;

— la SA LE VALEMBERT est débitrice d’une créance d’un montant de

103 064,11 euros qui a vocation à se compenser avec sa dette au titre des loyers et charges commerciaux conformément aux dispositions des clauses 9.2.1 et 10.2 du contrat de cession de fonds de commerce, en raison de l’opposition formée par les anciens actionnaires de la SA LE VALEMBERT supérieure au prix ;

— c’est dans ce cadre qu’elle ne s’est acquittée pour les échéances du 4ème trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025 que de la moitié du loyer dû ce que n’avait pas contesté la société LE VALEMBERT à ces dates ;

— il résulte tant du bail, du contrat de cession de fonds de commerce et de la promesse unilatérale de vente, que l’opération contractuelle visait à la construction de 3 ou 4 bâtiments d’une emprise au sol totale de 2 400 m² et que, dès lors que ce projet de construction s’est révélé postérieurement impossible à réaliser, le bailleur a failli dans son obligation de délivrance ;

— ce manquement justifie que le loyer soit diminué sur le fondement de l’article 1220 du code civil ; à cet égard elle a saisi le tribunal judiciaire au fond pour que cette question soit tranchée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre du bail commercial régularisé entre la SA LE VALEMBERT et la SAS GT1

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er de ce même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s’entend de celui qui ne s’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

En application de l’article L 145-1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il est établi par les pièces du dossier que la société GT1 dont l’activité principale est le camping, caravaning, hôtellerie de plein air, dans le cadre d’un projet d’acquisition d’un terrain afin d’y maintenir l’activité de camping existante et développer une activité de réception et d’évènementiel avec la construction de plusieurs bâtiments, a régularisé à cette fin avec la société LE VALEMBERT trois contrats portant sur un terrain et des locaux sis [Adresse 7] dont cette dernière est propriétaire :

— un bail commercial en date du 2 juillet 2024 à effet au 1er juillet 2024 conclu pour une durée de 9 années avec fixation d’un loyer annuel à hauteur de

160 000 euros HT payable d’avance en quatre termes de 40 000 euros ;

— un contrat de cession de fonds de commerce de camping caravaning hôtellerie de plein air en date du 2 juillet 2024 pour un montant de 500 000 euros

— une promesse de vente du bien sous condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Au cas présent, la société LE VALEMBERT invoquant des impayés de loyers à compter du 1er octobre 2024 d’un montant total de 96 075,96 euros se prévaut de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er juillet 2024, soutenant qu’elle a joué de plein droit par les effets du commandement de payer délivré le 14 avril 2025 dès lors que la société GT1 n’a pas payé les causes du commandement et sollicite l’expulsion de cette dernière, le paiement des loyers dus ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation.

La société GT1 oppose à ces demandes une contestation sérieuse au titre d’une compensation de créance résultant de l’application du contrat de cession de fonds de commerce et de l’absence de délivrance du bailleur conforme aux prescriptions des trois contrats souscrits formant un ensemble contractuel.

Il ressort de l’examen du contrat de cession de fonds de commerce constitué du camping du « Domaine des Trois [Localité 5] » qu’aux termes de l’article 10.1 de l’acte le prix de cession a été convenu entre les parties à la somme de 500 000 euros. Par ailleurs, aux termes de l’article 10.2 de ce même acte il a été précisé que la société LE VALEMBERT se trouvait débitrice à l’égard de la société GT1 d’une somme de 103064,11 euros en raison du transfert de certaines dettes effectué dans le cadre de la cession du fonds (créances forfaits Résidentiels cessionnaires).

S’il a été prévu dans le cadre de ladite clause que la somme due par la société LE VALEMBERT à la société GT1 serait «payable par priorité à la libération des sommes détenues par le séquestre juridique il a été par ailleurs expressément convenu « qu’à défaut de paiement de cette somme à la date de libération des sommes détenues par le séquestre juridique ou si les oppositions sont supérieures au prix, cette somme sera compensée de plein droit avec les loyers dus par le cessionnaires au cédant dans le cadre du contrat de bail .

Il est justifié par la société GT1 de l’opposition formée par acte du 1er août 2025 par plusieurs créanciers de la société LE VALEMBERT sur le prix de vente du fonds de commerce pour un total de 500 093,22 euros soit supérieur au prix de cession fixé à 500 000 euros.

Par ailleurs, dans deux courriers en date du 22 octobre 2024 et 10 mars 2025 la société GT1 a informé la société LE VALEMBERT qu’elle entendait, en application de l’article 10.2 du contrat de cession de fonds de commerce

et du fait que les oppositions étaient supérieures au prix de cession, compenser sa créance avec le montant des loyers jusqu’à apurement des sommes qui lui sont dues, réglant quand bien même la moitié des loyers trimestriels des 2ème et 3ème échéances.

Il en résulte qu’à la date de signification du commandement de payer soit le 14 avril 2025 la société LE VALEMBERT ne pouvait ignorer l’existence de ce mécanisme de compensation expressément prévu par l’acte de cession de fonds de commerce dans le cadre d’une clause du contrat dénuée d’ambiguïté.

Par ailleurs, dans le cadre de la réalisation de l’acte de vente du bien sous conditions suspensives remise en cause compte tenu de l’inconstructibilité du terrain, objet du projet de construction, une action au fond a été engagée par la société GT1 à l’encontre de la société LE VALEMBERT sur le fondement d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, cette action tendant à voir réduire le montant annuel du loyer, la procédure étant actuellement pendante devant le tribunal judiciaire d’Evreux.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer l’existence d’une contestation sérieuse portant sur l’exigibilité des sommes réclamées au titre des loyers dus objet du commandement de payer délivré par le bailleur sollicitant le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, l’expulsion de son locataire et le paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par la société LE VALEMBERT tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et celles subséquentes ainsi que sur les demandes présentées au titre du paiement provisionnel des arriérés locatifs en ce compris les loyers impayés depuis le 1er juillet 2025 et au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur les frais du procès

La société LE VALEMBERT succombant à l’instance sera condamnée aux dépens.

L’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société LE VALEMBERT sera condamnée à payer à la société GT1 la somme de 1 800 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par la société LE VALEMBERT tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial régularisé le 2 juillet 2024 avec la société GT1 et les demandes subséquentes ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société LE VALEMBERT au titre du paiement provisionnel des arriérés locatifs en ce compris les loyers dus depuis le 1er juillet 2025 et au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire formées par les parties ;

CONDAMNE la société LE VALEMBERT à payer à la société GT1 la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société LE VALEMBERT aux dépens.

Le greffier Le juge