N° RG 25/02676 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IH6X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic non professionnel en exercice, Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par M^e Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Madame [L] [C] [J]

née le 13 Juin 1965 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c27229-2024-4823 du 24/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par M^e Laurent TAFFOU, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026 puis prorogée au 13 février 2026

— signé par François BERNARD, 1er vice-président et Christelle HENRY, greffier

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [L] [O] est propriétaire des lots n°105 (appartement) et n°101 (garage) au sein d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, Madame [Z] [E], a mis en demeure Madame [L] [O] de payer ses charges de copropriété pour un montant de 954,88 euros.

Par acte du 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, Madame [Z] [E], a fait assigner Madame [L] [O] devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, Madame [Z] [E], demande au président de ce tribunal de voir :

— ordonner la recevabilité de l’action engagée suite à la délivrance d’une mise en demeure conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— condamner Madame [L] [O] à lui payer la somme de 9 671,09 euros au titre des charges arrêtées au 31 mars 2025 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 05 novembre 2024,

— débouter Madame [L] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [L] [O] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil,

— condamner Madame [L] [O] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [L] [O] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— Madame [L] [O] ne règle pas ses charges de copropriété courantes de manière régulière depuis plus de 5 ans ;

— Madame [W] [O] a été régulièrement mise en demeure de régler les sommes dues au titre des appels de fond ;

— la mise en demeure du 05 novembre 2024 précise bien que la quote-part des charges du lot n°111 qui a été oublié par le notaire lors de la vente en mars 2021 n’est pas incluse dans les demandes formées à l’égard de Madame [L] [O] ;

— Suite à sa désignation en qualité de syndic bénévole elle a régularisé l’ensemble des comptes depuis 2020 lors de l’assemblée générale du 08 juillet 2024, à laquelle Madame [L] [O] a été régulièrement convoquée, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2024 ;

— la demande de désignation d’un administrateur ad hoc ne remplit pas les conditions légales requises, l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 nécessitant de démontrer que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis et cette demande ne pouvant par ailleurs être formée par Madame [L] [O] seule.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 17 décembre 2025, Madame [L] [O] demande au président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, de voir :

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses demandes,

— la recevoir en sa demande reconventionnelle et la dire bien fondée,

— en conséquence, désigner un administrateur ad hoc pour le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1],

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que :

— la mise en demeure du 05 novembre 2024 est irrégulière en ce qu’elle ne précise pas la période sur laquelle les charges lui sont demandées rendant irrecevable la demande ;

— le procès-verbal de désignation d’un syndic bénévole daté du 19 avril 2024 n’est accompagné d’aucune convocation régulière ;

— la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 08 juillet 2024 ne lui a pas été notifiée dans le délai légal de 21 jours, en conséquence, les votes intervenus au cours de cette assemblée générale ne peuvent constituer le fondement de la mise en demeure de payer les charges.

— les appels de fonds réalisés par la société SUNWEB doivent être considérés comme nuls, cette dernière désignée en 2021 pour un an ne disposant d’aucune capacité à engager valablement les appels de fond, à faire voter les budgets et à recouvrer les charges , sa mission n’ayant fait l’objet d’aucun renouvellement.

— il a été réclamé des charges de copropriété à Madame [L] [O] afférentes au lot n°111 alors que celui-ci ne lui appartient pas ;

— au vu de la désorganisation dans la gestion de la copropriété et en raison de différends anciens et persistants, la désignation d’un administrateur provisoire s’impose.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

— l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

— la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

— le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

La fin de non recevoir tenant à l’irrégularité de la mise en demeure doit être relevée d’office s’agissant de la condition d’ouverture d’une procédure dérogatoire au droit commun, d’ordre public en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il a été adressé à Mme [C] [J] une mise en demeure en date du 5 novembre 2024 qui vise un montant impayé de 954,88 euros réparti comme suit : charges générales 374,30 euros, charges chauffage 431,42 euros, charges eau 139,17 euros frais de mise en demeure 10 euros.

Force est de relever que dans le cadre de cette mise en demeure est visé le montant global des charges de copropriété impayées sans distinguer la/les provision(s) dont il est demandé le paiement et sans préciser la période des charges dues concernées. Par ailleurs aucune mention sur les sanctions encourues en cas d’impayé n’y est précisée.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en sa demande en paiement des charges et provisions dans le cadre de la procédure accélérée au fond ainsi qu’en sa demande accessoire de condamnation à des dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de désignation d’un administrateur ad hoc

Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 le syndic en informe le conseil syndical et en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc

En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes le juge peut être saisi d’une même demande par des copropriétaires représentant en semble au moins 15 % des voix du syndicat…. »

Force est de relever que les conditions de fond requis par ledit texte concernant les impayés à la clôture des comptes ne sont pas démontrés et Madame [L] [O] en sa qualité de copropriétaire ne dispose pas du pourcentage des voix requises par la loi pour avoir qualité aux fins de solliciter à elle seule la désignation d’un administrateur ad hoc.

En conséquence, Madame [L] [O] sera déboutée de sa demande de désignation d’un administrateur ad hoc.

Sur les frais du procès

Le syndicat de copropriétaire du [Adresse 1], qui succombe à titre principal , sera tenu aux entiers dépens.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de Madame [L] [O] ;

DEBOUTE Madame [L] [O] de sa demande reconventionnelle de désignation d’un administrateur ad hoc;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire, en ce compris celle présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge des référés