TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Septembre 2024

AFFAIRE N° RG 23/07271 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYPD

NAC : 28C

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

la SELARL BECAM-MONCALIS,

M^e Khéops LARA

Jugement Rendu le 09 Septembre 2024

ENTRE :

Monsieur [X] [R],

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 21],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [M] [R],

né le [Date naissance 4] 1963 à [Localité 23],

demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [N] [R],

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 8]

[Localité 15]

représenté par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Madame [K] [R], née le [Date naissance 5] 1982

à [Localité 24],

demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEURS

ET :

Madame [U] [R], née le [Date naissance 7] 1961 à [Localité 21],

demeurant [Adresse 14]

représentée par Maître Khéops LARA, avocat au barreau de MELUN plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 06 Mai 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 21 Décembre 2023,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 Mai 2024 et mise en délibéré au 09 Septembre 2024

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [C] veuve [R] est décédée le [Date décès 10] 2022, laissant pour lui succéder :

— Monsieur [X] [R], son fils,

— Madame [U] [R], sa fille

— Monsieur [M] [R], son fils,

— Monsieur [N] [R], son petit-fils du fait de la renonciation de Monsieur [G] [R] à la succession,

— Madame [K] [R], sa petite-fille du fait de la renonciation de Monsieur [G] [R] à la succession,

Selon la déclaration de succession, l’actif de la succession est notamment composé d’un bien immobilier situé à [Localité 18] sis [Adresse 13], un pavillon de plein pied comprenant entrée, cuisine, salon/salle à manger, trois chambres, salle de bain et WC, comble au-dessus, cadastré section AR n°[Cadastre 6] d’une contenance de 616 m2.

Les héritiers ont émis le souhait de vendre ce bien immobilier.

Cependant, aucune des offres d’achat n’a pu aboutir en raison de la mésentente de ces derniers.

Par acte d’huissier de justice signifié le 21 décembre 2023, Monsieur [X] [R], Monsieur [M] [R], Monsieur [N] [R] et Madame [K] [R] ont fait assigner Madame [U] [R] devant le tribunal judiciaire d’Évry afin qu’il soit statué selon la procédure accélérée au fond à l’audience du 4 mars 2024 sur leur demande d’autorisation à mettre en vente et passer seuls la vente du bien immobilier.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 mai 2024, Monsieur [X] [R], Monsieur [M] [R], Monsieur [N] [R] et Madame [K] [R] demandent au président du tribunal judiciaire de :

In limine litis,

— DECLARER la demande reconventionnelle de Madame [U] [R] irrecevable,

En tout état de cause,

— AUTORISER Monsieur [X] [R], Madame [U] [R], Monsieur [M] [R], Monsieur [N] [R] et Madame [K] [R] à mettre en vente et passer seuls la vente du bien immobilier situé à [Localité 18] sis [Adresse 13], cadastré section AR n°[Cadastre 6] d’une contenance de 616 m2, au prix minimum de 350.000,00 Euros.

— ORDONNER que le prix de vente soit séquestré sur le compte ouvert auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations du Notaire qui recevra l’acte de vente.

— CONDAMNER Madame [U] [R] à payer à Monsieur [X] [R], Madame [U] [R], Monsieur [M] [R], Monsieur [N] [R], Madame [K] [R] la somme de 3.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— DEBOUTER Madame [U] [R] de l’intégralité de ses demandes,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 mai 2024, Madame [U] [R] demande au Président du tribunal judiciaire de :

— Débouter M. [X] [R], M. [M] [R], M. [N] [R] et Mme [K] [R] de toutes leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— Condamner in solidum M. [X] [R], M. [M] [R], M. [N] [R] et Mme [K] [R] à payer à Mme [U] [R] la somme de 5.000 € au titre des articles 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum M. [X] [R], M. [M] [R], M. [N] [R] et Mme [K] [R] à payer à Mme [U] [R] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. [X] [R], M. [M] [R], M. [N] [R] et Mme [K] [R] aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 4 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° À titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la demande d’autorisation de procéder seuls à la vente

Aux termes de l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application de l’article 815-6 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il entre dans les pouvoirs du président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

Il y a donc lieu de rechercher, d’une part, si l’intérêt commun des indivisaires justifie que soit donnée aux demandeurs l’autorisation de vendre seuls le bien immobilier indivis, et, d’autre part, si cette autorisation est une mesure légitimée par l’urgence.

Il convient de constater qu’il n’existe pas véritablement de désaccord entre les indivisaires au sujet du principe de la vente du bien immobilier.

En revanche, il existe une mésentente entre les parties au sujet du prix de vente.

Le bien immobilier concerné, situé à [Localité 18], est une propriété familiale qui est inoccupée depuis plusieurs années.

Suite au décès de leur mère, en [Date décès 20] 2022, les indivisaires ont mis en vente ledit bien. Il résulte des pièces versées que deux mandats de vente ont été signés par tous, avec un prix de mise en vente de 510 000 € nets vendeur.

Au cours du mois d’octobre 2022, une première offre a été formulée à hauteur de 432 000 € nets vendeur, offre qui a été ensuite été portée à 440 000 € nets vendeur.

Il apparaît que Madame [U] [R] a refusé cette offre en indiquant son souhait de ne pas vendre la maison à un prix inférieur à 455 000 € nets vendeur.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [R] a proposé à sa sœur de lui donner 10 000 € de sa quote-part dans le prix de vente pour répondre à sa demande.

Aucune suite n’a été donnée par la défenderesse.

Une nouvelle offre a été formulée au cours au début du mois de décembre 2022 à hauteur de 455 000 € nets vendeur. Il ressort d’un e-mail écrit par Madame [U] [R] le 7 décembre 2022 à l’agence que cette dernière était satisfaite de la proposition puisqu’elle a indiqué : « j’accepte bien sur le prix net vendeur de 455 000 € que je demandais. Je débloque donc de mon côté la situation concernant la vente ».

Elle a ajouté néanmoins une condition à cette acceptation : « je suis d’accord pour signer le compromis sous la dernière condition que mes frères acceptent de me signer chacun le document de « renonciation d’action en réduction » pour ma vente d'[Localité 22] qui est bloquée par leur décision. J’attends par retour de mail leur accord (je compte sur la réactivité) pour pouvoir faire établir par le notaire d'[Localité 19] les documents officiels en question et leur transmettre pour signature. À réception de tous les documents, je signerai le compromis avec l’agence comme nous en avons convenu ensemble ».

Or, il convient de constater que chacun des trois frères a signé ledit document, lesquels ont été envoyés au notaire.

Pourtant, Madame [U] [R] n’a donné aucune suite à cette offre et la vente n’a pu avoir lieu.

Madame [U] [R] soutient qu’elle a transmis pour sa part une offre d’achat aux indivisaires à hauteur de 465 000 € nets vendeur le 12 décembre 2022. Il résulte cependant des pièces du dossier que cette offre ne leur a été transmise que le 10 juin 2023 alors que l’offre d’achat était expirée depuis le 30 décembre dernier.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si Madame [U] [R] ne s’oppose pas au principe de la vente, elle bloque néanmoins la réalisation effective de cette dernière par son comportement.

Or, si l’actif de la succession permet de faire face, pour le moment, aux frais d’entretien, aux charges et aux impôts régler pour le bien immobilier, il n’en demeure pas moins que la valeur de la maison baisse d’année en année comme le démontrent les estimations des agences immobilières versées par les requérants, effectuées en 2022, en 2023 puis en 2024.

Aussi, il est de l’intérêt commun des indivisaires de vendre ce bien qui est inoccupé depuis plusieurs années.

En outre, il n’est pas contesté que des individus ont pénétré par effraction dans la maison au cours de l’été 2023, et que celle-ci a été squattée. Il en résulte un risque de réitération.

Face à ce blocage, qui porte atteinte à l’intérêt commun des indivisaires et au vu de l’urgence, Monsieur [X] [R], Monsieur [M] [R], Monsieur [N] [R] et Madame [K] [R] seront autorisés à mettre en vente et passer seuls la vente du bien immobilier situé à [Localité 18] sis [Adresse 13], cadastré section AR n°[Cadastre 6] d’une contenance de 616 m2.

Concernant le prix minimum de mise en vente, les demandeurs versent deux avis de valeur :

— le 13 janvier 2024, l’agence [16] a estimé le bien dans une fourchette de prix de 330 000 € à 350 000 € nets vendeur

— le 16 janvier 2024, l’agence l’ADRESSE a pour sa part estimée le bien dans une fourchette de prix compris entre 340 000 € et 345 000 €.

Madame [U] [R] conteste ces estimations et verse une estimation de l’agence [16] à hauteur de 480 000 € et un mandat de vente indiquant un prix de 540 800 €. Ces documents datent cependant de 2022. Elle produit aussi deux estimations effectuées en ligne sur le site PAP et ORPI, datées du mois de février 2024, aux termes desquelles l’estimation moyenne du bien se situe dans une fourchette de prix de 445 700 € à 510 000 €. Il y a lieu de relever que ces estimations en ligne n’ont été faites que sur les déclarations de la défenderesse, sans visite des lieux. À cet égard, il est constaté que Monsieur [M] [R] a proposé à Madame [U] [R] par courrier du 25 octobre 2023 d’organiser avec elle un rendez-vous sur place avec les agences immobilières.

L’ensemble de ces éléments permet de constater que la maison a perdu en valeur entre 2022 et 2024. Les demandeurs seront donc autorisés à mettre en vente la maison au prix de 350 000 € avec faculté de revalorisation.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive

Compte tenu de l’issue de la procédure, Madame [U] [R] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée à hauteur de 5000 €.

Sur les autres demandes

Madame [U] [R], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à Monsieur [X] [R], Monsieur [M] [R], Monsieur [N] [R] et Madame [K] [R] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE Monsieur [X] [R], Monsieur [M] [R], Monsieur [N] [R] et Madame [K] [R] à procéder seuls à la vente du bien immobilier indivis situé [Localité 18] sis [Adresse 13], cadastré section AR n°[Cadastre 6] d’une contenance de 616 m2, au prix minimum de 350.000,00 euros avec possibilité de le revaloriser, notamment en procéder seuls à tout acte nécessaire à cet effet, et particulièrement à la signature des mandats de vente, du compromis de vente et de la réitération par acte authentique de vente ;

ORDONNE que le prix de vente soit séquestré sur le compte ouvert auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations du Notaire qui recevra l’acte de vente ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [R] à verser à Monsieur [X] [R], Monsieur [M] [R], Monsieur [N] [R] et Madame [K] [R] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,