TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/00881 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P3ON

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8], situé [Adresse 1] – [Localité 9] Représenté par son Syndic, le Cabinet SILOGE venant aux lieu et place du Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PARIS SUD, (Agence [Adresse 2] [Localité 6]), Société par actions simplifiée au capital de 40.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE, sous le numéro 318 291 697, dont le siège est [Adresse 4] à [Localité 7],

Représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Défaillante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Rachel MAMAN, Juge

Greffier : Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [O] est propriétaire des lots 84 et 100 dépendant de la copropriété RESIDENCE [Adresse 8] située [Adresse 1] à [Localité 9].

Par assignation en date du 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS CABINET LOISELET & DAGREMONT PARIS SUD, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile, la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence

— condamner Mme [I] [O] au paiement des sommes suivantes :

. 5.294,46 euros au titre des charges de copropriété échues du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

. 2.741,58 euros au titre des frais de contentieux,

. 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

. 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Mme [I] [O] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [I] [O], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 7 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges de de l’appel de fond n° 3 exercice 2022/2023 à l’appel de fonds n°3 exercice 2023/2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 12 janvier 2023 et 18 mars 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 01 janvier 2024, appel n°3 exercice 2023/2024 et appels fonds tx 2023/2024 n°3/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5.294,46 euros.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8] s’élève à la somme de 5.294,46 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024 inclus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [I] [O] a déjà été condamnée par jugement du tribunal de proximité de Palaiseau en date du 13 décembre 2022, au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2022.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, Mme [I] [O] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant sa condamnation à lui payer une indemnité de 530,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8] sollicite la somme de 2.741,58 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  2.231,50 euros : 520,00 € (01/03/2023 – honoraires syndic hypothèque) + 105,00 € (12/06/2023 – ouverture contentieux) + 546,00 € (19/07/2023 – honoraires syndic sommation de payer) + 105,00 € (13/09/2023 – ouverture contentieux) + 273,00 € (06/10/2023 – honoraires syndic mise en demeure) + 682,50 € (honoraires syndic assignation), dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

—  39,50 euros : 26/10/2022 – frais de mise en demeure, en l’absence de preuve d’envoi,

—  196,76 euros : 41,48 € (26/07/2023 – mise en demeure) + 35,28 € (28/08/2023 – frais de rappel) + 120,00 € (18/10/2023 – frais de mise en demeure avocat), ces courriers, adressés après la délivrance du commandement de payer du 4 juillet 2023, sans action en recouvrement, apparaissent comme des actes frustratoires qui ne peuvent s’analyser comme des frais “nécessaires exposés … à compter de la mise en demeure”, au sens de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8] justifie :

— de l’envoi d’une mise en demeure le 26 avril 2023, d’une lettre de relance du 26 mai 2023 (sont le remboursement sera limité au coût prévu au contrat de syndic, soit 73,10 euros (39,50 € mise en demeure – 33,60 € relance),

— de la délivrance du commandement de payer du 4 juillet 2023, soit 155,58 euros

En conséquence, Mme [I] [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de RESIDENCE [Adresse 8] la somme de 228,68 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [I] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [I] [O] sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8] la somme de 5.294,46 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2024, pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Mme [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8] la somme de 530,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8] la somme de 228,68 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Mme [I] [O] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent

Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,