TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Février 2025

AFFAIRE N° RG 22/03731 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OUHR

NAC : 50F

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

M^e Patrick MAYET,

l’AARPI MSL AVOCATS

Jugement Rendu le 17 Février 2025

ENTRE :

Monsieur [G] [J] [K] [I],

né le 20 Mai 1969 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [P] [V] [L] [X],

née le 26 Mai 1969 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [W] [J] [S],

né le 20 Juillet 1962 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [Y] [H] [B] [S],

née le 21 Mai 1969 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 18 Novembre 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 Juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 18 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 Février 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [E] – née [S] – étaient propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 3] constitué d’une maison d’habitation comprenant :

Au rez-de-chaussée : entrée, dégagement avec débarras, cellier et wc, cuisine équipée ouverte sur salle à manger, séjour, une chambre avec salle d’eau et wc, véranda

À l’étage : mezzanine, trois chambres, salle d’eau avec wc

Jardin et deux abris de jardin.

Par contrat de mandat de vente sans exclusivité, Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [E] ont confié à Madame [M] [A], en sa qualité d’agent commercial mandataire en immobilier indépendant affiliée au réseau IAD France, la mission de rechercher un acquéreur et de négocier en vue de vendre leur bien immobilier au prix de 349.000 € TTC.

Madame [D] [T], en sa qualité d’Agente immobilière de l’agence IAD et représentante de Madame [A], a organisé une visite de ce bien immobilier en présence de Madame [P] [X] et Monsieur [G] [I].

À l’issue d’une deuxième visite le 2 novembre 2020, Madame [X] et Monsieur [I] ont formulé, selon courriel du 4 novembre 2020, une offre d’acquisition à hauteur de 310.000 €.

Monsieur et Madame [S] ont transmis une contreproposition d’un montant de 320.000 euros à l’agent immobilier, qui leur a fait part de l’acceptation de celle-ci par deux acquéreurs potentiels et leur a demandé de choisir un des deux éventuels acquéreurs.

Par mails des 3 et 18 décembre 2020, Monsieur et Madame [S] ont été informés par leur Notaire que le dossier n’avançait pas du fait de documents non remis par Monsieur [I].

Par courriel du 15 janvier 2021, Maître [O], notaire, a informé Madame [X] et Monsieur [I] de la rupture unilatérale de la période des pourparlers par les consorts [S], ces derniers ayant signé une promesse de vente sur ce même bien avec une autre agence.

Par exploit d’huissier en date du 29 juin 2022, Monsieur [I] et Madame [X] ont assigné Monsieur et Madame [S] devant le Tribunal judiciaire d’Evry, aux fins de solliciter leur condamnation au paiement d’une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture brutale de pourparlers, outre une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance

Par conclusions récapitulatives signifiées le 11 septembre 2023, Monsieur [G] [I] et Madame [P] [X] demandent au tribunal de :

Dire et juger que Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [E] – née [S] ont brutalement rompu les pourparlers

Dire et juger que la rupture brutale des pourparlers a causé préjudice a Madame [X] et Monsieur [I]

En conséquence :

Condamner Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [E] – née [S] à verser à Madame [X] et Monsieur [I] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamner Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [E] – née [S] à verser à Madame [X] et Monsieur [I] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamner Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [E] – née [S] aux entiers frais et dépens de l’instance, distraction faite au profit de Maître Alexandre SECK ;

Monsieur [I] et Madame [X] estiment que la rupture des pourparlers engagés entre les parties est intervenue tardivement et leur a causé un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Aux termes de conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [S] demandent au tribunal judiciaire d’EVRY de :

RECEVOIR Monsieur et Madame [S] en leurs explications et les déclarer bien fondées ;

DEBOUTER Monsieur [I] et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] et Madame [X] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] et Madame [X] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick MAYET ;

DIRE ET JUGER qu’en cas de condamnation, il n’y a pas lieu à exécution provisoire, celle-ci étant incompatible avec la nature de l’affaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 11 juin 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 18 novembre 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS

Sur la rétractation de l’offre de vente

L’article 1113 du Code civil rappelle que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».

L’article 1583 du Code susvisé précise que l’offre « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

L’article 1589 du même Code énonce que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Toutefois, la jurisprudence analyse les situations différemment selon qu’il existe ou non un intermédiaire à la vente.

En l’espèce, l’offre de vente par les consorts [S] est intervenue via une agence immobilière, en l’espèce l’agence IAD. En effet, les consorts [S] ont conclu un mandat simple avec ladite agence immobilière.

Or, le mandat simple permet seulement au vendeur de traiter la vente de son bien directement ou bien encore par l’intermédiaire d’une autre agence. Il n’y a aucun engagement de vendre de la part des consorts [S].

Sur l’absence de rupture fautive des pourparlers

L’article nouveau 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La responsabilité délictuelle suppose la réunion de trois conditions cumulatives : un fait générateur de responsabilité, un dommage et un lien de causalité entre le fait générateur et le dommage.

Pour que la responsabilité de l’auteur du fait délictuel soit engagée, il faut donc nécessairement un dommage et un lien de causalité entre le fait générateur et le dommage. Le préjudice doit être réel, direct et certain.

L’article 1112 du Code civil dispose : « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. »

Il est constant que la rupture des pourparlers est soumise au principe de liberté contractuelle et la perte d’avantages attendus du contrat non conclu ou la perte de chance d’obtenir ces avantages ne peuvent donner lieu à indemnisation, même en cas de rupture fautive des pourparlers. La faute résulte d’une décision intempestive et abusive, qui doit avoir causé un préjudice à l’acquéreur potentiel. La jurisprudence n’autorise pas l’indemnisation de la perte de chance de réaliser les gains que laissait espérer la conclusion de la vente.

En l’espèce, Monsieur [I] et Madame [X] ont engagé des pourparlers avec les consorts [S] concernant la vente de leur bien immobilier situé à [Localité 7], à compter du mois d’octobre 2020.

Durant le mois de novembre 2020, les époux [S] ont accepté l’offre de 320.000 euros adressée par Monsieur [I] et Madame [X].

Par mails des 3 et 18 décembre 2020, Monsieur et Madame [S] ont été informés par leur Notaire que le dossier n’avançait pas du fait de documents non remis par Monsieur [I].

Il convient de relever que si les négociations se sont intensifiées à partir de novembre 2020, par l’émission d’une contre-offre, elles ont stagné au cours du mois de décembre. En effet, le notaire de Monsieur et Madame [S] indiquait le 18 décembre qu’il était en attente de plusieurs pièces à savoir :

« Soit les certificats d’acquiescement des parties au jugement de divorce, avec renonciation à faire appel

Soit la confirmation que l’ancienne épouse accepte d’intervenir à l’acte »

Monsieur [I] et Madame [X] n’ont jamais communiqué lesdites pièces nécessaires.

Monsieur [I] et Madame [X] soutiennent que la rupture des pourparlers serait abusive en raison de leur état d’avancement important et que leur offre d’achat de 320.000 euros avait été acceptée par Monsieur et Madame [S]. Par ailleurs, ils versent aux débats un projet de promesse de vente transmis à Monsieur et Madame [S], des devis de travaux, une simulation en vue d’un plan de financement, ainsi que les démarches effectuées auprès de la mairie afin de déposer une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

Ils estiment que la rupture des pourparlers doit être considérée comme fautive au regard de son caractère abusif ; cette rupture étant intervenue le 15 janvier 2021, soit « la veille d’un rendez-vous imminent de la signature de la promesse chez le notaire ».

Or, les pièces versées aux débats illustrent de la bonne foi de Monsieur et Madame [S], au sens où les parties ont, au cours du mois de décembre, tenté de reprendre attache avec Monsieur [I] et Madame [X] afin de finaliser la vente.

Les consorts [S], ayant reçu une nouvelle offre début du mois de janvier 2021, et compte tenu de l’absence de fourniture par Monsieur [I] et Madame [X] des documents sollicités par le notaire, ils ont accepté cette offre.

Dès lors, en l’absence de mauvaise foi de Monsieur et Madame [S], qui n’étaient pas guidés par une volonté de nuire à Monsieur [I] et Madame [X], cette rupture ne peut être considérée comme fautive.

Par ailleurs, la période de pourparlers ne peut être regardée comme avancée en l’état actuel de la jurisprudence.

En effet, dès le mois de janvier, Monsieur et Madame [S] ont reçu une promesse de vente avec d’autres acquéreurs, après des semaines de silence de la part de Monsieur [I] et Madame [X].

En outre, l’offre d’achat émise par Monsieur [I] et Madame [X] ne s’est pas manifestée par la signature d’un compromis de vente. L’absence d’une offre d’achat signée par les consorts [I]-[X], tout comme l’absence de nouvelles des éventuels acquéreurs ne pouvait donc que laisser penser que le projet d’achat de ces derniers n’était pas abouti.

Il apparait que Monsieur [I] et Madame [X] ne démontrent pas le caractère brutal et abusif de la rupture des pourparlers, ni aucune faute de la part de Monsieur et Madame [S].

Aucune rupture abusive des pourparlers n’ayant pu être caractérisée, il convient dès lors de débouter Monsieur [I] et Madame [X] de leurs demandes en dommages et intérêts visant à réparer un préjudice.

La demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

Monsieur et Madame [S] sollicitent la condamnation de Monsieur [W] [I] et Madame [Y] [E] à leur payer la somme de 4000 euros au titre de la procédure abusive.

Monsieur et Madame [S] arguent d’un préjudice subi consécutif à la mauvaise foi et l’acharnement judiciaire des consorts [I]-[X].

Or, ils ne versent aucun élément susceptible de l’établir, le seul fait que les consorts [I]-[X] aient intenté une action judiciaire en réparation de la rupture des pourparlers n’étant pas suffisant pour établir une faute de leur part.

Monsieur et Madame [S] seront donc déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [I] et Madame [P] [X], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [I] et Madame [P] [X] seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [P] [X] et Monsieur [G] [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [X] et Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [E] de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [X] et Monsieur [G] [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick MAYET ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,