TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 14]-[Localité 13]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 27 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 23/00020 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-PBI7

NAC : 72A

Jugement Rendu le 27 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LAURISTON 11, dont le siège social est situé [Adresse 8], dont les références cadastrales sont Section AM n°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 2] et [Cadastre 4], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 5] et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire situé [Adresse 1]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Martin MANKOU, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [R] épouse [Z] est propriétaire des lots n°90, 112 et 340, au sein de la copropriété [Adresse 17] sise [Adresse 7] et [Adresse 10] à [Localité 16].

Par exploit de commissaire de justice du 21 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner Madame [X] [R] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 14.518,60 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1/10/2022 dont 217,74 euros de frais de recouvrement, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation au paiement des dépens.

En l’état de ses dernières conclusions n°2 notifiées par voie dématérialisée le 14 mai 2024, le syndicat des propriétaires LAURISTON 11, sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :

— DEBOUTER Madame [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Madame [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « LAURISTON 11 » sis [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Localité 16], la somme actualisée en principal de 12 290,90 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/04/2024 et représentant :

11 875, 26 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

415,64 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre Madame [R] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 26/09/2019, pour paiement de la somme de 5 253,07 € ;

— du commandement de payer délivré par le cabinet ID FACTO, huissiers de justice, en date du 21/12/2021, d’avoir à payer la somme de 14 792,51€ ;

— de la présente assignation.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— CONDAMNER Madame [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « LAURISTON 11 » sis [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Localité 16], la somme de 1.200,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER Madame [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « LAURISTON 11 » sis [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Localité 16], une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le syndicat des copropriétaires rétorque à Madame [R] qui conteste les sommes dues, qu’elle dispose d’obligations envers le syndicat des copropriétaires principal [Localité 15] [Adresse 6] sous administration judiciaire et en cours de liquidation, mais également envers le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 17] anciennement secondaire et aujourd’hui devenu autonome. Ainsi les paiements effectués entre les mains de l’administrateur judiciaire en charge de la liquidation du syndicat des copropriétaires principal [Localité 15] [Adresse 6] n’ont en aucune manière vocation à venir être imputés sur le compte du syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 qu’elle possède.

Il explique que ses demandes sont faites postérieurement aux règlements que la défenderesse oppose (3 premiers trimestres 2017, les autres versements des 6/01/2023 et 7/07/2023 ayant été pris en compte pour 490 et 819 euros). Il conteste le règlement de 48 euros le 2/01/2023.

Enfin, il s’oppose à la demande de délais de paiement, précisant qu’elle en a déjà bénéficié et qu’elle ne prouve pas sa solvabilité pour honorer une telle dette.

Pour motiver sa demande de dommages et intérêts, il précise qu’elle n’a rien réglé pendant 5 années, et qu’elle ne commencera que 5 mois après le commandement de payer du 12/05/2022.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 27 décembre 2023, Madame [X] [R] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de:

— CONSTATER la non prise en compte de certains paiements de cotisations par [Localité 18] des Copropriétaires dénommé « LAURISTON 11 », représenté par son Syndic en exercice le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, notamment les virements en date du 6 janvier 2023 d’un montant de 490€, en date du 7 juillet 2023, d’un montant de 819€ en date du 2 Janvier 2023, d’un montant de 48€, dans le calcul de la créance,

— ORDONNER l’actualisation de la créance, en tenant compte des montants non prises en compte, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au jour des présentes ;

— DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas eu une volonté délibérée de résister au paiement des cotisations et qu’elle est de toute de bonne foi ;

— ACCORDER à Madame [X] [R], épouse [E] un délai de paiement, en échelonnant le remboursement du reliquat de la créance actualisée sur au moins 24 mois ;

— DIRE ET JUGER que Madame [X] [R], épouse [E] ne peut être condamnée à des intérêts compensatoires que dans la mesure où sa mauvaise foi est établie et qu’il est prouvé un préjudice distinct de celui réparé par des intérêts moratoires;

— REJETER la demande des intérêts compensatoires du Syndicat des Copropriétaires dénommé « LAURISTON 11 », représenté par son Syndic en exercice le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIE,

Madame [X] [R] indique que compte tenu de la double comptabilité (Syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 et le CABINET STAELEN LE VIVALDI) toutes les sommes qu’elle a versées n’ont pas été prises en compte par le syndicat des copropriétaires LAURISTON 11.

De plus, elle précise qu’elle est référencée sous son nom d’épouse [Z] et que les virements faits sous son nom de naissance [R] ne sont pas répercutés sur ce compte.

Elle souhaite que soient intégrés tous ses versements effectués sur les trois premiers trimestres 2017 (409,24 euros, 343,60 euros, 325,58 euros, 18,09 euros soit 1096,51 euros au total). De même pour la période 2023, une somme totale de 1.357 euros doit être réintégrée (490 euros + 819 euros +48 euros).

Elle souligne qu’il y a une anomalie en croisant les documents comptables des deux comptes en ce que des charges sont marquées régléees auprès du syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 mais n’apparaissent pas dans la comptabilité et le cabinet STAELEN LE VIVALDI ne peut confirmer si elles ont été réglées.

Ainsi elle est de bonne foi, n’a aucune volonté de ne pas déférer au paiement de ses charges et s’oppose à demande de condamnation à des dommages et intérêts et sollicite des délais de paiement.

***

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et renvoie expressément à leurs dernières écritures.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024 et l’affaire a été fixée sur l’audience rapporteur du 9 janvier 2025. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse, qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les appels de fonds et relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12/07/2018, 26/06/2019, 15/12/2020, 12/07/2021, 30/06/2022, 19/06/2023

— un certificat de non recours sauf pour l’assemblée du 19/06/2023 ;

— le contrat de syndic;

— le jugement du tribunal judicaire d’Evry du 24 septembre 2021

— un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté 01/04/2024, pour la période du 01/01/2017 au 1/04/2024 prov/charges courantes 1/04/2024 et cotisations fonds travaux ALUR 01/04/2024 appel pose travaux caméra appel réalisation PPT 1/04/2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur de12 290,90 euros dont 415,64 euros de frais de recouvrement et dépens.

A l’examen des pièces, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’élève à la somme de 11.494,25 euros pour la période du 01/10/2017 au 1/04/2024, la cotisation fonds travaux devant être déduite pour les exercices 2017 à 2020 inclus aucun procès-verbal l’approuvant n’ayant été produit.

Tous les règlements invoqués par la défenderesse de 2017 sont bien intégrés au décompte du demandeur pour un montant total de 1.096,51 euros pour la période 01/01/2017 à 01/10/2017.

De même ceux de 2023 sauf celui de 48,55 euros dont fait état Madame [R] mais dont elle ne prouve pas le paiement.

De plus tous les appels de fonds sont bien mis à son nom de jeune fille contrairement à ce qu’elle indique si bien que la demande du syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 apparait fondée.

Enfin, le syndicat des copropriétaires GRIGNY 2 a bien été dissous à compter du 1er janvier 2022 comme en atteste le jugement du tribunal judicaire d’EVRY du 24 septembre 2021 et le syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 secondaire au départ est devenu un syndicat des copropriétaires autonome gérant la copropriété de la présente procédure, seul syndicat des copropriétaires habilité à effectuer les appels de fonds.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter du commandement de payer du 21 décembre 2021, les modalités d’envoi de la relance du 26/09/2019 n’étant pas justifiées.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement régulier des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse sans justifier d’une raison valable à la carence constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Cependant il sera tenu compte de la part d’incertitude sur le lieu de paiement de ses charges qu’a pu avoir la défenderesse pour modérer le montant des dommages et intérêts dus.

En conséquence, Madame [R] sera condamnée à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 415,64 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas fondés :

— les frais de relance de 30 euros, les modalités d’envoi de celle-ci n’étant pas justifiés ;

— les frais d’assignation qui constituent des dépens ;

Seuls apparaissent fondés les frais de commandement de payer de 187,74 euros.

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 187,74 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.

Madame [X] [R] sollicite à titre reconventionnel des délais de paiement.

Elle ne produit cependant aucune pièce au soutien de sa demande si bien que sa demande de délai de paiement n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse qui succombe sera condamnée à payer les dépens.

Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement .

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [X] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 la somme de 11.494,25 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 01/04/2024, pour la période du 01/10/2017 au 01/04/2024 prov/charges courantes 1/04/2024 et cotisations fonds travaux ALUR 01/04/2024, appel réalisation PPT appel travaux pose caméra 01/04/2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 décembre 2021 et ce, jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE Madame [X] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Madame [X] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 la somme de 187,74 euros au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE Madame [X] [R] épouse [Z] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE Madame [X] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Madame [X] [R] épouse [Z] aux dépens

DIT que les dépens seront recouvrés par le cabinet AUDINEAU- GUITTON conformément à l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,