TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 3]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00675 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HY6Y

[X] [A]

C/

[Z] [K]

[Y] [C] épouse de Monsieur [Z] [K]

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 16 Janvier 2026 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [A]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Maître Juliette AURIAU, Avocat au Barreau de ROUEN

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

SCI HARMONIE 27

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Juliette AURIAU, Avocat au Barreau de ROUEN

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Géraldine BAROFFIO de la SCP BAROFFIO – MARCHAND – GIUDICELLI, Avocat au Barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 27229-2024-004733 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Evreux)

Madame [Y] [C] épouse de Monsieur [Z] [K]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Géraldine BAROFFIO de la SCP BAROFFIO – MARCHAND – GIUDICELLI, Avocat au Barreau de ROUEN

DÉBATS à l’audience publique du : 19 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 janvier 2024, Monsieur [X] [A] a donné à bail à Monsieur [Z] [K] et Madame [Y] [C] épouse [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel total de 520,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [A] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mai 2024 ; puis il a fait assigner Monsieur [Z] [K] et Madame [Y] [C] épouse [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 02 juillet 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif au profit de la SCI HARMONIE 27.

A l’audience du 19 novembre 2025, après deux renvois pour mise en état des parties et réouverture des débats le 1er juillet 2025 pour justification de l’identité du propriétaire du bien loué et son effet sur le délai entra la saisine de la CCAPEX et l’assignation.

Monsieur [X] [A], représenté par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référé à ses dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience ;

Il a sollicité de voir :

condamner les locataires à lui payer la somme actualisée de 3.120,00 euros due au titre d’arriérés de loyers au 22 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 mai 2024 sur la somme de 2.080,00 euros,condamner les locataires à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail, condamner les locataires à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux, constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], dire, en conséquence, que les locataires seront tenus de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant, condamner les locataires à lui verser la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner les locataires aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et les frais inhérents au constat d’occupation du logement.

Il a indiqué s’opposer à une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

La Société Civile Immobilière SCI HARMONIE 27, intervenante volontaire après la réouverture des débats, représentée par son Conseil, précise être la propriétaire du bien donné à bail, que Monsieur [X] [A] est son gérant et affirme devoir bénéficier du statut de SCI familiale.

Monsieur [Z] [K] et Madame [Y] [C] épouse [K], représentés par leur Conseil, ont sollicité la mise hors de cause de Madame [Y] [C] épouse [K], le débouté de la partie demanderesse ainsi que sa condamnation à la réalisation des travaux préconisés au titre de l’indécence, la suspension des loyers et sa condamnation à verser à Monsieur [Z] [K] la somme de 4.800,00 euros en réparation de son préjudice, outre une somme de 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION AUX FINS DE RESILIATION, D’EXPULSION

ET EN PAIMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose que « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ;; »

L’article 13 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 définit la SCI familiale comme « une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».

La cour de cassation a rappelé dans un arrêt de la 1ère chambre civile du 28 février 2018 que « l’alliance est établie par le seul effet du mariage, un pacte civil de solidarité ne crée pas ce lien ».

En l’espèce, la SCI HARMONIE 27, propriétaire du bien donné à bail selon attestation de Maître [W] [E], Notaire à [Localité 6] (27), en vertu d’une acquisition en date du 29 octobre 2021, est une société civile immobilière constituée entre Monsieur [X] [A] et Madame [D] [G], sa concubine, comme elle le reconnait dans ses écritures.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 02 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la partie demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 mai 2024.

Un délai inférieur à six semaines s’est écoulé avant la délivrance de l’assignation le 02 juillet 2024.

L’action de la SCI HARMONIE 27 engagée par son gérant, Monsieur [X] [A], est en conséquence irrecevable, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 puisque celle-ci ne peut se prévaloir des dispositions relatives aux SCI familiales telles que définies par les dispositions de l’article 13 de ladite loi.

II. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES EN EXECUTION DE TRAVAUX ET

EN DOMMAGES ET INTERÊTS :

En application des dispositions de l’article 70 du Code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, les demandes tendant à lever une indécence des locaux donnés à bail et en dommages et intérêts du fait d’un préjudice de jouissance se rattachent aux demandes initiales tendant à l’exécution d’un contrat de bail et à sa résiliation.

Monsieur [Z] [K] prétend ne pas bénéficier d’un logement décent suite à la transformation du locaux commerciaux en logement.

Dès janvier 2024, des travaux ont été effectués par Monsieur [Z] [K] qui prétend les avoir entrepris avec l’accord du bailleur ; accord non écrit contesté par ce dernier.

Il est constant que le diagnostic d’indécence émis par SOLIHA le 13 novembre 2024, tout comme le procès-verbal de constat établi par commissaire de Justice le 08 octobre 2024, fait suite à l’exécution de ces travaux par Monsieur [Z] [K] et à la délivrance de l’acte introductif d’instance.

Monsieur [Z] [K] n’apporte pas la preuve de la réalisation des travaux avec l’accord du bailleur et d’une indécence antérieure à la réalisation des travaux par ses soins.

Dans ces conditions, celui-ci est mal fondé à solliciter la réalisation de travaux de remise en état d’un local au sein duquel il a lui-même exécuté des travaux et de solliciter une indemnisation faute de démontrer l’acquisition de la responsabilité de son bailleur au regard de la situation ainsi engendrée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En l’état de la procédure, chacune des parties conservera la charge définitive des dépens par elle engagés.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de ne pas condamner ni la SCI HARMONIE 27, ni son gérant Monsieur [X] [A] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’action intentée par la SCI HARMONIE 27 par l’intermédiaire de son gérant, Monsieur [X] [A] ;

DÉCLARE recevables les demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [Z] [K] ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [K] de ses demandes en exécution de travaux et en indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [K] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge définitive des dépens par elle exposés ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER