RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00957 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6WS

PRONONCÉE PAR

Anne-Gael BLANC, 1ère Vice Présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 7 novembre 2025 et de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [R] [L]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1219

Madame [W] [L]

[Adresse 1]

représentée par Maître Bruno TRAESCH,avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1219

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. ADAGIO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre-yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCÎMES, avocats au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 décembre 2012, Mme et M. [L] ont acquis un appartement en état futur d’achèvement qu’ils ont ensuite donné un bail commercial à la société Adagio pour un usage de résidence de tourisme.

Par acte du 20 mai 2025, les bailleurs ont assigné la société Adagio devant le président du tribunal d’Evry statuant en référé aux fins de voir :

«  CONDAMNER la société ADAGIO à régler à titre provisionnel à Madame et Monsieur [L] la somme totale de 3 317,45 € au titre des loyers impayés, augmenté du taux d’intérêt légal à compter de la présente assignation.

CONDAMNER la société ADAGIO à régler à titre provisionnel à Madame et Monsieur [L] la somme totale de 5 000 € au titre de dommages et intérêts en indemnisation de la résistance abusive du preneur au paiement des loyers impayés en 2020 et 2021.

CONDAMNER la société à régler la somme de 1 800 € aux demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance. "

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 23 septembre 2025, puis renvoyée au 7 novembre suivant.

A cette date, M. et Mme [L] ont développé oralement leur acte introductif d’instance auquel ils se sont expressément rapportés.

La société Adagio, se rapportant oralement à ses conclusions écrites, demande au juge des référés :

«  A titre principal,

— Sur les loyers :

o JUGER qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société Adagio aux demandeurs a été interrompue du 15 mars au 4 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 9 mai 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :

— L’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

— La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

En conséquence,

o DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes au titre du paiement des loyers,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents à la période d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus,

o ACCORDER un délai maximal de vingt-quatre mois à la société Adagio pour procéder au paiement des loyers retenus au cours de la crise sanitaire,

En tout état de cause,

o DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Adagio,

o CONDAMNER les demandeurs à verser chacun à la société Adagio la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens "

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions pour l’exposé des moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au cas présent, la société défenderesse ne conteste pas être locataire des lieux. Elle reconnaît n’avoir pas réglé les loyers.

Elle fait en revanche valoir que son obligation de paiement est sérieusement contestable en raison de l’exception d’inexécution par le bailleur de ses propres obligations et de la perte partielle de la chose louée du fait des restrictions administratives liées à la crise sanitaire qui ont rendu impossible toute location des lieux objets du bail, peu important, compte tenu des textes applicables et de leur interprétation habituelle par la jurisprudence comme par la doctrine, qu’elles aient été justifiées par des raisons de santé publique, qu’elle aient été générales mais temporaires, que la perte n’ait été que partielle et que le preneur ait conservé le droit d’accéder aux locaux loués au regard de l’impossibilité d’en faire un usage conforme à leur destination contractuelle.

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué mis à disposition dispose des caractéristiques physiques (matériel et fonctionnel) et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

En l’espèce, la société se prévaut du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose pour justifier le non-paiement des loyers durant les périodes de restrictions administratives liées à la crise sanitaire.

Cependant, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 et n° 2020-423 du 14 avril 2020, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance

En effet, le bail litigieux a pour objet une activité d’exploitation à caractère para-hôtelier d’une résidence meublée avec services, consistant en la sous-location meublée des logements et durant la période de restrictions sanitaires, le bailleur a continué de mettre à disposition un local présentant les caractéristiques nécessaires pour exercer l’activité visée au bail

L’obligation de délivrance du bailleur édictée par l’article 1719 du code civil ne saurait inclure l’obligation du bailleur de garantir le locataire contre le trouble de jouissance résultant d’une fermeture administrative des lieux loués.

Dès lors, le moyen tiré de l’exception d’inexécution du bailleur afin de s’affranchir du paiement des loyers ne caractérise pas une contestation sérieuse.

Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que : " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ".

La perte au sens de ces dispositions peut s’entendre tant sur le plan matériel que sur le plan juridique lorsque par exemple l’activité prévue par le bail ne peut plus être exercée.

Le demandeur invoque ainsi le fait que l’exploitation des locaux de résidence hôtelière était devenue impossible par l’interdiction prise par le gouvernement d’accueillir du public ce qui a eu un impact sur la pérennité du fonds de commerce. Il en déduit qu’il y a eu perte partielle de la chose louée.

Cependant, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 et n° 2020-423 du 14 avril 2020, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

En effet, l’article 1722 du code civil vise la situation de destruction totale ou partielle du bien loué, or une interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire n’est pas une destruction même si de fait les locaux loués ont été impossibles à exploiter causant momentanément l’arrêt total de l’activité de location de résidence meublée de services. Ainsi, les locataires ont continué à jouir matériellement de leurs locaux en continuant à stocker et entreposer marchandises et matériel. Ils n’ont pas été contraints de vider les locaux. La mesure n’a pas interdit l’accès desdits locaux aux locataires qui en ont donc conservé la maîtrise matérielle.

Dès lors, le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée ne caractérise pas une contestation sérieuse.

Sur le montant de la dette locative

Les bailleurs justifient du montant non sérieusement contestable de leur créance de sorte que la société Adagio, qui ne le conteste pas, sera condamnée à titre provisionnel à leur payer la somme de 3 317,45 euros au titre des loyers impayés, augmenté du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation du 20 mai 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Cependant au cas présent, compte tenu de la situation respectives des parties et de l’ancienneté de la dette, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Les demandeurs qui ne justifient pas d’un préjudice lié au retard distinct de celui d’ores et déjà compensé par le cours des intérêts légaux verront leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Adagio sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la société Adagio à payer à titre provisionnel à M. [R] et Mme [W] [L] la somme de 3 317,45 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier au 30 juin 2021, augmentée du taux d’intérêt légal à compter l’assignation du 20 mai 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société Adagio à payer à titre provisionnel à M. [R] et Mme [W] [L] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Adagio aux dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,