TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00105 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H7WV

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[S] [B]

[M] [G]

JUGEMENT DU 26 MAI 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 26 Mai 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

Service SURENDETTEMENT

[Localité 7]

Représentée par Maître Roger LEMONNIER, Avocat au Barreau de PARIS – Substituée par Maître Nadia BALI, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [B]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non Comparant

Madame [M] [G]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 19 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Valérie DUFOUR

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Monsieur [K] [F] et Madame [X] [L] ont donné à bail à Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1], par contrat le 30 mars 2023 moyennant un loyer mensuel total de 885,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [F] et Madame [X] [L] ont actionné la garantie VISALE gérée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre de sa subrogation dans les droits du propriétaire a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 septembre 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 19 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 19 mars 2025,

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner les locataires à lui payer la somme actualisée de 3.440,00 euros due au titre d’arriérés de loyers au 12 mars 2025,condamner les locataires à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux lorsque ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner les locataires à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 1],condamner les locataires aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué s’en rapporter à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G], bien qu’assignés tous deux à étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et fait part de la situation personnelle et financière des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 14 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article VIII page 7 du contrat signé par les parties) et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] le 23 septembre 2024 pour un montant en principal de 1.120,00 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024 (01er jour ouvrable).

L’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 25 mars 2024 démontrant que Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] restent devoir après soustraction des frais de poursuite non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 3.440,00 euros (terme février 2025).

En outre, Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément permettant de remettre en cause l’existence et le quantum de cette dette.

La solidarité entre les preneurs à bail est expressément prévue au contrat (Article VII page 6 du contrat).

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.440,00 euros (terme février 2025 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 25 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de février 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Le décompte communiqué par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES démontre une reprise de paiement du loyer courant en novembre et décembre 2024, quand bien même les loyers d’octobre 2024 puis de janvier et février 2025 n’ont pas été réglés.

Les parties avaient mis en place un accord portant sur un apurement à hauteur de 80,00 mensuel en sus du loyer courant, qui a tenu de février 2024 à septembre 2024.

Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G], qui vivent avec 3 enfants, ont, selon le diagnostic social et financier, tous deux un emploi qui leur permet d’apurer leur dette locative.

Par ailleurs, la bailleresse ne s’est pas opposée à l’éventuel octroi de délais de paiement.

Compte-tenu de la situation de Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 34 mensualités de 100,00 euros et une 35ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] se libèrent de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

leur condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre d’une part Monsieur [K] [F] et Madame [X] [L] et d’autre part Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 1], sont réunies à la date du 25 novembre 2024 (01er jour ouvrable) et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.440,00 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de février 2025 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 100,00 euros chacune et une 35ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [B] et Madame [M] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’ensemble de ces condamnations est assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER