N° RG 25/00231 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDZT – ordonnance du 15 octobre 2025

N° RG 25/00231 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDZT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 15 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. MATMAR

Immatriculée au RCS d'[Localité 3], sous le numéro 983 429 457

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier JOLLY, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

S.C.I. PA6 IMMO

Immatriculée au RCS de [Localité 5], sous le numéro 981 672 256

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hanan CHAOUI, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par M^e Quentin ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER lors des débats : Catherine POSE,

DÉBATS : en audience publique du 23 juillet 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, puis prorogé au 15 octobre 2025

— signée par M. François BERNARD, premier vice-président et Christelle HENRY, greffier

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 19 janvier 2024, la SCI PA6 IMMO a consenti à la SAS MATMAR un bail avec prise d’effet au 1er janvier 2024 pour des locaux situés à [Adresse 4], au loyer initial de 18000 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier en date du 2 août 2024, la SCI PA6 IMMO a sollicité de la SAS MATMAR le règlement de la somme de 9134,11 euros dont 5039,11 euros au titre de la régularisation de charges au 1er trimestre 2024, 2730 euros au titre de la provision sur charges dues pour les mois de juillet et d’août 2024 et 1365 euros au titre de la provision sur charges du mois de septembre à venir.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 10 septembre 2024, la SAS MATMAR, contestant le calcul des charges opéré par la SCI PA6 IMMO pour un montant de 5039,11 euros, lui a demandé de revoir la facturation en fonction de la surface occupée par elle et de mettre en place des compteurs individuels.

Postérieurement plusieurs échanges sont intervenus entre la SAS MATMAR et la SCI PA6 IMMO

Par courrier du 17 décembre 2024, la SCI PA6 IMMO a indiqué qu’elle compte missionner un géomètre pour déterminer le volume des surface du bâtiment et du local commercial. Dans un courrier du 10 février 2025, elle fait état du rapport du géomètre qui retient une surface de 242,8 m² pour le bâtiment et de 75,6 m² pour le local commercial, soit un ratio de 31,14%.

Dans un courrier du 10 mars 2025, la SCI PA6 IMMO a mis en demeure la SAS MATMAR de lui payer la somme de 7297,89 euros au titre des charges locatives dans un délai de 8 jours.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 11 mars 2025, la SAS MATMAR a mis en demeure la SCI PA6 IMMO de lui communiquer l’intégralité des factures d’eau, gaz et électricité ainsi que les appels de charge et de lui rembourser un trop-payé d’un montant de 4731,81 euros.

Par acte du 7 mai 2025, la SCI PA6 IMMO fait délivrer à la SAS MATMAR un commandement de payer la somme de 6797,89 euros au titre des charges locatives (coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Par 21 mai 2025, la SAS MATMAR fait assigner la SCI PA6 IMMO devant le président de ce tribunal, statuant en référé s’opposant à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

A l’audience qui s’est tenue le 23 juillet 2025, se référant à ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 22 juillet 2025, la SAS MATMAR demande au juge des référés de :

A titre principal,

— juger que la SCI PA6 IMMO ne peut se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire dès lors qu’elle ne justifie pas de l’absence de créanciers inscrits sur son fonds, ou d’avoir notifié à ces derniers ses conclusions comportant demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire ;

— juger que la SCI PA6 IMMO ne peut se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire dès lors qu’elle l’a mise en œuvre de mauvaise foi ;

— condamner la SCI PA6 IMMO à lui délivrer les quittances de loyer afférentes au dernier trimestre de l’année 2024 et aux mois échus de l’année 2025 dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance et dire qu’au-delà une astreinte de 100 euros par jour de retard sera appliquée ;

— condamner la SCI PA6 IMMO à rétablir le chauffage de l’immeuble dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et dire qu’au-delà une astreinte de 100 euros par jour de retard sera appliquée ;

— condamner la SCI PA6 IMMO aux dépens ;

— condamner la SCI PA6 IMMO à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— juger qu’elle pourra s’acquitter des chefs du commandement de payer en 10 mensualités ;

— juger que chaque partie supportera la charge de ses dépens et frais irrépétibles ;

En toute hypothèse,

— débouter la SCI PA6 IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires comme reconventionnelles.

Elle fait valoir que :

— le bailleur est tenu, conformément aux dispositions de l’article L143-2 du Code de commerce, de notifier son intention de solliciter la résiliation d’un bail aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce du preneur, y compris s’il agit par voie reconventionnelle ;

— la mise en œuvre de la clause résolutoire de mauvaise foi par le bailleur ne peut prospérer ;

— le preneur n’est redevable, conformément aux dispositions de l’article 145-40-2 du Code de commerce, que des charges proportionnellement à la surface occupée ;

— le bailleur a refusé de se référer au prorata de répartition des charges déterminé suite à la mission confiée au géomètre expert ayant procédé à un appel de charges à son encontre pour un montant supérieur aux dépenses exposées par le bailleur pour tout l’immeuble ;

— le commandement de payer délivré reprend les montants calculés sur la base de calculs erronés et non documentés, caractérisant la mauvaise foi de la SCI PA6 IMMO et faisant obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire ;

— elle n’a bénéficié de sous compteurs individuels qu’à compter de janvier 2025 ; dans ces conditions le prorata de 31,14 % était censé s’appliquer au trois postes de charges toute l’année 2024 ;

— alors qu’elle s’est acquittée régulièrement de ses loyers , la SCI PA6 IMMO s’est dispensée de lui délivrer des quittances de loyer depuis le dernier trimestre 2024 et depuis mai 2025 a procédé à l’interruption unilatérale et illégale du chauffage dans le local commercial ;

— s’il était fait droit aux demandes de la SCI PA6 IMMO, compte-tenu de sa récente création et des lourds investissements réalisés, il devra lui être octroyé un délai de 10 mois pour s’acquitter de sa dette.

Se référant à ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 11 juin 2025, la SCI PA6 IMMO demande au juge des référés , de :

— débouter la SAS MATMAR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que les sommes visées dans le commandement de payer du 7 mai 2025 sont exigibles et dues par la SAS MATMAR ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 juin 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SCI PA6 IMMO et de tout occupant de chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— l’autoriser à transférer à la déchetterie, à compter d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, tous les marchandises, meubles et biens laissés sur place par la SAS MATMAR, à ses frais, risques et périls ;

— condamner la SAS MATMAR à payer la somme de 6797,89 euros, à titre de provision à valoir sur les charges dus selon le décompte annexé au commandement de payer du 7 mai 2025 arrêté au 28 février 2025 ;

— condamner la SAS MATMAR à payer la somme de 679,79 euros, à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard contractuelles ;

— condamner la SAS MATMAR à titre provisionnel à lui régler des intérêts de retard sur la somme de 6797,89 euros TTC calculés sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 5 points de base avec un point de départ des intérêts fixé à la date dexigibilité des sommes dues et jusqu’au paiement complet des sommes dues ;

— condamner la SAS MATMAR à payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

— condamner la SAS MATMAR à lui communiquer les relevés de compteur postérieurs à l’individualisation des charges permettant de procéder à la régularisation des charges du 1er trimestre 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SAS MATMAR à payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et autoriser M^e Quentin ANDRE à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— le montant du commandement de payer correspond aux charges dues en vertu du contrat de bail et de la clé de répartition tenant compte du nouveau calcul des surfaces du bâtiment et du local ;

— le preneur persiste à procéder à une répartition suivant ratio de l’ensemble des charges, alors qu’il est facturé au réel au titre des charges d’électricité, de gaz et d’eau pour lesquelles il dispose d’un compteur individuel.

À l’audience du 23 juillet 2025, la SCI PA6 IMMO a été autorisée à produire en cours de délibéré l’état des créanciers de la SAS MATMAR, qui a été communiqué électroniquement le 31 juillet 2025 par le conseil de la SCI PA6 IMMO.

Le conseil de la société MATMAR a demandé à voir écarter cette pièce.

MOTIVATION

A titre préliminaire il sera observé que la société MATMAR demande qu’il soit jugé que la SCI PA6 IMMO ne peut se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire soutenant qu’elle ne justifie pas de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de la société MATMAR ou d’avoir notifié ses conclusions comportant demande reconventionnelle d’acquisition de clause résolutoire.

Toutefois, en cours de délibéré comme il y a été autorisé, le bailleur a produit un état des créanciers inscrits sur le fonds donné à bail établi par le greffe du tribunal de commerce d’Evreux .

Ce moyen ne saurait prospérer.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les contestations relatives à la régularité du commandement de payer

Il est de principe que les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement de payer peuvent fait échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après le commandement demeuré infructueux ; Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il est acquis que le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort de l’acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 que celui-ci présente seulement un tableau des causes de la créance portant les mentions suivantes :

— Principal charges impayées : 6797,89 euros

— Cout du présent : 165,90 euros

La SCI PA6 IMMO a annexé deux courriers de mise en demeure avec accusé de réception en date du 10 mars 2025 et du 18 avril 2025. Le premier courrier ventile les sommes dues entre régularisation T3 2024, charges TA 2024, facture de gaz (consommation jusqu’au 10 décembre 2024), facture de clôture du gaz ( consommation du 11 décembre 2024 au 23 janvier 2025), réajustement T4 2024, ajoutant une provision pour charges de mars 2025 sans préciser le détail des sommes selon les charges dues.

Pour prétendre que les sommes visées au commandement ne seraient pas imprécises et seraient justifiées, le bailleur soutient que toutes les sommes réclamées sont justifiées dans une grille de calcul adressée au preneur comportant les relevés de compteurs.

Toutefois, cette grille est contestée par la société MATMAR qui rappelle légitimement que les parties s’étaient accordées sur une répartition de quote part de charges incombant à la société MATMAR à hauteur de 31,14 % compte tenu de la surface commerciale louée rapportée à la surface totale de l’immeuble et que ce prorata était censé s’appliquer à ces 3 postes de charges sur toute l’année 2024.

En effet, au vu de cette clé admis par les parties il apparaît une disproportion manifeste entre les appels de charges émis à l’encontre de la société MATMAR en 2024 soit 16342 euros et l’ensemble des factures acquittées par la société PA6 IMMO pour l’immeuble produites aux débats.

Par ailleurs concernant le 4ème trimestre 2024, le bailleur se réfère à des refacturations au réel faisant état de l’installation de compteurs individuels par la société MATMAR pour l’électricité le 27 août 2024, l’eau le 5 novembre 2024 et le gaz le 4 novembre 2024.

Toutefois la date d’effet de ces modifications sont contestés par le preneur qui produit un constat de commissaire de justice en date du 31 mars 2025 jour de branchement effectif et de mise en service des installations privatives concernant l’eau et l’électricité. Concernant le gaz la société MATMAR produit une facture ENGIE mentionnant un début de contrat au 24 janvier 2025.

La bailleresse échoue donc à rapporter la preuve qu’elle aurait mis sa locataire en mesure de connaître la nature et le détail des sommes qu’elle était sommée de payer et donc de vérifier la réalité et la conformité des dettes locatives réclamées.

Il en résulte une contestation suffisamment sérieuse quant à la régularité du commandement de payer et partant, quant à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties, d’expulsion de la société MATMAR des lieux et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de provision au titre des charges

Aux termes de l’article 835 al 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire , statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable accorder une provision au créancier.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Comme souligné ci-dessus, il doit être retenu une contestation sérieuse sur l’application sur l’ensemble de l’année 2024 par le bailleur de la clé de répartition de 31,4 % appliquée aux trois postes de charges qui avait été convenue entre les parties suite aux conclusions du géomètre expert missionné et ainsi que sur la date de prise d’effet de l’installation de compteurs et branchements individuels ( eau, gaz, électricité) qui au vu des pièces produites par le preneur serait postérieures à décembre 2024 .

En conséquence de cette contestation sérieuse sur la détermination de l’assiette des charges dues, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la bailleresse au titre des arriérés de charges .

Sur la demande reconventionnelle formée par la société MATMAR au titre des quittances locatives et de la restauration de l’alimentation en chauffage de l’immeuble

Selon l’article 835 le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent , soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation mêle s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aucune pièce produite par la société MATMAR ne permet de justifier d’une interruption par le bailleur à compter de mai 2025 de l’alimentation en chauffage des locaux d’exploitation de la société MATMAR. La demande présentée de ce chef par cette dernière sera rejetée.

Concernant les quittances des loyers, si le bail ne stipule pas l’obligation pour la bailleresse de délivrer une quittance des loyers, en revanche, l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 dispose que « tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui ».

La société MATMAR soutient ne pas avoir réceptionné de quittance locative concernant le dernier trimestre 2024 et sur les mois échus de l’année 2025. Ce point n’est pas discuté par la société PA6 IMMO.

Il sera fait droit à la demande de la société MATMAR tendant à se voir délivrer les quittances de loyer.

En revanche n’étant pas rapporté de preuve d’une demande préalable de communication des quittances de loyer par la locataire ( mise en demeure, sommation interpellative) et en l’absence d’opposition formalisée par la bailleresse aucune astreinte ne sera prononcée.

Enfin, il y a lieu de condamner la SAS MATMAR à communiquer à la SCI PA6 IMMO les relevés de compteur postérieurs à l’individualisation des charges permettant de procéder à la régularisation des charges. Aucune astreinte ne sera toutefois ordonnée.

Sur les frais du procès

la SCI PA6 IMMO, qui succombe sera condamanée aux entiers dépens, et , en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SAS MATMAR la somme de 2 000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI PA6 IMMO tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties, d’expulsion de la société MATMAR des lieux et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision au titre des charges dues formées par la SCI PA6 IMMO ;

REJETTE la demande présentée par la société MATMAR tendant à voir ordonner la restauration de l’alimentation en chauffage de l’immeuble ;

ORDONNE à la SCI PA6 IMMO de remettre à la société MATMAR les quittances de loyer du dernier trimestre 2024 et des mois échus de l’année 2025 ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

ORDONNE à la SAS MATMAR de communiquer à la SCI PA6 IMMO les relevés de compteur postérieurs à l’individualisation des charges ;

REJETTE la demande d’astreinte;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCI PA6 IMMO aux dépens ;

CONDAMNE la SCI PA6 IMMO à payer à la société MATMAR la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffe Le juge