TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/04343 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEJ7

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA [Adresse 4] DE [Adresse 8], situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE Société à responsabilité limitée au capital de 30.000 euros, dont le siège social est sis à [Adresse 12], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977,

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

Madame [M] [X], demeurant [Adresse 11]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Mai 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 Octobre 2024 et mise en délibéré au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[S] [H] et Mme [M] [X] sont propriétaires des lots n° 27 et 127 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9], sise [Adresse 2] à [Localité 7].

Par exploits de commissaire de Justice du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 4] DE [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M. [S] [H] et Mme [M] [X] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 4] DE L’AUNETTE en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT M.[S] [H] et Mme [M] [X] à lui payer les sommes suivantes :

• 10 163,26 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 15 mars 2024, date de la mise en demeure,

• 1 137,58 (567,79 € x 2) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 19 juin 2023 (résolution numéro 9),

• 39,24 € (19,62 € x 2) correspondant aux appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisonnel pour la période allant du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 19 juin 2023 (résolution numéro 18),

• 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M.[S] [H] et Mme [M] [X] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assignés, M.[S] [H] et Mme [M] [X] n’ont pas comparu à l’audience en personne et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 15 mars 2024, adressées en recommandé avec avis de réception à M.[S] [H] et Mme [M] [X], les avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de ces lettres, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 9 394,85 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre inclus.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif des qualités de copropriétaires des défendeutrs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots numéros n°27 et 127 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 19 juin 2019, 26 février 2021, 10 décembre 2021, 21 avril 2022, 4 juoillet 2022, 12 décembre 2022, 19 juin 2023 et 3 juin 2024 et les attestations de non recours de ces assemblées,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour les périodes concernées,

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété,

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er avril 2024 pour la période du 1er février 2020 au 1er avril 2024 2/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 701,57 euros,

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— que l’approbation des comptes clos au 31 décembre 2020, telle qu’elle ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2022 ne concerne que les charges générales et que le montant total des appels au titre du fonds travaux loi Alur (19,62 euros mentionnés les 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2020) sur le décompte soit la somme de 58,86 euros, n’est pas justifié.

— que les sommes de 96,00 euros et 365,69 euros figurant dans le décompte au titre des frais d’avocat et d’huissier ne constituent ni des appels de charges ni des appels de fonds travaux et ne peuvent être intégrées dans le calcul des charges de copropriété et appels travaux arriérés.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 1er février 2020 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 9 642,71 euros (= 10 163,26 – 58,86 – 96,00 – 365,69).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la date des mises en demeure, soit à compter du 15 mars 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°9 de chacun des PV de l’assemblée générale du 19 juin 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et du 3 juin 2024 approuvant son ajustement, résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 3 juin 2024 fixant le taux annuel de la cotisation obligatoire du fonds de travaux loi Alur), il apparaît :

— que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 1 137,58 euros,

— et que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des appels de fonds travaux devenus exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 39,24 euros.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’article XVI “REGLEMENT DES CHARGES – PROVISIONS – GARANTIES” – 4) « Solidarité » du règlement de copropriété versé contradictoirement aux débats (p88), qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot”.

Les défendeurs sont donc tenus solidairement au paiement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats qu’aucun versement n’a été effectué par les défendeurs depuis le 1er février 2020 au titre des appels de charges qui leur ont été adressés.

Les manquements répétés de M.[S] [H] et Mme [M] [X] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner solidairement M.[S] [H] et Mme [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[S] [H] et Mme [M] [X], qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

M. [S] [H] et Mme [M] [X] sont par ailleurs condamnés solidairement à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 4] DE [Adresse 8], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M.[S] [H] et Mme [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme 9 642,71 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds de travaux ALUR échus sur la période du 1er février 2020 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 9 394,85 euros , et à compter de l’assignation du 23 mai 2024 et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M.[S] [H] et Mme [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1 137,58 euros au titre des provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M.[S] [H] et Mme [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 39,24 euros au titre des appels de fonds travaux devenus exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[S] [H] et Mme [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[S] [H] et Mme [M] [X] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M.[S] [H] et Mme [M] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,