TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06436 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKGO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] – [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 10] ILE DE FRANCE, Société par actions simplifiée au capital de 23.486.519,79, dont le siège social est [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 529 196 412

représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 3]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [G] est propriétaire des lots 1003, 262 et 555 dépendant de la copropriété L’OREE DE [Adresse 11] située [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1].

Par assignation en date du 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires L'[Adresse 9] DE [Adresse 11], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [G] à lui payer les sommes de :

. 12.827,05 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 30 septembre 2022 au 3ème trimestre 2024 inclus à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2024 sur la somme de 11.389,25 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

. 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [B] [L] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [G], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires L’OREE DE SENART produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges, de la répartition individuelle pour la période 1er/10/2021-30/09/2022 à l’appel de fond 1er/07/2024-30/09/2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 31 mars 2022, 30 mars 2023 et 12 mars 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, appel de charges 01/07/2024-30/09/2024 et fonds travaux alur 01/07/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 12.827,05 euros. Toutefois, ce décompte comporte des frais (2.617,32 €) qui seront examinées au titre des frais nécessaires.

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires L’OREE DE SENART s’élève à la somme de 10.209,73 euros (12.827,05 € – 2.617,32€) au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 30 septembre 2021 (solde charges au 30/09/2022) au 1er juillet 2024 (charges 01/07/2024-30/09/2024 et fonds travaux alur 01/07/2024) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2024, date de distribution de la mise en demeure du 5 juin 2024, sur la somme de 9.235,10 euros et à compter du 11 octobre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [B] [G] a déjà été condamné par jugements du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge des 6 avril 2022 et 29 mars 2024, cette dernière décision portant sur les charges et travaux impayés arrêtés au 22 juillet 2022.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [B] [G] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires L’OREE DE SENART un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui payer une indemnité de 1.000,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires L’OREE DE SENART sollicite la somme de 2.617,32 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  600,00 € : 01/02/2024 – « hono avocat – hypthèque légale », qui ne relèvent pas des frais nécessaires mais des frais irrépétibles et/ou des dépens,

—  600,00 € : 05/06/2024 – exécution jugement, qui ne relèvent pas des frais nécessaires imputables à la présente procédure,

—  343,17 € : 23/05/2024 « transmission auxiliaire Doss3 », dès lors qu’il s’agit d’une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  343,17 € : 25/06/2024 – 2021- assignation, qui ne relèvent pas des frais nécessaires mais des frais irrépétibles et/ou des dépens,

—  242,00 € : 17/01/2024 « cdt de fiche 3233 », qui n’entre pas dans le champs des frais nécessaires tels que définis par le texte précité,

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires L’OREE DE SENART justifie des frais suivants :

— hypothèque légale : 177,93 euros

— commandement de payer : 191,05 euros,

— mise en demeure : 50,40 euros, coût prévu au contrat de syndic.

En conséquence, M. [B] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de L’OREE DE [Adresse 11] la somme de 419,38 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [B] [G], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [B] [G] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires L’OREE DE SENART au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires L’OREE DE [Adresse 11] la somme de 10.209,73 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 30 septembre 2021 (solde charges au 30/09/2022) au 1er juillet 2024 (charges 01/07/2024-30/09/2024 et fonds travaux alur 01/07/2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2024 sur la somme de 9.235,10 euros et à compter du 11 octobre 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires L’OREE DE SENART la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires L’OREE DE SENART la somme de 419,38 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE M. [B] [G] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires L’OREE DE SENART en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [B] [G] aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,