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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

25 novembre 2025

5AA

N° RG 25/00225 – N° Portalis DBXA-W-B7J-F7V4

[R] [B]

[L] [V] épouse [B]

C/

[J] [F]

[Y] [U]

Le :

copies exécutoires

à M^e MERCIER

copies certifiées conformes

à M^e MERCIER

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 30 septembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

[R] [B]

né le 8 octobre 1937 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

[L] [V] épouse [B]

née le 6 juillet 1945 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

DEMANDEURS

comparants représentés par M^e Fanny MERCIER, avocat au barreau de Charente

ET

[J] [F]

née le 2 mars 2000 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

[Y] [U]

né le 9 février 1994 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

DEFENDEURS

ni comparants, ni représentés

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 25 novembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 7], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2022, [N] [V] épouse [B] et [R] [B] ont donné à bail à [Y] [U] et à [J] [A] à compter du 15 novembre 2022 un logement vide sis [Adresse 4] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 550 euros outre les charges récupérables (taxe d’ordures ménagères), payable d’avance avant le 20 de chaque mois.

Le contrat comprenait une clause de solidarité.

Par constat d’accord passé devant le conciliateur de justice en date du 2 mai 2024, [J] [F] en qualité de locataire et [N] [V] épouse [B] en qualité de bailleur ont convenu du réglement par [J] [F] et [Y] [U] de la dette locative de 698 euros par échéance de 250 euros par mois à compter du 7 mai 2024, avec un dernier versement de 189 euros. Elles ont également prévu un paiement anticipé de la dette si les débiteurs en avaient la capacité financière et son exigibilité immédiate en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité.

Par ordonnance en date du 7 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Angoulême a homologué le dit constat d’accord et l’a rendu exécutoire.

Par courriel en date du 1er juin 2024, [N] [V] épouse [B] a reproché à [J] [F] l’irrespect du constat d’accord en date du 2 mai 2024, en déplorant l’absence de réaction à la suite d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 16 mai 2024 et en annonçant une procédure de recouvrement de la somme de 670 euros au titre des loyers impayés et de la somme de 198 euros au titre de la taxe des ordures ménagères au 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024 délivré à personne à chacun des locataires, [N] [V] épouse [B] et [R] [B], ci-après les époux [B], ont fait signifier à [Y] [U] et à [J] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.038 euros en principal, au titre d’un arriéré locatif au 20 juin 2024.

Le 31 juillet 2024, les époux [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025 délivré à personne à [J] [F] et à domicile à [Y] [U], les époux [B] ont fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater et prononcer la résiliation survenue le 30 octobre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 10 octobre 2022,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner leur expulsion et de tout occupant introduit de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loué en un lieu approprié, à leurs frais, risques et périls,

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 1.418, 30 euros au titre des loyers et charges,

— les condamner solidairement à leur payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées,

— les condamner solidairement à leur payer une indemnité d’occupation de 550 euros par mois, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés,

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens de l’instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 24 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 et renvoyée à l’audience du 30 septembre 2025.

Le 30 mai 2025, le maire de la commune d'[Localité 8] a constaté sur requête des époux [B], des désordres affectant le bien loué [Adresse 5] à [Localité 4], les locaux étant vides de tout occupant et de meubles.

Un état des lieux de sortie était unilatéralement dressé le 31 mai 2025 par [N] [V] épouse [B] en présence du maire de la commune d'[Localité 8].

Par une correspondance en date du 24 septembre 2025, le conseil des époux [B] a informé [J] [F] et [Y] [U] que la dette locative s’établissait désormais à la somme de 1.621, 63 euros, outre le coût des réparations des dégradations et du défaut d’entretien du logement à hauteur de 275 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025.

Comparants représentés par leur conseil, [N] [V] épouse [B] et [R] [B] sollicitent le bénéfice de leur assignation, sauf à se désister des demandes afférentes à l’expulsion des locataires et à voir actualiser la dette à la somme totale de 1.896, 63 euros.

A l’appui de leurs prétentions, ils indiquent avoir convenu avec les locataires lors de l’entrée dans les lieux que l’aide personnalisée au logement leur serait versée directement. Ils reprochent aux défendeurs des manquements à l’obligation de paiement du loyer à compter du mois d’avril 2023 et rappellent l’homologation d’un constat d’accord issu d’une procédure de conciliation, qui n’aurait pas été respecté par [J] [F] et [Y] [U]. Ils en déduisent l’acquisition de la clause résolutoire. Ils réclament le paiement des loyers et charges impayés ainsi que des frais de remise en état du bien quitté par les locataires.

Bien que régulièrement convoqués (assignations délivrées à personne et domicile et lettres simples non revenues), [Y] [U] et [J] [F] ne sont ni comparants, ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, étant précisé que les locataires n’ont pas été rencontrés.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [Y] [U] et [J] [F], assignés à personne et à domicile, n’étaient ni comparants, ni représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les époux [B] justifient de la saisine de la CCAPEX le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de [N] [V] épouse [B] et de [R] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire dans son article VIII « Clause résolutoire » qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement du loyer, des provisions de charges ou de la régularisation annuelle de charges justifiées ou du dépôt de garantie, le contrat sera résilié de plein droit.

Cette clause ne fait pas mention de l’exigence de la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 30 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le mercredi 30 septembre 2024 à 24 heures, le solde s’établissant au 1er septembre 2024 à 1.367, 96 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 1er octobre 2024.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail au 1er octobre 2024.

Il n’est pas discuté que les locataires ont quitté le logement au moins depuis le 30 mai 2025.

Les époux [B] renoncent de ce fait à leurs demandes relatives à l’expulsion de [J] [F] et de [Y] [U].

Par conséquent, il convient de constater le désistement de [N] [V] épouse [B] et de [R] [B] de leurs demandes afférentes à l’expulsion de [Y] [U] et de [J] [F].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [Y] [U] et [J] [F]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 1er octobre 2024, [Y] [U] et [J] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

La clause de solidarité figurant au bail en son article VII stipule que les locataires sont engagés solidairement et indivisiblement.

La condamnation solidaire des défendeurs est expressément sollicitée alors que le paiement d’une indemnité d’occupation constitue une obligation découlant de l’exécution du contrat passé entre les parties.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement [Y] [U] et [J] [F] à son paiement à compter du 1er octobre 2024 au 31 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif dont la taxe sur les ordures ménagères

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’énumération des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui mentionne huit postes :

1°: ascenseurs et monte-charge ;

2°: eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ;

3° : installation individuelle de chauffage et d’eau chaude ;

4° : parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;

5° : espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) ;

6° : hygiène ;

7° : équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation ;

8° : impositions et redevances.

Cette liste, en principe limitative, peut être complétée par des dispositions législatives ou réglementaires.

Il est admis que s’agissant plus particulièrement des impositions et redevances, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable par le bailleur dès lors qu’elle apparaît de manière indépendante dans le budget communal et identifiable en tant que telle.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 30 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2025 que les époux [B] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers à hauteur de 1.132, 30 euros.

Les défendeurs ne contestent aucunement leur défaillance.

En outre, la production des avis de taxe foncière des années 2023, 2024 et 2025 est suffisante à établir le montant de la taxe sur les ordures ménagères.

La clause de solidarité figurant au bail en son article VII stipule que les locataires sont engagés solidairement et indivisiblement.

La condamnation solidaire des défendeurs est expressément sollicitée alors que le paiement du loyer, des charges et d’une indemnité d’occupation constitue une obligation découlant de l’exécution du contrat passé entre les parties.

Par conséquent, [Y] [U] et [J] [F] sont solidairement condamnés à payer à [N] [V] épouse [B] et [R] [B] la somme de 1.621, 63 euros (MILLE SIX CENT VINGT ET UN euros et SOIXANTE TROIX centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.038 euros (MILLE TRENTE HUIT euros) à compter du 30 juillet 2024, sur la somme de 1.367, 84 euros (MILLE TROIS CENT SOIXANTE SEPT euros et QUATRE VINGT QUATRE centimes) à compter du 20 mars 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de la remise en état

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au preneur de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit en son article 1 les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Une annexe au texte réglementaire les énumère, étant relevé qu’il est constant que la liste n’est pas limitative.

Au titre des dégradations locatives, le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d’appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n’étant pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les époux [B] revendiquent le remboursement du changement d’une tige de volets selon facture établie le 2 juin 2025 par la société PIVETEAU.

Néanmoins, la date exacte de départ des lieux des locataires n’est pas établie. En effet, la réalisation du constat des désordres et de l’état des lieux de sortie ne permet pas de déterminer précisément la date à laquelle ils ont effectivement quitté le logement. En outre, en l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée, il est impossible de vérifier si ce désordre était préexistant.

Il demeure donc un doute quant à l’imputabilité du désordre aux défendeurs.

Par conséquent, [N] [V] épouse [B] et [R] [B] sont déboutés de leur demande formée au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [Y] [U] et [J] [F] succombent à l’instance. Ils n’ont consenti aucun effort aux fins de trouver une solution amiable au litige.

La solidarité n’est pas ordonnée, ne s’agissant pas d’une obligation découlant du contrat de bail.

Par conséquent, [Y] [U] et [J] [F] sont condamnés aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de dénonce à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [J] [F] et [Y] [U] succombent à l’instance et les époux [B] ont été assistés d’un conseil. Leur demande doit toutefois être ramenée à de plus justes proportions en l’absence de production de justificatifs de leurs dépenses.

La solidarité n’est pas ordonnée, ne s’agissant pas d’une obligation découlant du contrat de bail.

Par conséquent, [Y] [U] et [J] [F] sont condamnés à payer à [N] [V] épouse [B] et [R] [B] la somme de 800 euros (HUIT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE recevable la demande de [N] [V] épouse [B] et [R] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 octobre 2022 entre [N] [V] épouse [B] et [R] [B] d’une part, et [Y] [U] et [J] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4], sont réunies à la date du 1er octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONSTATE le désistement de [N] [V] épouse [B] et [R] [B] de leurs demandes afférentes à l’expulsion de [Y] [U] et [J] [F],

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par [Y] [U] et [J] [F] à compter du 1er octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 550 euros (CINQ CENT CINQUANTE euros) hors charges,

CONDAMNE solidairement [Y] [U] et [J] [F] à payer à [N] [V] épouse [B] et [R] [B] l’indemnité d’occupation mensuelle de 550 euros (CINQ CENT CINQUANTE euros) hors charges du 1er octobre 2024 au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE solidairement [Y] [U] et [J] [F] à payer à [N] [V] épouse [B] et [R] [B] la somme de 1.621, 63 euros (MILLE SIX CENT VINGT ET UN euros et SOIXANTE TROIS centimes) au titre des loyers, charges dont la taxe sur ordures ménagères et indemnités d’occupation arrêtés au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.038 euros (DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE euros) à compter du 30 juillet 2024, sur la somme de 1.367, 84 euros (MILLE TROIS CENT SOIXANTE SEPT euros et QUATRE VINGT QUATRE centimes) à compter du 20 mars 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision,

DEBOUTE [N] [V] épouse [B] et [R] [B] de leur demande formée au titre des réparations locatives,

CONDAMNE [Y] [U] et [J] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de dénonce à la préfecture,

CONDAMNE [Y] [U] et [J] [F] à payer à [N] [V] épouse [B] et [R] [B] la somme de 800 euros (HUIT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE