TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 23/01031 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-O6RX

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

M^e Florence BOURDON,

la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS

Jugement Rendu le 09 Décembre 2024

ENTRE :

Madame [G] [M], née le 03 Février 1965 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [Z] [J],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Madame [X] [J],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Stéphanie MANRY, de la SELARL CAP AVOCATS, Société Interbarreaux inscrite au barreau de CUSSET-VICHY, plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laure BOUCHARD, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 07 Octobre 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Avril 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Décembre 2024.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 24 juillet 2019, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] (ci-après « les consorts [J] ») ont consenti une promesse de vente au bénéfice de Madame [G] [M], portant sur une maison sise [Adresse 2] à [Localité 4] (91).

Madame [M] a versé, au jour de la signature de l’acte, une indemnité d’immobilisation de 14.000 Euros.

Suite à la communication de l’état hypothécaire du bien par le notaire le 20 septembre 2019, Madame [M] a sollicité que soit constatée la caducité de la promesse de vente.

Par courrier avec accusé de réception du 15 juin 2021, Madame [M] a mis en demeure les consorts [J] de signer le protocole d’accord actant de la caducité de la promesse.

Par acte d’huissier de justice du 25 février 2022, Madame [M] a fait sommation aux consorts [J] de comparaître devant notaire pour qu’il soit constaté la caducité de la promesse de vente et la libération des fonds.

Le 9 mars 2022, le notaire a dressé un procès-verbal de carence, constatant l’absence des consorts [C] et consignant les dires de Madame [M] s’agissant de la caducité de la promesse.

C’est dans ces conditions que Madame [G] [M] a fait assigner par actes de commissaire de justice du 16 février 2023 Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Aux termes de ses dernières écritures régularisées par voie électronique le 13 novembre 2023, Madame [G] [M] demande au tribunal de :

— Prononcer la caducité et la nullité de la promesse de vente signée le 24 juillet 2019,

— Ordonner la libération de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 14.000 Euros séquestrée au sein de l’étude de Me [U], notaire auprès de la SCP LAMBERT ET MASSON-LAMBERT au profit de Mme [M],

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à restituer à Madame [M] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 14.000 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2021,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à payer la somme de 15.000 Euros de dommages et intérêts au profit de Madame [M],

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à payer la somme de 525 euros au profit de Madame [M] concernant le remboursement des frais engagés dans le cadre de la promesse de vente,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à payer la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance qui comprendront la sommation d’avoir à comparaître,

— Rappeler que le jugement sera revêtu de l’exécution provisoire de droit.

Madame [M] soutient, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, que les consorts [J] ont commis un dol en mentant sur leur situation d’endettement, sur la liquidation judiciaire de leur société, et sur les inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires sur le bien objet de la vente. Elle indique que ces mensonges témoignent de la volonté des consorts [J] de la tromper pour obtenir son consentement.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Madame [M] sollicite des dommages intérêts, évoquant là encore les mensonges des consorts [J], et l’absence de résolution amiable du litige. A cet égard, elle souligne que les consorts [J] ont refusé de signer le protocole mis à disposition chez le notaire pour terminer le dossier, et l’ont ainsi privée des fonds séquestrés chez le notaire, l’empêchant de ce fait de conclure une éventuelle autre vente.

Elle demande que les frais déboursés par ses soins dans le cadre de la promesse de vente lui soient remboursés, en raison de la mauvaise foi des consorts [J].

Aux termes de leurs dernières écritures régularisées par voie électronique le 6 février 2024, les consorts [J] demandent au tribunal de :

— STATUER CE QUE DE DROIT sur la demande adverse de prononcé de la caducité et la nullité de la promesse de vente signée le 24/07/2019, avec le cas échéant la restitution de l’indemnité d’immobilisation et des frais engagés à hauteur de 525€ au bénéfice de Madame [M],

— DEBOUTER Madame [M] de sa demande de dommages et intérêts, de ses demandes au titre des intérêts (principe et capitalisation) et au titre des frais irrépétibles et des dépens

— A titre reconventionnel, CONDAMNER Madame [M] à payer et porter à Monsieur [Z] [K] [I] [J] et à Madame [X] [B] [S] épouse [J] la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Les consorts [J] soutiennent que leur situation de surendettement n’a pas interféré avec les opérations de vente du bien immobilier, dans la mesure où cette vente a été autorisée par ordonnance du tribunal d’instance de Vichy du 26 septembre 2019.

Ils font valoir par ailleurs qu’ils ignoraient totalement la prise d’hypothèque à titre conservatoire à l’encontre de leur bien immobilier avant la signature de la promesse de vente, les hypothèques ayant été déposées postérieurement. Ils indiquent qu’ils ont par la suite utilisé toutes les voies procédurales pour obtenir la main levée desdites hypothèques, en tenant le notaire informé de l’état d’avancement du dossier, de sorte qu’ils n’ont commis aucune faute et ont œuvré pour la réalisation de la vente.

Ils estiment de ce fait injustifié de les condamner à des dommages intérêts.

En outre, ils relèvent que Madame [M] ne justifie pas avoir cherché un nouveau bien.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 2 avril 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 7 octobre 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir constater ou dire et juger qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais relèvent des moyens au soutien des prétentions des parties.

1. Sur la demande de nullité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1178 du code civil, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 (…). »

En l’espèce, il est fait état d’une part des hypothèques provisoires inscrites sur le bien faisant l’objet de la promesse de vente.

La première inscription a été autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Evry du 2 juillet 2019. Toutefois, l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 7] du 4 novembre 2021 indique que l’inscription de cette hypothèque n’a été faite que le 7 août 2019 et qu’elle a été dénoncée aux époux [J] le 14 août 2019. Il n’est par conséquent pas démontré qu’à la date de la signature de la promesse de vente, les consorts [J] en avaient connaissance.

Les deux autres inscriptions ont été autorisées par ordonnances du juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Evry du 3 septembre 2019, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente.

Est invoquée d’autre part la situation de surendettement des consorts [J] et de liquidation judiciaire de leur entreprise. Il ressort des éléments de la procédure que Monsieur et Madame [J] étaient respectivement associé unique et Présidente de la société DF Ingénierie, laquelle a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire le 17 septembre 2018, convertie en liquidation judiciaire le 26 novembre 2018.

Les consorts [J] ont par la suite été assignés en janvier et mars 2019 par des particuliers avec lesquels la société DF Ingénierie avait conclu des contrats de construction de maisons individuelles. Il était reproché aux consorts [J] une faute séparable et incompatible avec leurs fonctions sociales.

C’est dans ce contexte que par décision du 19 juin 2019, la commission de surendettement a déclaré recevable la demande déposée par les consorts [J].

Il est démontré que les consorts [J] ont sollicité l’autorisation du juge d’instance chargé du surendettement pour être autorisé à vendre leur maison, en vertu d’une requête déposée le 30 juillet 2019, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente. Par ordonnance du 26 septembre 2019, le juge a autorisé la vente du bien, constatant que les débiteurs avaient déjà réalisé l’acte de disposition pour lequel ils sollicitaient une autorisation, mais qu’il convenait de les y autoriser puisque rien ne permettait de supposer que la promesse de vente ait été souscrite de mauvaise foi, puisque conforme à l’intérêt des parties.

Il n’est pas contestable qu’au jour de la signature de la promesse de vente, les consorts [J] faisaient l’objet d’une procédure de surendettement, leur dette s’élevant alors à 278.189,49 Euros.

Pour autant, ils ont déclaré au sein de la promesse de vente qu’ils n’étaient pas en état de cessation de paiement, de redressement ou de liquidation judiciaire et qu’ils n’étaient concernés par aucune disposition du code de la consommation sur le règlement des situations de surendettement.

