TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/50910 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LE

N° : 14

Assignation du :

28 Janvier 2025

29 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LMV’IMMO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Cécile CLAUDEPIERRE, avocate au barreau de PARIS – #D1980

DEFENDERESSES

La S.A.S. BRAZILLIAN LUXE

[Adresse 1]

[Localité 6]

La S.A.S. BRAZILIAN TOUCH

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [U] [X] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentées par Maître Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS – #C0240

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Suivant acte authentique établi le 5 juillet 2022, la société civile immobilière LMV’IMMO a donné à bail commercial à la société par actions simplifiées Brazilian Touch pour une durée de 9 années à compter du 5 juillet 2022, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 36.000 euros HT, payable mensuellement et d’avance.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 et 29 janvier 2025, la SCI LMV’IMMO a assigné la SAS Brazilian Touch, la société Brazilian Luxe et Madame [U] [X] [I] [V] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la SAS Brazilian Touch et de la société Brazilian Luxe et ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues,

— condamner Madame [U] [I] [V] à garantir la société Brazilian Touch de toutes les sommes dues par cette dernière,

— la condamnation de la SAS Brazilian Touch à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 9.511,76 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles, échéance de janvier 2025 incluse, outre 442,75 euros au titre des frais,

— la condamnation de la SAS Brazilian Touch et de la société Brazilian Luxe au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 8.225,25 euros par mois jusqu’à la date de restitution effective des locaux,

— la conservation du dépôt de garantie et de la garantie complémentaire,

— la condamnation in solidum de la SAS Brazilian Touch et de la société Brazilian Luxe et Madame [U] [I] [V] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 6 juin 2025, la SCI LMV’IMMO, représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 16.950,81 euros. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

Par conclusions développées lors de l’audience, la SAS Brazilian Touch, la société Brazilian Luxe et Madame [U] [T], représentées par leur Conseil, soulèvent l’existence de contestations sérieuses et sollicitent l’octroi d’un délai rétroactif de 6 mois quant au paiement de la dette locative visée par commandement de payer du 25 septembre 2024.

Elles soulèvent l’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du commandement du 9 janvier 2025 et un délai de 18 mois pour apurer sa dette locative.

Elles sollicitent la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SCI LMV’IMMO a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 25 octobre 2024.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, si la SAS Brazilian Touch, la société Brazilian Luxe et Madame [U] [I] [V] versent aux débats la liasse fiscale 2022-2023 de la société Brazilian Luxe, celle-ci est occpuante sans droit ni titre et n’a aucun lien contractuel avec la bailleresse. Aucune pièce n’est produite de nature à apprécier la capacité financière des défenderesses et ses possibilités éventuelles d’amélioration. En outre, aucun versement n’est effectué et la dette locative ne cesse d’augementer. Force est de constater que les défenderesses ne disposent manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant et la SAS Brazilian Touch, la société Brazilian Luxe et Madame [U] [T] seront par conséquent déboutées de leur demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie et de garantie complémentaire et de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analysent en une clause pénale et leur montant ainsi que celui de la clause pénale sollicitée apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI LMV’IMMO n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16.950,81 euros au terme de juin 2025 inclus.

La SAS Brazilian Touch sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 16.950,81 avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 6.661,19 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

3/ Sur la garantie de la caution

Aux termes de l’article 2303 du code civile, le créancier professionnel est tenu d’informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de cet incident et celle à laquelle elle en a été informée.

Dans les rapports entre le créancier et la caution, les paiements effectués par le débiteur pendant cette période sont imputés prioritairement sur le principal de la dette.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas avoir dénoncé le commandement de payer à la caution ni l’avoir informée de la défaillance de la débitrice principale.

Il convient donc de constater l’existence d’une contestation sérieuse et de dire n’y avoir lieu à référés concernant la demande de mise en jeu de la garantie de la caution de Madame [T]

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Brazilian Touch et la société Brazilian Luxe qui succombent supporteront le poids des dépens.

Il est équitable de condamner in solidum SAS Brazilian Touch et la société Brazilian Luxe au paiement à la demanderesse de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit au 25 octobre 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la SAS Brazilian Touch devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment la société Brazilian Luxe, et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la SAS Brazilian Touch à payer à la SCI LMV’IMMO une provision de 16.950,81 euros (seize mille neuf cent cinquante euros quatre vingt un centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de juin 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 6.661,19 euros (six mille six cent soixante et un euros dix neuf centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus;

Condamnons in solidum la SAS Brazilian Touch et la société Brazilian Luxe à payer à la SCI LMV’IMMO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de conservation du dépôt de garantie et de garantie complémentaire ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du taux d’intérêt;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de mise en jeu de la garantie de la caution;

Déboutons la SCI LMV’IMMO de sa demande d’astreinte;

Déboutons la SAS Brazilian Touch, la société Brazilian Luxe et Madame [U] [I] [V] de leur demande de délais;

Condamnons in solidum la SAS Brazilian Touch et la société Brazilian Luxe aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025 ;

Condamnons in solidum la SAS Brazilian Touch et la société Brazilian Luxe au paiement à la SCI LMV’IMMO de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile .

Fait à [Localité 7] le 03 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY