TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00512 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IEOU

Société SDC RESIDENCE DU PARC SISE [Adresse 1]

C/

[L] [E]

JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 24 Octobre 2025 et signé par Julia BUGUET, juge placée déléguée au tribunal judiciaire d’EVREUX par ordonnance de Mme la première présidente du 24 juin 2025 et Catherine POSÉ, greffier.

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU PARC SISE [Adresse 1]

Représenté par son syndic, SANYAS IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [E]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Non Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 17 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julias BUGUET

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [E] est propriétaire des lots n°398, 658 et 378 dépendant de la copropriété dénommée [Adresse 7] situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Le Syndicat des Copropriétaires est représenté par son syndic, Foncia Normandie.

Par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 16 mai 2024, le syndic a notifié à Mme [L] [E] une mise en demeure d’avoir à payer 2.862,84 euros au titre des charges de copropriété et 54 euros au titre des frais de recouvrement.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 15 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, Foncia Norandie, a fait assigner Mme [L] [E] devant le tribunal judiciaire d’Evreux afin de solliciter :

— La condamnation de Mme [L] [E] à lui verser 3.265,60 euros au titre des charges de copropriété à la date du 10 avril 2025, outre intérêt au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 2.916,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— La capitalisation des intérêts,

— La condamnation de Mme [L] [E] à lui verser 1.277,69 euros au titre des frais nécessaires,

— La condamnation de Mme [L] [E] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dommages et intérêt, 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le commandement de payer du 24 juillet 2024 et les frais d’engagement des poursuites.

A l’audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, a comparu représenté par son Conseil qui a réitéré les termes de son assignation.

Mme [L] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur, le tribunal conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, renvoie à l’assignation et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2025.

Comme il y a été autorisé, le Syndicat des Copropriétaires a produit en cours de délibéré le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2025 désignant Sanyas Immobilier en qualité de syndic.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il et néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET

COTISATIONS TRAVAUX ÉCHUES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— La matrice cadastrale,

— L’avis de mutation du 31 juillet 2015,

— Le jugement de la juridiction de proximité d’Evreux du 16 janvier 2017, le jugement du tribunal d’instance d’Evreux du 31 mai 2018, le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 14 avril 2021 et du 10 novembre 2022,

— Les appels de charges et travaux individualisés,

— Les relevés individuels de charges

— Le décompte de la créance actualisée,

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 29 juin 2022, 20 juin 2023, 6 septembre 2023, 20 juin 2024, 9 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et votant le budget prévisionnel des années suivantes et les travaux,

— Le contrat de syndic,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2025 désignant Sanyas Immobilier en qualité de syndic.

Il résulte de ces pièces que Mme [L] [E] est redevable de la somme de 3 265,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 avril 2025.

En conséquence, Mme [L] [E] sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.265,60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 avril 2025 (provision sur charge du 2ème trimestre et cotisation pour travaux du 2ème trimestre incluses), avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024 (lendemain de la date la première mise en demeure dont l’envoi est justifié par la production de l’avis de réception, selon l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967) sur la somme de 2.916,84 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il y a par ailleurs lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

II – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES FRAIS

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

— une facture de suivi du contentieux de 140 euros,

— une facture de mise en demeure de 54 euros,

— une facture de constitution d’hypothèque en date du 11 avril 2025 d’un montant de 334 euros

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 388 euros au titre des frais.

En revanche, les frais de suivi du contentieux, de transmission de dossiers à l’avocat et à l’huissier ne seront pas accordés, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles, de sorte que ces demandes entrent dans le champ d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, Mme [L] [E] sera condamnée à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 388 euros au titre des frais nécessaires.

III – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la carence réitérée du copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété génère des difficultés de financement pour l’ensemble de la copropriété, entrave son bon fonctionnement et contraint les autres copropriétaires à consentir des avances de fonds. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants.

Il est constant que la carence réitérée du copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété génère des difficultés de financement pour l’ensemble de la copropriété, entrave son bon fonctionnement et contraint les autres copropriétaires à consentir des avances de fonds. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants et que malgré quatre jugements déjà rendu à son encontre depuis 2017, Mme [L] [E] persiste à refuser de s’acquitter régulièrement des charges de copropriété, sans raison valable.

Par conséquent, Mme [L] [E] sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Mme [L] [E] devra supporter les dépens. Les frais de commandement de payer, engagés en dehors de tout titre exécutoire, restent à la charge du

créancier.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Mme [L] [E] sera condamnée en outre au paiement de la somme de 600 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [L] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du Parc situé [Adresse 1]), représenté par son syndic, Sanyas Immobilier, la somme de 3.265,60 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 10 avril 2025 et jusqu’à la provision du deuxième trimestre incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 2.916,84 euros et de l’assignation pour le surplus

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du Parc situé [Adresse 1]), représenté par son syndic, Sanyas Immobilier, la somme de 388 euros au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du Parc situé [Adresse 1], représenté par son syndic, Sanyas Immobilier, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [L] [E] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du Parc situé [Adresse 1], représenté par son syndic, Sanyas Immobilier, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER