RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 11 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00150 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUL7

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 4 mars 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.R.L. PGI GESTION IMMOBILIERE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A 0204

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Association AJCD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PGI GESTION IMMOBILIERE, a fait assigner, devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, l’association AJCD, aux fins de voir :

— condamner l’association AJCD à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 15.008,89 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre RAR en date du 18 juillet 2022, et en ordonner la capitalisation ;

— condamner l’association AJCD à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner l’association AJCD à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 2 .000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles entrainés par la présente instance ;

— condamner enfin l’association AJCD aux entiers dépens, par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] expose :

— l’association AJCD est copropriétaire au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1], et est débitrice depuis plusieurs années de charges de copropriété, restant redevable de la somme de 15.008,89 euros arrêtée au 1er janvier 2025 ;

— une lettre recommandée de mise en demeure a été adressée, le 18 juillet 2022, par le syndic, par l’intermédiaire de son conseil, et des règlements ponctuels sont intervenus sans permettre toutefois d’apurer la dette ;

— une seconde lettre recommandée de mise en demeure a été adressée, le 4 mai 2023, à l’association AJCD, sans succès.

A l’audience du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Le juge des référés a relevé que les condamnations sollicitées n’étaient pas formulées à titre provisionnel.

Bien que régulièrement assignée, l’association AJCD n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu’aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au titre de charges de copropriété impayées et de dommages et intérêts pour résistance abusive

La compétence du juge des référés est encadrée notamment par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent ».

L’article 835 du code de procédure civile dispose que "le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

Les pouvoirs du juge des référés sont notamment limités par le caractère provisoire des mesures qu’il peut prendre, et par application de l’article 835 du code de procédure civile, il ne peut condamner une partie qu’à verser une provision, sous réserve que l’obligation ne soit pas contestable.

En outre, il ne revient pas au juge des référés de condamner à des dommages et intérêts, pouvant uniquement accorder une provision sur dommages et intérêts dans la mesure où il n’y a pas de contestation sérieuse sur le droit à réparation.

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre liminaire, il est observé que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne mentionne aucun fondement juridique à l’appui de ses demandes et ne fait référence à aucun texte légal ou réglementaire, hormis les articles 699 et 700 du code de procédure civile au soutien de ses demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles, en méconnaissance de l’article 56 du code de procédure civile.

En outre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite la condamnation de l’association AJCD au paiement d’une somme de 15.008,89 euros au titre des charges de copropriété impayées et d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, alors que le juge des référés ne peut, conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, accorder que des sommes provisionnelles, de sorte que les demandes non provisionnelles de condamnation excédent les pouvoirs du juge des référés.

A titre surabondant, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne produit, à l’appui de ses demandes, aucun procès-verbal de l’assemblée générale approuvant notamment les comptes présentés par le syndic, ni aucun des appels de fonds adressé à l’association AJCD.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PGI GESTION IMMOBILIERE ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société PGI GESTION IMMOBILIERE, aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PGI GESTION IMMOBILIERE, de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 11 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,