TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02376 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHCA

N° MINUTE : 26/00116

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Madame, [S], [A], [C], [Q], demeurant, [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Lucie KERACHNI de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Février 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Françoise LAW-YEN

CCC à M^e Lucie KERACHNI

M. Le Préfet de la Réunion

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 25 octobre 2011 d’une durée de soixante-douze mois renouvelable prenant effet le 3 novembre 2011, la société Batipro Logements Intermédiaires, représentée par la société L’Immobilière de, la Réunion, a donné à bail à Mme, [S],, [A],, [C], [Q] un logement d’habitation sis, [Adresse 3], [Localité 2] ,([Localité 1]), pour un loyer mensuel de 382,50 euros et une provision sur charges mensuelles de 39 euros, soit un loyer charges comprises mensuel de 421,50 euros. (pièce en demande numérotée 1)

Par courrier du 2 juillet 2020, la société CDC Habitat a notifié à Mme, [Q] le transfert de gestion de son logement au profit de sa filiale réunionnaise, la société immobilière du département de la Réunion (SIDR), à compter du 10 juillet 2020. (pièce en demande numérotée 2)

Par courrier du 11 septembre 2020, la Caisse d’allocations familiales a informé la société L’Immobilière de, la Réunion de l’indécence du logement litigieux et de son obligation de mise en conformité du logement avant le 31 mars 2022. (pièce en demande numérotée 5)

Par jugement contradictoire définitif rendu le 7 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion a notamment :

condamné la société CDC Habitat à effectuer des travaux de réhabilitation et d’entretien à l’intérieur de l’appartement de Mme, [Q], après travaux sur l’immeuble,condamné Mme, [Q] à laisser un libre accès à toute entreprise mandatée par son bailleur pour la reprise de travaux intérieurs après estimation et évaluation, sous astreinte de 5 euros par jour, à compter d’un délai d’un mois après la signification de la présente décision, ordonné une diminution des loyers échus et à échoir à hauteur de 30 % sur le montant du loyer principal de 382,50 euros, à compter du mois de juillet 2021 et jusqu’à la parfaite réalisation des travaux,condamné Mme, [Q] à verser à la société CDC Habitat la somme de 2 794 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,débouté les parties du surplus de leurs demandes,dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamné la société CDC Habitat aux dépens. (pièces en demande numérotées 6 à 8)

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier le 2 janvier 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire n°9 insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 1 927,85 euros hors coût de l’acte dans le délai de deux mois. (pièce en demande numérotée 12)

En dépit de régularisation, la société CDC Habitat a saisi un conciliateur de justice. Le 23 avril 2025, l’échec de la tentative de conciliation a été constaté, Mme, [Q] ne s’étant pas présentée au rendez-vous fixé et n’ayant envoyé aucune observation. (pièces en demande numérotées 14 et 15)

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 17 juin 2025, la société CDC Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de constat de la résiliation du bail d’habitation par acquisition des effets de la clause résolutoire, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation à payer l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts.

L’affaire a été fixée le 17 novembre 2025 et retenue, suivant renvoi contradictoire, le 16 février 2026. Les conseils des parties se sont expressément référés à leurs dernières écritures qu’ils ont été autorisés à déposer.

La société CDC Habitat, représentée par son conseil, sollicite, selon les termes de ses dernières écritures régulièrement notifiées le 28 janvier 2026, de :

la juger recevable et bien fondée en son action, lui allouer l’entier bénéfice de ses écritures, y compris son assignation délivrée le 17 juin 2025,rejeter l’exception d’inexécution soulevée par Mme, [Q],

juger recevable et bien fondée la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 7 août 2023 par la présente juridiction (numéro RG 22/3620),déclarer irrecevables toutes les demandes reconventionnelles formulées par Mme, [Q], notamment au titre des travaux à réaliser sous astreinte, de l’indemnisation de préjudices et de la suppression des loyers,constater la résiliation du bail litigieux à la date du 2 mars 2025 par l’effet de la clause résolutoire, pour défaut de paiement dans le délai du commandement et défaut de paiement répété du loyer et des charges à leurs termes,juger que Mme, [Q] est occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 3 mars 2025,ordonner l’expulsion de Mme, [Q] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef et de leurs biens, du logement litigieux, si besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,juger qu’elle sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement litigieux par Mme, [Q] lors de la restitution des clefs, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés,juger qu’elle sera libre de disposer des biens ou effets retirés du logement litigieux, les détruire ou en frais don à toute association de son choix, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement,fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives (référence juin 2025 513,76 euros par mois), ce à compter du 3 mars 2025 et juger qu’il n’y a plus lieu à appliquer le montant du loyer réduit de 30% pour la détermination de l’indemnité,condamner Mme, [Q] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,condamner Mme, [Q] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts et 7 534,84 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 12 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 janvier 2025 sur la somme de 1 927,25 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clefs,condamner Mme, [Q] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme, [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (164,58 euros), la notification au préfet (29,79 euros) et de l’expulsion, s’il y a lieu,rejeter toutes demandes de délai tant pour régler la dette que pour quitter les lieux,à titre subsidiaire,

