Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 7 janvier 2021, n° 16/06493

TJ Évry 7 janvier 2021

CA Paris
Infirmation partielle 30 septembre 2022

Arguments

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Rejeté
Non-respect des dispositions applicables à la promotion immobilière
La cour a estimé que l'action de Monsieur Y était prescrite, car elle a été intentée plus de cinq ans après la date de la vente.
Rejeté
Créance de restitution postérieure au jugement d'ouverture
La cour a jugé que la créance n'était pas postérieure au jugement d'ouverture, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Préjudice matériel lié à la vente
La cour a déclaré l'action prescrite, rendant la demande de dommages et intérêts irrecevable.
Rejeté
Préjudice moral lié à la vente
La cour a jugé que la demande était irrecevable en raison de la prescription de l'action.
Rejeté
Préjudice fiscal lié à la vente
La cour a déclaré l'action prescrite, rendant la demande de dommages et intérêts irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 7 janv. 2021, n° 16/06493
Numéro :	16/06493

Sur les parties

Avocat(s) :	Frank MAISANTStéphane CLERGEAUEmilie MAZZEI
Cabinet(s) :	SELAS MIALET AMEZIANEFIDALSELARL CABINET RIONDETELLUL - GREFF - ELLULMAISANT ASSOCIES
Parties :	La S.A.R.L. SMJ CONSEIL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE NE 2020/

DU : 07 Janvier 2021

AFFAIRE N° RG 16/06493 – N° Portalis DB3Q-W-B7A-K5ZO

NAC : 50A

Jugement Rendu le 07 Janvier 2021

FE délivrées le :

ENTRE :

Monsieur X Y, né le […] à […], demeurant […]

représenté par Maître Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-BIRI, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, et Maître Stéphane CLERGEAU de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de NANTES plaidant

DEMANDEUR

ET :

Maître Z AA, ès qualité de mandataire judiciaire et liquidateur de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS, demeurant […]

représenté par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, et Maître Frank MAISANT de la SCP MAISANT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS plaidant, vestiaire J 55

La S.C.P. CADET – AD – AJ NOTAIRES, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SCP ELLUL-GREFF-ELLUL, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, et la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS plaidant

La S.A.R.L. SMJ CONSEIL, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Emilie MAZZEI, avocat au barreau de PARIS plaidant, vestiaire D 283

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente, Assesseur : Lucie FONTANELLA, Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU

Assisté de Annie JUNG-THOMAS, Greffier lors des débats à l’audience du 01 Octobre 2020 et de Mathilde REDON, Greffier lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture du 5 Décembre 2019 qui a fait l’objet d’un jugement de révocation à la même date renvoyant l’affaire à la mise en état du 23 Janvier 2020, date à laquelle l’affaire a été clôturée, puis fixée en plaidoiries au 2 avril 2020, renvoyée en dernier lieu à l’audience du 01 Octobre 2020 et mise en délibéré au 07 Janvier 2021

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique régularisé en l’étude de la SCP DOBBE CADET AD en date du 1er décembre 2006, les Consorts AB AC ont vendu à la SARL « BRUYERRES INVESTISSEMENTS » un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé le Château du « DUC D’EPERNON », classé à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques suivant Arrêté en date du 17 octobre 1991.

Ledit immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété déposés au rang des minutes de Maître DOBBE le 7 décembre 2006.

Le 22 décembre 2006 s’est tenue l’assemblée générale constitutive du syndicat des copropriétaires des «communs» du Château de FONTENAY TRESSIGNY.

Selon acte authentique en date du 22 décembre 2008, Monsieur X Y s’est porté acquéreur du lot n°2 dudit ensemble immobilier moyennant le prix de CENT QUARANTE QUATRE MILLE EUROS (144.000 €), après que le projet lui ait présenté par la SARL SMJ CONSEIL.

Par jugement en date du 2 juin 2014, la liquidation judiciaire de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS a été prononcée et Maître AA a été désigné en qualité de mandataire judiciaire-liquidateur.

C’est dans ces conditions que selon exploits d’huissier en date des 26, 29 et 30 juillet 2016, Monsieur Y a fait assigner Maître AA, ès-qualité de liquidateur de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS, la SCP CADET AD ET AJ, notaires associés, et la SARL SMJ CONSEIL devant le Tribunal de Grande Instance d’EVRY aux fins de voir le tribunal, à titre principal, requalifier la vente intervenue le 22 décembre 2008 en contrat de promotion immobilière et prononcer l’annulation de la dite vente, outre la condamnation des défendeurs à lui payer des dommages et intérêts pour les préjudices subis.

Selon exploits d’huissier en date des 7 et 8 novembre 2016, Monsieur Y a fait délivrer une nouvelle assignation aux mêmes parties pour les mêmes demandes.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 décembre 2017.

Par conclusions récapitulatives n°4 en date du 4 juin 2019, Monsieur Y demande au tribunal de :

- CONSTATER, DIRE et JUGER que la vente en l’état intervenue le 22 décembre 2008 entre la société BRUYERRES INVESTISSEMENT et Monsieur X Y devait être soumise et/ou présenter les garanties afférentes au régime impératif et protecteur de la promotion immobilière contenu aux articles L 222-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et 1831-1 et suivants du Code civil,

- PRONONCER en conséquence l’annulation de la vente conclue le 22 décembre 2008,

- AE M^e Alain François AA, en sa qualité de mandataire nommé à la liquidation judiciaire de la société BRUYERRES INVESTISSEMENT, au paiement de la somme de 144.000 € à titre de restitution du prix de vente versé par Monsieur X Y,

- DIRE et JUGER qu’une telle dette de restitution du prix de vente présente un caractère postérieur,

- AE M^e Alain François AA, en sa qualité de mandataire nommé à la liquidation judiciaire de la société BRUYERRES INVESTISSEMENT, au paiement de la somme de 437.137,77 € en réparation des préjudices matériels complémentaires subis par Monsieur X Y,

- AE M^e Alain François AA, en sa qualité de mandataire nommé à la liquidation judiciaire de la société BRUYERRES INVESTISSEMENT, au paiement de la somme de 50.000 € en réparation du préjudice moral subi par Monsieur X Y,

- AE M^e Alain François AA, en sa qualité de mandataire nommé à la liquidation judiciaire de la société BRUYERRES INVESTISSEMENT, au paiement de la somme de 152.980,93 € en réparation du préjudice fiscal subi par Monsieur Y,

- CONSTATER, DIRE et JUGER que l’étude notariée DOBBE CADET AD était parfaitement au courant de l’ensemble de l’opération immobilière mise en place par la société BRUYERRES INVESTISSEMENT, du rôle pris par cette dernière et par son gérant Monsieur AF et que cette opération, destinée à contourner le régime impératif de la promotion immobilière, aurait au contraire du y être soumis,

- CONSTATER les multiples défaillances de l’étude notariée DOBBE CADET AD à l’occasion de son devoir d’information et de mise en garde qu’elle devait exercer à l’encontre de Monsieur X Y,

En conséquence :

- AE l’étude notariée DOBBE CADET AD in solidum avec Maître AA pour l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de Monsieur X Y,

- DEBOUTER l’étude notariée DOBBE CADET AD de sa demande reconventionnelle formée à l’encontre de Monsieur Y,

- CONSTATER, DIRE et JUGER les manquements manifestes de la société SMJ CONSEIL à son obligation d’information et de conseil dont elle était débitrice à l’égard de Monsieur Y, et l’engagement manifeste de sa responsabilité vis-à-vis de ce dernier,

En conséquence :

- AE la société SMJ CONSEIL, in solidum avec l’étude notariée DOBBE CADET AD et M^e AA, pour l’ensemble des condamnations prononcées à leurs encontre au profit de Monsieur X Y,

En tout état de cause :

- AE in solidum M^e AA, l’étude notariée DOBBE CADET AD ainsi que la société SMJ au paiement, au profit de Monsieur X Y, de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- AE in solidum M^e AA, l’étude notariée DOBBE CADET AD ainsi que la société SMJ aux entiers dépens,

- ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

Par conclusions n°3 en date du 2 septembre 2019, Maître Z AA, agissant en sa qualité de mandataire judiciaire-liquidateur de la Société BRUYERRES INVESTISSEMENTS demande au tribunal de : I/ Dire et juger irrecevable et mal fondé Monsieur Y en ses demandes de nullité et en ses demandes en paiement formulées à l’encontre de Maître AA, es-qualités de mandataire judiciaire et liquidateur de la société BRUYERRES INVESTISSEMENTS,

II/ à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la vente immobilière intervenue les 22 décembre 2008 serait déclarée nulle, dire et juger irrecevable Monsieur Y en toutes ses demandes en paiement dirigées à l’encontre de Maître AA, ès-qualités de mandataire judiciaire-liquidateur de la société BRUYERRES INVESTISSEMENTS,

III/ En tout état de cause, débouter Monsieur Y en ses demandes dirigées à l’encontre de Maître AA, ès-qualités de Mandataire Judiciaire- Liquidateur de la Société BRUYERRES INVESTISSEMENTS, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens,

IV/ Condamner Monsieur Y à payer à Maître AA, ès-qualités, la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

V/ Condamner Monsieur Y aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives n°3 en date du 30 avril 2019, la Société Civile Professionnelle « AG CADET, AH AD & AI AJ » demande au tribunal de :

- DIRE ET JUGER prescrite l’action en responsabilité civile intentée par Monsieur Y à l’encontre de la SCP notariale,

- DIRE ET JUGER Monsieur Y tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société Civile Professionnelle la SCP "AG CADET – AH AD & AI AJ",

- L’en DEBOUTER.

ET STATUANT RECONVENTIONNELLEMENT :

- AE Monsieur Y à payer à la Société Civile Professionnelle la SCP "AG CADET – AH AD & AI AJ" une somme de DIX MILLE EUROS (10 000€) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

- AE la même à payer à la Société Civile Professionnelle la SCP "AG CADET, AH AD & AI AJ" une somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 €) au titre des dispositions de l’Article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maître ELLUL, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’Article 699 du CPC.

Par conclusions récapitulatives n°3 en date du 20 mars 2019, la SARL SMJ CONSEIL demande au tribunal de :

- DECLARER IRRECEVABLES les demandes de Monsieur AM Y,

- RECEVOIR la société SMJ CONSEIL en ses demandes, fins et conclusions et les y déclarer recevables et bien fondés,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

ET STATUANT A TITRE RECONVENTIONNEL,

- AE Monsieur AM Y à payer à la société SMJ CONSEIL la somme de 8.000 € au titre de dommages intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

EN TOUTE HYPOTHESE

- AE Monsieur AM Y à payer à la société SMJ CONSEIL la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- AE Monsieur AM Y au paiement des entiers dépens de l’instance, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif de leurs prétentions, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2020.

MOTIFS

Sur la prescription

Il résulte des dispositions de l’article 2224 du code civil que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Il ressort des dispositions précitées qu’en matière d’action en nullité, la prescription commence à courir à compter du jour où l’acte irrégulier a été passé.

La SCP "AG CADET – AH AD & AI AJ" ainsi que la SARL SMJ CONSEIL soutiennent que l’action de Monsieur Y est prescrite sur le fondement de l’article 2224 du code civil. Ils précisent qu’en effet, l’action en nullité intentée par Monsieur Y est nécessairement prescrite eu égard au délai de prescription de 5 ans susvisé puisque l’acte de vente date du 22 décembre 2008 et que les assignations ont été délivrées les 26, 29 et 30 juillet 2016 et les 7 et 8 novembre 2016.

En l’espèce, Monsieur Y soutient que l’acte de vente qu’il a régularisé le 22 décembre 2008 devant notaire doit être requalifié en contrat de promotion immobilière, au regard de l’immixtion de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS dans l’opération, et annulé pour non respect des dispositions applicables à la promotion immobilière.

Il soutient que son action ne peut être prescrite, le point de départ du délai de prescription devant être fixé non au jour de l’acte de vente du 22 décembre 2008 mais postérieurement, soit au jour de la liquidation judiciaire de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS, le 2 juin 2014.

Il résulte cependant des éléments versés aux débats que Monsieur Y a eu connaissance de son droit, au sens de l’article 2224 du code civil, lorsqu’il a constaté l’immixtion alléguée de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS dans l’opération immobilière et non au moment où la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS est devenue insolvable.

Le point du départ du délai de prescription doit donc être fixé au jour où la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS se serait comportée comme un promoteur immobilier de fait, soit, d’après les écritures mêmes de Monsieur Y, dès le début de l’opération dans le mesure où il allègue de l’immixtion de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS dès l’acquisition de l’ensemble immobilier en vue de sa revente.

Dès lors, le point de départ de la prescription de l’action de Monsieur Y se situe au jour de l’acte de vente, soit le 22 décembre 2008. Les assignations de Monsieur Y datant de juillet et novembre 2016, son action à l’encontre de la SCP "AG CADET – AH AD & AI AJ" et à l’encontre de la SARL SMJ CONSEIL est prescrite pour avoir été intentée plus de 5 ans après le 22 décembre 2008.

Sur l’irrecevabilité de l’action à l’encontre de Maître AA ès- qualité de liquidateur de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS

Maître AA , ès-qualité, soutient d’une part que les demandes de Monsieur Y à l’encontre de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS sont irrecevables sur le fondement de l’article L622-21 du code de commerce, lequel dispose notamment que :« Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1 A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent,o

2 A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.o

… ».

Il prétend d’autre part qu’en application des dispositions de l’article L622-24 du même code, les créances nées avant le jugement d’ouverture doivent être déclarées au passif de la société, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

L’article L622-22 prévoit que sous réserve des dispositions de l’article L625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En vertu de ces dispositions, l’action en paiement d’une somme d’argent, au titre d’une créance née antérieurement au jugement d’ouverture d’une procédure collective, qui n’a été engagée qu’après ledit jugement d’ouverture est irrecevable devant notre juridiction.

Cette dernière ne peut davantage se prononcer sur une simple demande de fixation de créance, du juge commissaire désigné, une autre juridiction ne pouvant statuer dessus que lorsqu’elle a été saisie avant l’ouverture de la procédure collective.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Monsieur Y soutient que ses demandes en paiement à l’encontre de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS seraient recevables pour avoir un caractère postérieur au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.

Cependant, il se prévaut, outre de la nullité du contrat de vente déclarée prescrite, d’une créance d’indemnité dont le fait générateur n’est pas postérieur au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire au sens de l’article L622-17 du code de commerce, les actes d’immixtion étant reprochés à la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS dès le début du chantier.

Dès lors, il résulte de la combinaison des articles L622-17, L622-21 et L622-22 du code de commerce que faute d’avoir été déclarées au passif de la liquidation judiciaire de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS, les demandes de Monsieur Y à l’encontre de Maître AA, ès-qualité de liquidateur de la SARL BRUYERRES INVESTISSEMENTS, sont irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de la SCP "AG CADET – AH AD & AI AJ" et de la SARL SMJ CONSEIL

Le notaire sollicite la condamnation de Monsieur Y à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, la société SMJ CONSEIL sollicitant quant à elle la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts.

Les défendeurs ne démontrent cependant aucune faute de Monsieur Y dans l’exercice de son droit d’agir en justice.

Dès lors, leur demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur Y, qui succombe, sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de l’avocat qui en a fait la demande.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur Y à payer à chacun des défendeurs la somme de 1.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort,

Déclare prescrite l’action de Monsieur X Y à l’encontre de la SCP "AG CADET – AH AD & AI AJ" ;

Déclare prescrite l’action de Monsieur X Y à l’encontre de la SARL SMJ CONSEIL ;

Déclare irrecevable l’action de Monsieur X Y à l’encontre de Maître Z AA, ès-qualité de mandataire judiciaire-liquidateur de la Société BRUYERRES INVESTISSEMENTS ;

Condamne Monsieur X Y à payer à la SCP "AG CADET – AH AD & AI AJ" la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur X Y à payer à la SARL SMJ CONSEIL la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur X Y à payer à Maître Z AA, ès-qualité de mandataire judiciaire-liquidateur de la Société BRUYERRES INVESTISSEMENTS, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur X Y aux dépens, avec distraction au profit de l’avocat qui en a fait la demande ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait et rendu le SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT ET UN, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Mathilde REDON, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,