Ce faisant, ils ont sciemment menti sur leur situation financière. Par ailleurs, à la date de signature de l’acte, ils n’avaient pas sollicité l’autorisation de conclure cette vente auprès du tribunal.

En dépit du fait que cette vente a été ultérieurement autorisée par le juge du tribunal d’instance, il y a lieu de considérer que les consorts [J] ont bien obtenu le consentement de Madame [M] par mensonge.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la promesse de vente.

Madame [M] produit aux débats un relevé de compte, confirmant que la somme de 14.000 Euros a bien été versée en la comptabilité de l’Office notarial, conservée en séquestre depuis lors.

Par l’effet de la nullité de la promesse de vente, il y a lieu d’autoriser le notaire à se libérer des fonds au profit de Madame [M]. Il n’y a pas lieu de condamner les consorts [J] à verser ces fonds au profit de Madame [M] puisqu’ils n’en sont pas en possession.

Les consorts [J] seront en revanche condamnés à rembourser à Madame [M] les frais déboursés par ses soins pour l’établissement et l’enregistrement de l’acte de promesse de vente, soit 525 Euros.

La nullité de la promesse de vente étant prononcée, il n’y a pas lieu de se prononcer sur sa caducité.

2. Sur la demande de dommages intérêts

Aux termes de l’article 1178 dernier alinéa du code civil, « Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

L’article 1240 du code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il a été démontré que les consorts [J] avaient menti sur leur situation financière, et conclu un acte avant même de solliciter l’autorisation de le conclure auprès du tribunal d’instance.

Par ailleurs, une fois l’état hypothécaire du bien découvert, les consorts [J] ont placé Madame [M] dans l’attente de l’issue de leurs trois procédures tendant à obtenir la mainlevée des hypothèques, qu’ils ont menées jusqu’à la cour de cassation. Si les consorts [J] étaient en droit d’user des voies de recours à l’encontre des ordonnances ayant autorisé les hypothèques judiciaires provisoires, ils auraient pu délier Madame [M] de son engagement, sachant qu’une somme de 14.000 Euros se trouvait bloquée.

Les consorts [J] ont par conséquent adopté un comportement fautif à l’égard de Madame [M].

Cette dernière soutient, à juste titre, qu’elle a été privée abusivement d’une somme de 14.000 Euros, ce qui constitue en soi un préjudice puisqu’elle n’a pu jouir de cette somme.

En revanche, elle ne démontre pas qu’elle aurait manqué de ce fait une occasion d’acquérir un autre immeuble, aucun élément n’étant produit en ce sens.

Sa demande de dommages intérêts sera donc réduite à la somme de 2.000 Euros.

3. Sur les autres demandes

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [J], qui succombent, seront condamnés aux dépens. La sommation de se présenter à l’étude notariale n’est pas comprise dans les dépens puisqu’ils sont extérieurs à l’instance mais est prise en compte au titre des frais irrépétibles.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consort [J] seront condamnés à payer à Madame [M] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

— PRONONCE la nullité de la promesse de vente conclue le 24 juillet 2019 entre Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [S] épouse [J] d’une part et Madame [G] [M] d’autre part,

— AUTORISE Me [U], notaire auprès de la SCP LAMBERT ET MASSON-LAMBERT, à se libérer de la somme de 14.000 Euros séquestrée au sein de l’étude au profit de Madame [G] [M],

— CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [S] épouse [J] à payer à Madame [G] [M] la somme de 525 euros en remboursement de frais,

— CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [S] épouse [J] à verser à Madame [G] [M] la somme de 2.000 Euros à titre de dommages intérêts,

— CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [S] épouse [J] à verser à Madame [G] [M] la somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [S] épouse [J] aux dépens de l’instance,

— DEBOUTE Madame [G] [M] du surplus de ses demandes,

— DEBOUTE les consorts [J] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,