TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01639 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNOE

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] C/ [C] [B]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence de Madame [I] [J], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [D] [H], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [C] [B]

né le 29 Juillet 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Décembre 2025

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] (OPH CDA), a donné à bail à Monsieur [C] [B], un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 352,79 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [C] [B] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 12 décembre 2024, et dénoncé à la CCAPEX le 18 décembre 2024.

Par ailleurs, la CAF a préalablement été avertie le 12 novembre 2024 d’une situation d’impayés de loyers.

Par acte de commissaires de justice en date du 23 mai 2025, dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 26 mai 2025, l’OPH CDA a assigné Monsieur [C] [B] aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 851,02 euros au titre des loyers impayés à la date du 13 mai 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux. Il demande en outre qu’il soit condamné aux frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame en outre, 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 octobre 2025 à laquelle, l’OPH était représenté par Madame [D] [H] régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Monsieur [C] [B] a comparu.

Le bailleur maintient ses demandes initiales. Il indique que le loyer est de 391,57 euros, le versement des APL (253,75 euros) ayant été suspendu depuis le mois de juillet 2025. Il actualise la dette locative à la somme de 2.146,30 euros et précise qu’un seul paiement est intervenu d’un montant de 90 euros, le 06 octobre 2025 s’opposant ainsi à toute demande de délai suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [C] [B] a indiqué avoir repris le paiement partiel du loyer par un versement de 90 euros correspondant à la partie du loyer résiduel. Il a actualisé sa situation personnelle et financière. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et propose de verser 150 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 14 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.»

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département dans les délais, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH-CDA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 12 décembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’ article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 12 février 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 14 octobre 2025.

A l’audience, Monsieur [C] [B] n’a pas contesté le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [C] [B] à lui payer la somme de 1.964,24 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée à la date du 14 octobre 2025, avec exclusion des frais de poursuite ( 182,06 euros) .

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [C] [B] indique à l’audience et ce qui résulte par ailleurs du diagnostic social et financier qu’il est bénéficiaire du RSA. Il accueille son fils mineur de 17 ans un WE sur deux et la moitié des vacances scolaires. Il explique avoir perdu ses deux parents et qu’il est atteint d’un syndrome anxieux dépressif.

Toutefois, il est constant que Monsieur [C] [B] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, puisque le dernier versement effectué le 06 octobre 2025 est de 90 euros alors que le loyer est de 391,57 euros de sorte qu’il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 13 février 2025, Monsieur [C] [B] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique. La demande d’astreinte sera en revanche rejetée, le concours éventuel de la force publique étant autorisé.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [C] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation financière décrite par Monsieur [C] [B], il ne serait pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Monsieur [C] [B], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 22 juillet 2020, conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] et Monsieur [C] [B], portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 12 février 2025 ;

— ORDONNE à Monsieur [C] [B] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du mois du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] en deniers ou quittance, la somme de 1.964,24 euros (MILLE NEUF CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 14 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’astreinte ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] de sa demande au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] de sa demande des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Monsieur [C] [B] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER