AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00412 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LMNL

Minute JCP n° 2025/679

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e LEMONNIER Roger, avocat au barreau de Paris

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [W] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 04 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [T] [Z] par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [P] [W] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 août 2021, la SCI MSM a loué à Monsieur [W] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 290,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Un contrat de cautionnement a été passé le 31 août 2021 entre la SCI MSM, bailleresse, et la société Action Logement Services.

Par acte de commissaire du 9 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits de la bailleresse, la SCI MSM, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 720,00 € au titre des loyers et charges échus au 04 décembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 décembre 2024.

Par acte de commissaire en date du 26 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits de la bailleresse, la SCI MSM, a fait assigner Monsieur [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

condamner le locataire à payer la somme de 4 080,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 720,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Moselle le 27 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 780,00 €, au titre des loyers et charges échus au 20 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [W] [P] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La société demanderesse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 septembre 2025.

La demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 août 2025, la dette locative de Monsieur [W] [P] s’élève à la somme de 5 780,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

En outre, il est justifié, par la production de quittances subrogatives, que ces loyers impayés par le locataire ont été versés à la bailleresse par la caution. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 décembre 2024 pour la somme de 2 720,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article X qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [W] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [W] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette créance ne sera toutefois due que sous déduction des sommes auxquelles le locataire est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation pour 5 780 €.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de la SCI MSM et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [W] [P] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2021 entre la SCI MSM, d’une part, et Monsieur [W] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] 57670 FRANCALTROFF sont réunies à la date du 10 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MSM ou la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de la SCI MSM pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de la SCI MSM la somme de 5 780,00 € (décompte arrêté au 20 août 2025, mois de juillet 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 sur la somme de 2 720,00 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à verser à la SCI MSM, ou à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de la SCI MSM, dès lors qu’il sera justifié d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 10 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction le cas échéant de la somme de 5 780 € outre intérêts à laquelle le locataire est déjà condamné au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 10 février 2025 et la date du présent jugement ;

DÉBOUTE la demanderesse du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente