REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/00991 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KSBQ

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 04 Juin 2025

S.A. 3F SUD c/ [N]

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. 3F SUD

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean-marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE:

Madame [V] [N]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Juin 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jean-marc FARNETI

— [V] [N]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 10 août 2012 prenant effet le même jour, la société d’HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES, a consenti à Madame [V] [N] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 437,39 euros.

Le contrat de bail comporte en son article 9 une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La société d’HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.797,09 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 février 2025, à domicile, la SA 3F SUD venant aux droits de la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a fait assigner Madame [V] [N] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 7 mai 2025, aux fins de :

Valider le commandement de payer du 26 novembre 2024 ;Constater que la clause résolutoire insérée au bail ayant trouvé son plein et entier effet, Madame [V] [N] est devenue occupant sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025 ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [V] [N] et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe, et ce, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Madame [V] [N] à payer à la SA 3F SUD jusqu’à parfaire libération des lieux, une indemnité équivalente au dernier loyer perçu augmenté des charges ;Condamner Madame [V] [N] à payer à la SA 3F SUD :* A titre provisionnel au titre des loyers et indemnités d’occupations échus, les sommes de :

—  1.797,09 euros au titre des sommes commandées avec intérêts de droit à compter du 26 novembre 2024 ;

—  1.926,11 euros au titre des échéances postérieures, en ce compris celle de décembre 2024 ;

* La somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC

Condamner Madame [V] [N] aux entiers frais et dépens de l’instance.

A l’audience, La SA 3F SUD, représenté par son conseil, maintient ses demandes et présente un décompte actualisé de sa créance.

Madame [V] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

La SA 3F SUD justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 4 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 mai 2024.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

Par ailleurs, les requérants justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc déclarée recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 10 août 2012 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 26 novembre 2024 pour un montant de 1.797,09 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2024 inclus.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 janvier 2025 à minuit.

L’expulsion de Madame [V] [N] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 27 janvier 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le bailleur disposant désormais d’un titre qu’il lui revient de faire exécuter.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, La SA 3F SUD produit un décompte démontrant que Madame [V] [N] reste devoir la somme de 7594,02 euros en principal au mois d’avril 2025 compris.

Madame [V] [N], non comparante, ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 27 janvier 2025, les sommes dues par Madame [V] [N] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

En conséquence, Madame [V] [N] sera condamnée à verser à la SA 3F SUD une provision sur les impayés de loyers et charges de 3.723,20 euros somme arrêtée au 26 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.797,09 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

V/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [V] [N], qui succombe, devra supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Madame [V] [N] du paiement des frais irrépétibles exposés par la bailleresse.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de La SA 3F SUD recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 10 août 2012 à Madame [V] [N] ayant pour objet la location d’un appartement situé [Adresse 3], au 26 janvier 2025 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 27 janvier 2025, Madame [V] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par cette dernière des lieux querellés à savoir un appartement situé [Adresse 3] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Madame [V] [N] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion des lieux querellés conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

REJETONS la demande d’expulsion sous astreinte ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] à payer à La SA 3F SUD, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 27 janvier 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] à payer à la SA 3F SUD la somme de 3.723,20 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 1797,09 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETONS la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 26 novembre 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés