TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 23/05676 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PSIO

NAC : 72I

FE-CCC délivrées le :________

à :

la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI,

M^e Charlotte GARNIER,

la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT

Jugement Rendu le 11 Juillet 2024

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. CABINET STAELEN, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [F] [S], demeurant [Adresse 4]

ayant pour avocat plaidant Maître Charlotte GARNIER, membre de la SELARL GUILLOTIN LE BASTARD & ASSOCIES, avocat au Barreau de RENNES, demeurant à [Adresse 7], chez qui domicile est élu, lequel se constitue et occupera sur la présente et ses suites

et pour avocat postulant Maître Laurent SERVILLAT avocat au Barreau de l’Essonne, membre associé de la SCP HORNY MONGIN SERVILLAT avocat au barreau de l’Essonne [Adresse 3]

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Fabien DUPLOUY, Greffier lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 27 Septembre 2023,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Mai 2024 et mise en délibéré au 11 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [X] et Mme [F] [S] sont propriétaires des lots n°15, 23 et 27 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 2] située [Adresse 2].

Par exploits de commissaire de Justice du 27 septembre 2023 et 09 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet STAELEN, a fait assigner M. [B] [X] et Mme [F] [S] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [F] [S] au paiement de la somme de 8.074,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 3ème trimestre 2023 inclus.

— condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [F] [S] au paiement de la somme de 322,55 euros au titre des sommes exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus, correspondant à l’appel du 4ème trimestre 2023

— condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [F] [S] aux frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 195 euros, qui sera imputée aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du règlement de copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type)..

— condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [F] [S] au paiement des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 date de la mise en demeure

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

— condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [F] [S] à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil.

— condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [B] [X] et Mme [F] [S] aux entiers dépens.

Les audiences du 14 décembre 2023 et 08 février 2024 ont été renvoyées à la demande des parties qui n’étaient pas en état.

A l’audience du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires s’est référé à ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 22 janvier 2024 et signifiées par voie de commissaire de justice au défendeur défaillant le 30 janvier 2024, en modifiant uniquement la demande relative au paiement de la somme au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour laquelle il réclame désormais une somme de 4.274,41 euros arrêté au 3ème trimestre 2023 inclus. Il maintient le surplus des demandes et demande qu’il lui soit donné acte de son accord relativement à la demande de délais de paiement à hauteur de 24 mois de Madame [S].

A l’audience du 16 mai 2024, Mme [F] [S] s’est référée à ses dernières conclusions n°2, signifiées par RPVA le 07 mai 2024 et signifiées par voie de commissaire de justice au défendeur défaillant le 02 mai 2024, aux termes desquelles elle demande de:

A titre principal :

— Déclarer le syndicat de copropriété irrecevable en ses demandes ;

Subsidiairement :

— Débouter de syndicat de copropriété de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;

Très subsidiairement :

— Accorder des délais de paiement de 2 ans à Madame [S] pour s’acquitter des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

En tout état de cause

— Condamner Monsieur [X] à garantir Madame [S] à hauteur de 50% des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— Débouter toutes parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;

— Condamner le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] et / ou Monsieur [X], à payer la somme de 2.500 € à Madame [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens ;

— Le cas échéant, écarter l’exécution provisoire de droit.

M. [B] [X], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action engagée selon la procédure accélérée au fond

L’article 19-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.»

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet en effet d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Elle institue ainsi une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elle vise, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, Mme [F] soulève l’irrecevabilité de l’action engagée selon la procédure accélérée au fond au motif que la lettre de mise en demeure qui lui a été adressée vise la somme de 8.124,41 euros soit la totalité du décompte sans distinction entre les provisions échues, à échoir et les charges définitives tandis que le syndicat des copropriétaires réplique que la somme de 8.124,41 euros correspond spécifiquement aux sommes immédiatement exigibles à la date du 27 juillet 2023, date de la mise en demeure, puisque le décompte s’arrête au 25 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 27 juillet 2023 qui ne met pas en demeure Mme [F] [S] de régler une provision mais l’ensemble d’un arriéré de charges d’un montant de 8.124,41 euros dans un délai de 30 jours.

La mise en demeure indique "du dossier que vient de me transmettre le syndic de cette copropriété, CABINET STAELEN, il apparaît que vous restez devoir, au titre de l’arriéré des charges de copropriété, la somme de 8.124,41€ selon décompte joint, à laquelle il convient d’ajouter le coût de la présente, soit 120 euros TTC« (…) »Par ailleurs, faute de paiement dans le délai de trente jours, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la totalité des provisions de l’exercice, y compris celles non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes devinedront imédiatement exigibles et le syndicat sera fondé à réclamer le paiement de votre quote-part totale due dans les charges et travaux de l’exercice provisionnel".

Ainsi, la mise en demeure ne permet pas aux copropriétaires débiteurs de comprendre que s’ils règlent une seule provision, ils ne pourront pas être poursuivis, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l’article 14-1.

De plus, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en oeuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire.

Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure produite ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevable.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires est par ailleurs condamné à payer à Mme [F] [S] une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

DÉCLARE irrecevable l’ensemble des demandes en paiement des arriérés de charges dues, des charges à échoir, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6]

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] à payer une somme de 1.200 euros à Mme [F] [S] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] aux entiers dépens.

Ainsi fait et rendu le ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,