REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DU 16 Mai 2024

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00028 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P3PB

DEMANDERESSE:

S.C.I. DU STADE,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e GENTY, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR:

Monsieur [G], [W], [O] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Mars 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 16 Mai 2024, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e GENTY + CCC

CCC au défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 décembre 2011, modifié par avenant du 2 juin 2020, la SCI du STADE a donné en location à Monsieur [G] [K] un immeuble à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel actualisé de 604,81 € pour le logement, de 16 € pour le parking, outre provisions sur charges de 60,00 €.

Le 13 octobre 2023, la SCI du STADE a fait délivrer à Monsieur [G] [K] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 460,32 € selon décompte arrêté au 3 octobre 2023.

Par courrier du 16 octobre 2023, la SCI du STADE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 22 décembre 2023, la SCI du STADE a attrait Monsieur [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SCI du STADE sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [G] [K] ;

de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [G] [K] au paiement des sommes suivantes :

1 381,47 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre incluse, outre intérêts à compter de l’assignation ;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 26 décembre 2023, la SCI du STADE a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 mars 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SCI du STADE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1 mars 2024 (échéance du mois de mars incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 693,00 €.

Monsieur [G] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative, proposant de régler la somme totale mensuelle de 713,00 €, comme il le fait déjà. Il précise avoir un enfant et souhaite la continuation du bail.

Le demandeur déclare s’en rapporter sur la proposition de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI du STADE verse aux débats un décompte arrêté au 1 mars 2024 (échéance du mois de mars incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 693,00 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI du STADE n’est pas sérieusement contestable.

Il convient par conséquent de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [G] [K] à verser à la SCI du STADE la somme de 1 693,00 € actualisée au 1 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 381,47 €, et pour le surplus à compter de la décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte que Monsieur [G] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le dernier règlement datant du 9 février 2024. Ainsi, il apparaît que Monsieur [G] [K] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, celui-ci réglant déjà la somme mensuelle totale de 713 € depuis plusieurs mois.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [G] [K] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 30,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 16 octobre 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [G] [K] le 13 octobre 2023, pour un montant principal de 2 460,32 €. Ce dernier a réglé la somme de 2 460,32 €, entre le 17 octobre 2023 et le 8 décembre 2023, de sorte qu’il a apuré les causes du commandement dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Dès lors que la demande de résiliation judiciaire implique la nécessité de caractériser une faute du défendeur dans l’exécution de ses obligation contractuelles, il y a lieu de considérer que cette demande excède les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il y a lieu de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [K] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Monsieur [G] [K] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

Vu l’urgence, et dès à présent par provision,

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à verser à la SCI du STADE la somme provisionnelle de 1 693,00 € actualisée au 1 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 381,47 €, et à compter de la décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [G] [K] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 30,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, Monsieur [G] [K] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, et la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI du STADE ;

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SCI du STADE ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et DEBOUTONS la SCI du STADE de sa demande tendant à constater la résiliation de plein droit du contrat, et de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023 et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SCI du STADE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIERLE JUGE DES REFERES