COUR D’APPEL DE [Localité 8]

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N° : N° RG 20/01706 – N° Portalis DBYB-W-B7E-MUDT

Pôle Civil section 1

Date : 13 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires EUROCAMPUS, dont le siège social est sis [Adresse 1] , représenté par son syndic la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 7],agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représenté par Maître Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [T] [E]

née le 08 Juillet 1992 à [Localité 9], demeurant [Adresse 11] – Chez Mme [F] [M] – [Localité 4]

Madame [I] [V] veuve [E]

née le 06 Mars 1967 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représentées par M^e Eric NAVARRO, avocat au barreau de MONTPELLIER qui n’intervient plus

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 13 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Mars 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 28 décembre 2001, il a été procédé à l’établissement de l’état descriptif de division et règlement de copropriété portant sur un ensemble immobilier à usage de Résidence-services nommée Résidence EUROCAMPUS, située à [Localité 8], cadastrée section [Cadastre 14].

Cet ensemble immobilier comprend :

— Quatre bâtiments dénommés A, B, C et D ;

—  125 parkings ;

— Un lot n°199 formé par le droit de construire des ouvrages sur une partie du terrain pour une SHON de 750m² ;

— Un lot n°325 formé par le droit de construire en surélévation 2 niveaux supplémentaires au-dessus du dernier niveau du bâtiment D pour une SHON maximale totale de 640 m² et qui formeront respectivement les 2ème et 3ème étages du Bâtiment D.

Il est précisé, en préambule du règlement de copropriété de cet ensemble immobilier :

« Conformément aux principes régissant la copropriété des immeubles bâtis résultant de la loi du 10 juillet 1965, tant que les travaux de construction des lots 199 et 325 ne seront pas achevés, sa compétence (du syndicat des copropriétaires) sera d’abord limitée à la conservation et à l’administration des parties communes achevées et qui se trouveront, en conséquence, mise à la disposition des copropriétaires et s’étendra aux autres parties communes au fur et à mesure de leur achèvement et de leur mise à disposition des copropriétaires. »

« En conséquence de ce qui précède, il est stipulé que tant que l’objet du syndicat est limité à la conservation et à l’administration du sol et des parties communes générales achevées, les titulaires des lots 199 et 325 représentants les droits à construire ne participeront pas aux charges tant que la construction desdits lots ne sera pas achevée. »

Par acte introductif d’instance délivré le 11 juin 2020 le [Adresse 13], représenté par son Syndic la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER, a assigné Madame [I] [V] veuve [E] et Madame [T] [E], en leur qualité d’héritière de Monsieur [K] [E], propriétaire du lot 199, devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, afin, au visa des articles 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, d’obtenir que la clause du règlement de copropriété selon laquelle le titulaire du lot 199 ne participera pas aux charges soit réputée non-écrite, nulle et non-avenue. Il sollicite en conséquence qu’elles soient condamnées à lui verser la somme de :

—  82.144,34 euros au titre des charges de copropriété ;

—  2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/1706

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 avril 2021, le Syndicat des copropriétaires de la résidence EUROCAMPUS réitère ses demandes de déclarer la clause illicite non-écrite, nulle et non-avenue et sollicite que Madame [I] [V] veuve [E] et Madame [T] [E] soient condamnée au paiement de la somme de 145.222,14 euros au titre des charges de copropriété dues de 2011 au 9 janvier 2020.

Il soutient à l’appui de ses demandes que la clause excluant le lot 199 du paiement des charges est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisque ce lot, en sa qualité de lot de copropriété, doit participer aux charges générales à proportion de ses millièmes de copropriété.

Par exploit du 14 septembre 2023, ce même Syndicat des copropriétaires a appelé en cause Monsieur [Y] [E], en sa qualité d’héritier de Monsieur [K] [E], propriétaire du lot 199, afin de, au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro 20/01706 à l’encontre de [I] [V] veuve [E] et [T] [E],

Dire et juger que la clause du règlement de copropriété selon laquelle le titulaire du lot 199 ne participera pas aux charges est réputée non écrite et en conséquence qu’elle est nulle et non avenue

Condamner le requis au paiement de la somme de 145.222,34 euros au titre des charges de copropriété avec mesdames [E] [T] et [I] [V]

Le condamne au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Le CONDAMNER aux dépens de l’instance

DIRE que dans l’hypothèse de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devra être réalisée par huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier en application de l’article 10 du décret du 80 mars 2001 portant modification du Décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif huissier) devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700. »

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/4000

Le 21 mai 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/4000 avec l’instance principale enrôlée sous le numéro RG 20/1706.

Madame [I] [V] veuve [E], Madame [T] [E] ont constitué avocat, qui a indiqué ne plus intervenir. Aucune conclusion n’a été établie.

Monsieur [Y] [E] n’a pas constitué avocat

L’ordonnance de clôture a été différée à la date du 13 décembre 2024. A l’issue de l’audience du 13 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la propriété du lot [Cadastre 2]

La propriété par Monsieur [E] du lot de copropriété n°199 est justifiée par la copie produite de la demande de renseignement auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 8] 1 dans laquelle est indiquée, en page 9, la vente du lot n°[Cadastre 2] cadastré section TK numéro [Cadastre 3], par la société IMMOBILIER D’EUROCAMPUS, au profit de Monsieur [E] suivant acte reçu le 13 octobre 2003 par Maître [P] à [Localité 10].

Concernant la succession de Monsieur [K] [E], suite à l’ordonnance rendue par le Tribunal Judiciaire de Montpellier le 22 décembre 2022, il est produit une attestation de Maître [J] [G], notaire à Baillargues, le 20 février 2023 indiquant que la succession de Monsieur [K] [E] avait été acceptée tacitement par les héritiers majeurs aux termes de différents courriels en date des 17, 19 et 20 mars 2021, et précisant que les héritiers majeurs acceptant sont Madame [I] [V] veuve [E], Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E].

Ainsi, leur qualité d’héritiers propriétaires du lot [Cadastre 2] est démontrée.

Sur la validité de la clause dispensant la participation aux charges

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges »

En application de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence EUROCAMPUS sollicite que la clause située en préambule du règlement de copropriété indiquant que « le titulaire du lot 199 [et 325] représentant les droits à construire ne participeront pas aux charges tant que la construction desdits lots ne sera pas achevée » soit déclarée non-écrite, nulle et non-avenue puisqu’elle concerne un lot de copropriété et doit à ce titre participer aux charges générales à proportion de ses millièmes de copropriété nonobstant toute clause contraire.

L’action tendant à faire déclarer non-écrite une clause de répartition considérée illicite suppose que la répartition des charges ait été faite sans que les prescriptions de l’article 10 de la loi aient été respectées.

En l’espèce, le caractère illicite de cette répartition trouve son origine dans le fait de dispenser les propriétaires du lot 199 de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes dont ils sont propriétaires indivis puisque le lot 199, bien qu’il soit défini au sein du règlement de copropriété comme « le droit d’édifier des construction pour une surface hors œuvre nette d’environ 750 m² » n’en est pas moins un lot de copropriété qui, par définition, est composé d’une partie privative et d’une partie commune pour laquelle les propriétaires sont tenus, au sens de l’article 10, de participer aux charges à proportion des millièmes de parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

La participation aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ne peut donc être répartie en fonction de l’utilisation effective des lots puisque l’utilité présentée par les parties communes est présumée égale pour tous les copropriétaires. Ainsi, il importe peu que le lot ne puisse pas être utilisé, ou dans le cas d’espèce qu’il n’est pu être édifié, le copropriétaire sera tenu de s’acquitter des charges de copropriété correspondantes.

En conséquence, la clause du règlement de copropriété dispensant les copropriétaires du lot 199 de toute participation aux charges communes générales étant contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, doit être réputée non écrite au sens de l’article 43 de cette même loi.

Sur le montant des charges non-versées

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [E] avec Mesdames [T] [E] et [I] [V] à lui verser la somme de 145.222,34 euros au titre des charges de copropriété dues de l’année 2011 au 15 mars 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 septembre 2023.

Ainsi qu’il a été indiqué ci-avant, l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la quote-part de parties communes afférentes à chaque lot proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble desdites parties. L’établissement de cette quote-part est effectué à partir du travail d’un géomètre et indiquée au sein de l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété.

En l’espèce, le lot 199 détient une quote-part de 1.065 dix millièmes des parties communes générales ainsi qu’il ressort de l’état descriptif de division produit, et ce depuis l’origine de la copropriété en 2001.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit l’un de ses membres en recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence EUROCAMPUS produit :

— les procès-verbaux d’assemblée générale du 04 juin 2014, 29 mai 2015, 20 mai 2016, 26 juin 2017, 16 avril 2018 et 7 mai 2019 portant approbation des comptes des exercices écoulés, des budgets prévisionnels des exercices suivants et adoption de travaux,

— les décomptes annuels de charges attachées au lot de copropriété n°199 de 2016, 2017 et 2018 ;

— le relevé de compte indiquant la situation du compte du lot 199 au 9 janvier 2020 ;

— les appels de fonds de charges :

* du 1er janvier 2019 au 31 mars 2019

* du 1er avril 2019 au 30 juin 2019

* du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2019

* du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019

* du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020

Sur la somme de 145.222,14 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires, 63.077,80 euros correspondraient aux charges dues sur la période de 2011 à 2014 et 82.144,34 euros correspondraient aux charges dues sur la période de 2015 à 2020.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que toutes les sommes échues mentionnées dans le relevé de compte du 09 janvier 2020 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés lors des assemblées générales, de sorte qu’elles sont dues par l’indivision [E].

Ce document mentionne un solde débiteur de 82.144,34 euros, justifiant les charges dues sur la période de 2016 à 2020.

Concernant la somme de 63.077,80 euros qui correspondrait aux charges dues de 2011 à 2014, aucune pièce n’étant produite pour en justifier le montant.

Cette demande sera dès lors rejetée.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [Y] [E] avec Mesdames [T] [E] et [I] [V] au paiement de la somme de 82.144,34 euros au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 09 janvier 2020.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’espèce, Monsieur [Y] [E], Madame [T] [E] et Madame [I] [V], succombant au principal seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront en outre condamnés in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence EUROCAMPUS la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande relative au droit de recouvrement du commissaire de justice en application de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 ne sera pas accueillie, cet article disposant que ce droit proportionnel est à la charge du créancier.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT que clause située au sein du préambule du règlement de copropriété de la résidence EUROCAMPUS du 28 décembre 2001 dispensant les copropriétaires du lot 199 de toute participation aux charges communes générales est réputée non-écrite ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E], Madame [T] [E] et Madame [I] [V] au paiement de la somme de 82.144,34 euros au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 09 janvier 2020 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence EUROCAMPUS de sa demande relative à la somme de 63.077,80 euros au titre des charges dues de 2011 à 2014 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [E], Madame [T] [E] et Madame [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EUROCAMPUS, représenté par son syndic en exercice la société ETHIGESTION IMMOBILIER, la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence EUROCAMPUS de sa demande relative au droit de recouvrement de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [E], Madame [T] [E] et Madame [I] [V] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE