TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 4] DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DEK

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 04 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [X],

[Adresse 3]

représentée par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [Z],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DEK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 février 2016 à effet au 30 juillet 2013, Mme [B] [X] a consenti un bail d’habitation d’une durée de trois ans à M. [G] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, Mme [B] [X], assistée de son curateur, a assigné M. [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire résilier le contrat de bail aux torts de M. [G] [Z], ordonner son expulsion, autorisation aux fins d’enlèvement des meubles, obtenir la condamnation de M. [G] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024,3000 euros à titre de dommages-intérêts, 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de la notification et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 1er octobre 2024, Mme [B] [X], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [Z] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition des parties au greffe.

La réouverture des débats a été prononcée par mention au dossier. En effet la bailleresse avait indiqué que le contrat de bail n’était pas signé par M. [G] [Z] tout en produisant un contrat signé sous la mention « locataire ».

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 29 janvier 2025 lors de laquelle seul M. [G] [Z] a comparu. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette audience Mme [B] [X], représentée par son conseil indique que M. [G] [Z] a effectivement signé le bail et que la dette, arrêtée au mois de mars 2025 inclus, est de 1600 euros.

M. [G] [Z] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [B] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 19 février 2024 et que la somme de 3300 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il y a lieu en conséquence de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines et de constater que M. [G] [Z] n’a pas davantage entièrement régler les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [B] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [B] [X] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Mme [B] [X] verse aux débats des décomptes démontrant qu’à la date du 30 mars 2025, M. [G] [Z] était bien redevable de la somme de 1600 euros.

M. [G] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2024 sur la somme de 1000 euros (3300 euros – les versements effectués par M. [G] [Z]) et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [G] [Z] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance en ce compris les coûts du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et d’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de Mme [B] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 février 2016 entre Mme [B] [X], d’une part, et M. [G] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 20 avril 2024,

ORDONNE à M. [G] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [Z] à payer à Mme [B] [X] la somme de 1600 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 30 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 sur la somme de 1000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTE Mme [B] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [G] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2024, de sa notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 24 avril 2024,

CONDAMNE M. [G] [Z] à payer à Mme [B] [X] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge