TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 25/04245 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27XW

Minute : 25/143

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3]

Représentant : M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2288

C/

Monsieur [H] [M]

Copie exécutoire :

M^e Caroline JOURNO-NAÏM

Copie certifiée conforme :

Monsieur [H] [M]

Le 30 Juin 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 30 Juin 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], Pris en la personne de SAS FIDELIS IMMOBILIER demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [M] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 3].

Le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FIDELIS IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [H] [M] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

condamner Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 2 097,00 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 ;

condamner Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 1 200,00 € à titre de dommages et intérêts ;

condamner Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 165,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

condamner Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 1 800,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [M] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [H] [M] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [H] [M] est propriétaire des lots 39 et 40 situés [Adresse 3] ;

un décompte daté du 1er avril 2025 ;

les appels de fonds ;

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 mars 2023, 10 avril 2023 et 10 juin 2024, et ayant notamment approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [H] [M] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 097,00 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 2 097,00 € au titre des charges dues à la date du 1er avril 2025, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 avril 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [H] [M] seul, la somme de 110,00 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [H] [M] sera condamné à payer la somme de 110,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [M] succombe à l’instance, de sorte qu’il sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FIDELIS IMMOBILIER, la somme de 2 097,00 €, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2025, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FIDELIS IMMOBILIER, la somme de 110,00 € au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FIDELIS IMMOBILIER, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FIDELIS IMMOBILIER, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/04245 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27XW

DÉCISION EN DATE DU : 30 Juin 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3]

Représentant : M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2288

C/

Monsieur [H] [M]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires