TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/02763 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7HA

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MILLEPERTUIS III situé [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet AMJ IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital de 10.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 431.270.321, dont le siège social est situé [Adresse 1],

Représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [C] [O] [S] [R] [P], demeurant [Adresse 8]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 23 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [O] [S] [R] [P] est propriétaire des lots 708 et 1574 dépendant de la copropriété [Adresse 7] située [Adresse 2] à [Localité 6].

Par assignation en date du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL AMJ IMMOBILIER, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 61-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

condamner M. [C] [P] à lui payer la somme de 14.064,71 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, jusqu’à parfait paiement,condamner M. [C] [P] à lui payer la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir,condamner M. [C] [P] à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [C] [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [C] [P], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 23 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 juin 2021, 13 juin 2022 et 15 juin 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 21 février 2024, appel 1/2 remplacement 2 portes hall B4 et frais suivi de dossier inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14.064,71 euros. Toutefois, ce décompte comporte des frais (3.975,28 €) qui seront examinées au titre des frais de recouvrement.

Outre les frais, il convient de déduire du montant de la créance, la somme de 37,06 euros (travaux ascenseur bâtiment 4), le procès-verbal d’assemblée générale mentionnant ces travaux n’étant pas produit.

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] s’élève à la somme de 10.052,37 euros [14.064,71 € – (37,06 € + 3.975,28 €)] , au titre des charges impayées arrêtées au 21 février 2024, pour la période du 01/01/2021 (appel de fonds 1/4) au 21/02/2024 (appels de fonds 1/2 remplacement 2 portes hall B4 et frais de suivi de dossier) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [C] [P] a déjà été condamné par jugement du tribunal judiciaire d’Evry en date du 15 avril 2021, au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2020, période du 1er trimestre 2016 au 4ème trimestre 2020.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [C] [P] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui payer une indemnité de 1.000,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sollicite la somme de 3.975,28 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, les sommes réclamées correspondent pour une part aux frais d’exécution du précédent jugement qui n’entrent pas dans les frais de recouvrement de la présente dette et pour l’autre part à des frais d’envoi et de suivi de dossier à l’avocat qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [C] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [C] [P] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 10.052,39 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2024, pour la période du 01/01/2021 (appel de fonds 1/4) au 21/02/2024 (appels de fonds 1/2 remplacement 2 portes hall B4 et frais de suivi de dossier) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les intérêts produits depuis le 3 avril 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

CONDAMNE M. [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [C] [P] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [P] aux dépens ;

DIT que M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,