si par extraordinaire, il était jugé que les effets de la clause résolutoire ne sont pas réunis, prononcer néanmoins la résiliation du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges à leurs termes et lui allouer les mêmes demandes comme formulées aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible – dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion de Mme, [Q] pourra avoir lieu,si par impossible, les demandes reconventionnelles étaient jugées recevables, les rejeter car infondées,juger qu’en raison de son comportement fautif, Mme, [Q] a contribué à la création des préjudices qu’elle allègue mais sans les prouver, et que de ce fait elle est exonérée de toute responsabilité,juger que du fait de la résiliation du bail depuis le 2 mars 2025, elle n’est plus tenue à une obligation de délivrance envers Mme, [Q] et la débouter de toutes demandes liées à l’exécution du contrat de location,à titre très subsidiaire,

si par extraordinaire, la juridiction entendait reconnaître l’existence d’un préjudice de jouissance et/ou d’un préjudice moral subi(s) par Mme, [Q] et octroyer à ce titre des dommages et intérêts, ramener à de plus justes proportions leur montant, compte tenu du caractère excessif de la somme réclamée,en cas d’éventuelles condamnations mises à sa charge, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ou l’aménager en la subordonnant à la constitution par Mme, [Q] d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre à toutes restitutions ou réparations ou à tout le moins, en autorisant la consignation des sommes sur le compte séquestre de la CARPA de l’Ordre des avocats de, [Localité 3]-de-la-Réunion jusqu’à l’obtention d’une décision de justice définitive,en tout état de cause, débouter Mme, [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires.

Au soutien de ses prétentions, la société demanderesse fait valoir que les demandes reconventionnelles tendant à obtenir des dommages et intérêts, la suppression des loyers depuis juillet 2021 et la réalisation de travaux de rénovation et d’entretien formulées en défense se heurtent à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par la présente juridiction le 7 août 2023 et que toutes contestations à son encontre sont irrecevables, ledit jugement étant devenu définitif faute d’appel interjeté dans le mois suivant sa signification.

Ensuite, elle soutient que Mme, [Q] ne peut se prévaloir ni d’une exception d’inexécution ni de dommages et intérêts. Elle conteste, en effet, tout manquement à ses obligations contractuelles et expose que le jugement rendu le 7 août 2023 ne subordonne en aucune façon la réalisation des travaux intérieurs à la réalisation de travaux extérieurs, lesquels ont d’ailleurs été entrepris, et que la réalisation des travaux intérieurs du logement litigieux est empêchée uniquement du fait du comportement de Mme, [Q]. De plus, elle relève l’absence de démonstration par la défenderesse ni du caractère totalement inhabitable du logement litigieux ni de la privation de jouissance de son logement. Enfin, la société demanderesse s’oppose à l’octroi de délais de paiement puisque la situation financière de Mme, [Q] ne lui permettra assurément pas d’apurer sa dette.

En réplique, Mme, [S],, [A],, [C], [Q], représentée par son avocat, demande, aux termes de ses conclusions datées du 11 février 2026 régulièrement notifiées, de :

à titre principal,

déclarer la société CDC Habitat mal fondée en toutes ses demandes,débouter la société CDC Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,condamner la société CDC Habitat à effectuer des travaux de réhabilitation et d’entretien sur l’immeuble pour mettre fin définitivement aux infiltrations,condamner la société CDC Habitat, à l’issue des travaux extérieurs, à effectuer des travaux de réhabilitation et d’entretien à l’intérieur du logement, assortir ces mesures d’une astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,ordonner la suppression des loyers à compter de juillet 2021,à titre subsidiaire,

lui accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois pour les éventuels loyers dus à la date de la décision,ordonner que les sommes reportées porteront intérêts au taux légal,à titre très subsidiaire,

débouter la société CDC Habitat de sa demande tendant à son expulsion en raison de l’indécence du logement,en tout état de cause,

condamner la société CDC Habitat à lui payer les sommes de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 5 000 euros au titre du préjudice moral et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner la compensation des dettes connexes si nécessaire,condamner la société CDC Habitat aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a pas à laisser libre accès à son logement tant que les réparations extérieures n’ont pas été réalisées, conformément aux termes du jugement rendu le 7 août 2023, qu’elle ne s’est jamais opposée aux visites techniques, que la réduction de loyer à hauteur de 30 % est insuffisante au regard de l’état du logement et que sa demande de suppression des loyers est nécessaire pour contraindre la société demanderesse à s’exécuter.

Par ailleurs, la défenderesse soulève l’exception d’inexécution pour justifier la dette locative en ce que l’appartement litigieux souffre d’infiltrations depuis l’année 2020 malgré les travaux partiels réalisés, que ces désordres entrainent une détérioration des revêtements intérieurs, des menuiseries, des parois et faux plafonds, une humidité persistante dans tout le logement, des problèmes électriques l’obligeant à retirer les ampoules pour limiter le risque d’accident, un stress important et continu et une « inquiétude légitime sur la sécurité et la conformité de son logement ».

Un diagnostic social et financier dressé le 1er octobre 2025 a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Mme, [Q] est à la recherche d’un emploi, ne perçoit aucune ressource et supporte, outre les charges courantes, un loyer d’un montant de 261,76 euros par mois. Selon l’évaluation sociale, Mme, [Q] vit seule au sein du logement litigieux, subit des problème d’infiltration d’eau dans son logement de longue date, a initié des démarches pour faire cesser le désordre à compter de l’année 2017, n’a pas donné de suite à la proposition de relogement survenue en 2021, se sentant engagée dans les procédures liées à la non-décence de son logement et trouvant que le logement proposé était indécent et insécurisant, dort dans un fauteuil du salon puisque de l’eau tombe directement sur son lit « en passant par le conduit électrique de la lumière et par les murs » et se trouve « épuisée psychologiquement et physiquement » par la situation de son logement et est très isolée. Il y est indiqué que trois mois après l’achèvement des travaux réalisés à la demande du bailleur, sont apparues de nouvelles infiltrations engendrant des moisissures sur les murs. Mme, [Q] indique sa volonté d’être relogée en urgence de sorte qu’une demande PDLHPD (plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées) a été transmise le 29 août 2025, outre un recours DALO (droit au logement opposable).

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré le 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les « demandes » de constat et de juger ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu’il n’y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III poursuit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la société CDC Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX par la voie électronique le 6 janvier 2025 soit plus de deux mois avant de l’assignation du 17 juin 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 19 juin 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 17 novembre 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée du jugement rendu le 7 août 2023

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, la société CDC Habitat relève l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par Mme, [Q] en raison de l’autorité de la chose jugée. Elle soutient en effet que l’instance ayant donné lieu au jugement rendu le 7 août 2023 concernait les mêmes parties et portait sur les mêmes causes notamment la réalisation de travaux de réhabilitation et d’entretien extérieurs et intérieurs des lieux litigieux sous astreinte, la suppression des loyers et l’indemnisation des préjudices subis et est définitif en dépit d’appel interjeté dans le délai légal imparti.

En réplique, Mme, [Q] affirme que les travaux n’ont pas été réalisés et que cette nouvelle demande de suppression des loyers est fondée sur l’inertie de la société CDC Habitat et apparait nécessaire pour la contraindre à s’exécuter.

Il ressort de la comparaison entre le jugement du 7 août 2023 recensant en première page les demandes de Mme, [Q] et des dernières écritures de Mme, [Q] dans le cadre de la présente instance que :

Les parties sont les mêmes, et elles sont adversaires dans le présent litige dans les mêmes qualités, à savoir bailleresse et locataire, La chose demandée est la même : la condamnation de la CDC HABITAT à réaliser des travaux de réhabilitation et d’entretien sur l’immeuble pour mettre fin définitivement aux infiltrations et à l’intérieur du logement, et l’indemnisation d’un préjudice en réparation de la non-décence du logement, de ses conditions d’occupation et de l’attitude revendicative de sa propriétaire à son égard ; Enfin, la cause est également la même puisque les moyens juridiques sont les mêmes (indécence, réparation intégrale du préjudice).

Les demandes formulées par Mme, [Q] dans le cadre de la présente instance ont d’ores et déjà été discutées dans le cadre de l’instance précédente et ont donné lieu à une décision définitive qui ne pouvait être remise en cause que par la voie de l’appel (pièce en demande numérotée 8)

Le juge des contentieux de la protection a, en effet, par jugement du 7 août 2023, a ordonné une diminution des loyers échus et à échoir à hauteur de 30% à compter du mois de juillet 2021 et ce jusqu’à parfaite réalisation des travaux. Aucune contestation n’est possible devant le juge de céans, qui n’est pas le juge d’appel de ladite décision.

Le juge des contentieux de la protection a par ailleurs ordonné à la société CDC Habitat d’effectuer des travaux de réhabilitation et d’entretien à l’intérieur des lieux litigieux après travaux sur l’immeuble, constatant qu’ils ont déjà été réalisés.

Ainsi, la demande reconventionnelle de suppression des loyers depuis juillet 2021, de travaux sous astreinte et de réparation indemnitaire sont irrecevables et seront déclarées comme telles.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, aux conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à, [Localité 1] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à, [Localité 1] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles, parasites. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l’exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Cependant, si la sanction de l’obligation d’entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n’est pas le cas de l’obligation de délivrance, le bailleur tenu de délivrer un logement décent est responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail.

*

En l’espèce, la société CDC Habitat sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Le bail d’habitation litigieux conclu le 25 octobre 2024 contient une clause résolutoire en son article 9 aux termes de laquelle à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer à son échéance ou du versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer rester infructueux, le contrat se trouvera de plein droit résilié.

La société demanderesse justifie avoir fait délivrer à la locataire, le 2 janvier 2025 un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 1 927,85 euros.

Mme, [Q] soulève toutefois un moyen de défense visant à faire échec aux effets de cette clause, à savoir l’exception d’inexécution, qui lui permettrait de ne pas avoir à payer le loyer en raison de l’inobservance de ses propres obligations par le bailleur.

De son côté, la société CDC Habitat sollicite le rejet de l’exception d’inexécution soulevée en défense au motif que l’impossibilité d’exécuter les travaux de mise en conformité résulte exclusivement du comportement de Mme, [Q], laquelle empêche l’accès aux lieux litigieux, et ce, malgré sa condamnation sous astreinte de laisser libre accès à son logement ordonnée par jugement du 7 août 2023. En effet, elle assure avoir mis tout en œuvre pour réaliser les travaux notamment en mandatant un commissaire de justice et plusieurs entreprises, en vain puisque Mme, [Q] ne répond pas aux appels téléphoniques, n’ouvre pas sa porte, refuse les visites techniques et n’honore pas les rendez-vous fixés. Au surplus, elle expose que Mme, [Q] ne dispose pas des qualifications professionnelles et la légitimité pour affirmer que les travaux ont été mal exécutés et que le logement n’est pas inhabitable.

Il est établi et non contesté que le logement litigieux ne répond toujours pas aux normes de décence et que les travaux intérieurs n’ont pas été réalisés parce que Mme, [Q] ne laisse pas l’accès à son logement. Cependant, la défenderesse affirme, à ce propos, qu’elle n’est pas tenue de le faire tant que les réparations extérieures n’ont pas été réalisées, et ce conformément aux termes du jugement rendu le 7 août 2023.

Il ressort explicitement des motifs du jugement rendu le 7 août 2023 que les travaux d’étanchéité de grande ampleur sur l’immeuble ont été effectués et que seule une reprise des désordres subsistants dans l’appartement de Mme, [Q] devait être achevée (pièce en demande numérotée 6). Au terme de son courrier du 11 décembre 2024, la CDC HABITAT justifie d’ailleurs avoir transmis à la défenderesse le procès-verbal de levée des réserves desdits travaux pour « mettre un terme à [sa] réticence » (pièce 6 en demande).

Dans son courrier du 12 novembre 2025, Mme, [Q] reconnait avoir connaissance du procès-verbal de réception et de levée des réserves signé le 14 décembre 2022, soit avant le jugement du 7 août 2023, s’agissant des travaux d’étanchéité de l’immeuble. Elle maintient les termes de ses refus ultérieurs, renvoyant toujours à un refus allégué de la CDC HABITAT de ne pas respecter le jugement du 7 août 2023 et à une persistance des désordres, tout en remettant en cause chaque pièce transmise par son bailleur et en s’obstinant à refuser l’accès à son logement (pièces 12, 14 en défense).

Aussi, il est justifié que Mme, [Q] s’oppose de manière réitérée aux visites techniques lesquelles ont pour but de déterminer la cause de la persistance des fuites et donc des infiltrations (pièce en demande numérotée 38) et qu’elle contrevient à l’intervention des entreprises mandatées par la société demanderesse pour résoudre le problème d’étanchéité (pièces en demande numérotées 40 à 43) et reprendre les peintures (pièces en demande numérotées 24 à 26 et 34 à 36)

Il sera relevé, par ailleurs, que Mme, [Q] a été condamnée sous astreinte à laisser accès à son logement, suivant jugement rendu le 7 août 2023, la société CDC Habitat s’étant heurtée, dès l’origine, à l’obstruction systématique de Mme, [Q] dans ses tentatives pour accéder au logement notamment pour la réalisation des travaux pourtant sollicités depuis février 2021 et qui concernaient concomitamment des travaux d’étanchéité généraux sur l’immeuble et des travaux spécifiques de remise aux normes électriques et de peinture.

Enfin, force est de constater que Mme, [Q] n’apporte pas la preuve que le logement est totalement inhabitable, étant relevé qu’elle se maintient dans les lieux et ce alors qu’une solution de relogement lui a été proposée de longue date et qu’un jugement a justement été rendu le 7 août 2023 pour contraindre les parties à la réalisation des travaux et à la fin de leur litige.

Dans ces conditions, Mme, [Q] ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de son loyer en ce que la non-conformité du logement perdure du fait de son comportement et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Sur les effets de la clause résolutoire précitée, il sera d’abord indiqué que compte tenu de sa rédaction, dont il ressort que les parties s’étaient accordées sur un délai de deux mois et compte tenu du fait que ce délai est favorable à la locataire et correspond au délai légal d’ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application du délai de deux mois.

Par ailleurs, eu regard à l’extrait de compte produit (pièce en demande numérotée 45), Mme, [Q] a versé la somme de 1453,09 euros entre le mois de juillet et décembre 2024 de sorte que la dette locative à la date du 2 janvier 2025 était égale pour cette période non pas à la somme de 1 927,85 mais à la somme de 474,76 euros.

Malgré le versement de la somme de 198,84 euros le 3 février 2025, la dette locative n’a pas été soldée dans son intégralité.

Par conséquent, le commandement de payer étant, en tout état de cause, demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société CDC Habitat sollicite la condamnation de Mme, [Q] au paiement de la somme de 7 534,84 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges locatives et indemnités d’occupation arrêté au 12 janvier 2026.

Avant toutes choses, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la société demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail ne seront donc pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

Selon l’extrait de compte produit arrêté au 12 janvier 2026 (pièce en demande numérotée 45), Mme, [Q] était redevable de la somme de 12 604,72 euros à la date du 3 février 2025.

D’abord, il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et que le coût des actes prescrits par la loi sont recouvrés au titre des dépens d’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

Il sera relevé par ailleurs que l’exception d’inexécution soulevée en défense a été écartée de sorte que Mme, [Q] était tenue au paiement de son loyer dans les termes fixés par le jugement rendu le 7 août 2023 à savoir 30% sur le montant du loyer principal de 383,50 euros.

Enfin, selon le jugement rendu le 7 août 2023, Mme, [Q] a été condamnée au paiement de la somme de 2 794 euros correspondant au montant de la dette locative arrêté à février 2023 de sorte que le présent calcul débutera à compter du 1er mars 2023.

En considération de ces éléments, la créance de la société CDC Habitat arrêté au 2 mars 2025, échéance de mars inclue, s’élève à la somme de 1 923,64 euros composée comme suit (2 352,36 – 62,92 euros (sommes restituées au titre des charges) – 365,80 (frais procédure).

Période

Montant des loyers avec décote 30% dus

Montant des charges dues

Sommes versées par Mme, [Q]

Restant du

Du 1er mars au 31 décembre 2023

2 677,50 euros

695,70 euros

2 403,90 euros

969,30 euros

Du 1er janvier au 31 décembre 2024

3 213 euros

765,27 euros

2 895,43 euros

1 082,84 euros

Du 1er janvier au 31 mars 2025

803,25 euros

208,71 euros

711,74 euros

300,22 euros

TOTAL

6 693,75 euros

1 669,68 euros

6 011,07 euros

2 352,36 euros

Il convient de condamner Mme, [Q] au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’occurrence, Mme, [Q] sollicite des délais de paiement pendant vingt-quatre mois.

Cependant, elle ne produit aucun document permettant de s’assurer qu’elle est en capacité de régler sa dette, étant relevé qu’il ressort du diagnostic social et financier qu’elle ne perçoit aucun revenu.

De plus et surtout, s’il ressort de l’extrait de compte produit en demande qu’elle verse mensuellement la somme de 261,76 euros depuis l’introduction de la présente instance, force est de constater que cette somme n’est pas suffisante pour couvrir le paiement du loyer et de la provision sur charges d’un montant mensuel de 337,32 euros (267,75 euros au titre du loyer et 69,57 euros au titre de provisions sur charges).

Dans ces conditions, Mme, [Q] sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l’expulsion sous astreinte et le sort des meubles

Par l’effet de la clause résolutoire, Mme, [Q] est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux de sorte qu’il convient d’ordonner que le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

N° RG 25/02376 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHCA – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 20 Mars 2026

En l’espèce, Mme, [Q] a déjà été condamnée sous astreinte à une obligation de faire, en l’espèce laisser accès aux lieux loués à son bailleurs pour travaux, et qui est une obligation légale d’ordre publique, une obligation contractuelle et désormais une obligation judiciaire. Elle ne s’y est pas conformée, invoquant un non-respect du jugement avec mauvaise foi.

Toutefois, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme, [Q] de quitter les lieux en ce que la condamnation par ailleurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société CDC Habitat, satisfaisait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution et surtout, que le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux. La société demanderesse sera déboutée de cette demande formée à ce titre.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser la société demanderesse à procéder à leur enlèvement et à en disposer librement, ces demandes demeurant à ce stade purement hypothétiques. La société CDC Habitat sera déboutée de ces demandes.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective 3 mars 2025, Mme, [Q] cause un préjudice à la société CDC Habitat qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur les dommages et intérêts

En l’espèce, la société CDC Habitat sollicite la condamnation de Mme, [Q] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts. Cependant, outre l’absence de fondement, il sera relevé qu’aucun motif n’est apporté notamment sur la nature des préjudices subis. Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais de justice et l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens. Ainsi, il y a lieu de condamner Mme, [Q], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025 et de la notification du préfet de la Réunion. Il n’y a pas lieu de statuer à ce stade sur les frais d’expulsion qui demeurent hypothétiques.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées dans la présente instance, s’agissant d’une seconde instance concernant le même bien immobilier loué, et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme, [Q] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en constatation de la résiliation de bail présentée par la société CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal ;

RECOIT la fin de non-recevoir soulevée par la société CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal tirée de l’autorité de la chose jugée du jugement du juge des contentieux de la protection de, [Localité 4] rendu le 7 août 2023 ;

DECLARE Mme, [S],, [A],, [C], [Q] irrecevable en ses demandes reconventionnelles de suppression des loyers depuis juillet 2021, de travaux sous astreinte et de réparation indemnitaire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 25 octobre 2011 conclu entre la société Batipro Logements Intermédiaires, représentée par la société L’Immobilière de, la Réunion, aux droits de laquelle vient la CDC HABITAT et Mme, [S],, [A],, [C], [Q] concernant le logement d’habitation sis, [Adresse 3], [Localité 2] ,([Localité 1]) sont réunies à la date du 2 mars 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme, [S],, [A],, [C], [Q] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme, [S],, [A],, [C], [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la société CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, de ses demandes tendant à être autorisée à procéder l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et à en disposer librement et RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme, [S],, [A],, [C], [Q] à payer à la société CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1 923,64 (mille neuf cent vingt-trois et soixante-quatre centimes) euros au titre de la dette locative, arrêtée au 2 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme, [S],, [A],, [C], [Q] égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE et, en tant que besoin, l’y CONDAMNE à compter du 1er avril 2025 jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

DEBOUTE Mme, [S],, [A],, [C], [Q] de sa demande en délai de paiement ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE la société CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme, [S],, [A],, [C], [Q] à payer à la société CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 (huit cent) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [S],, [A],, [C], [Q] aux entiers dépens de la présente procédure, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025 et de la notification du préfet de la Réunion ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Réunion en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et la greffière.

Le GREFFIER Le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION