MINUTE N° : 25/00284

JUGEMENT

DU 05 Novembre 2025

N° RG 25/03362 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JYFN

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [12]

SA SMA

ET :

[M] [F]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 05 NOVEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSES

— SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [12], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 6] GILLE, dont le siège est sis [Adresse 2]

— S.A. SMA, (RCS de [Localité 8] n°332 789 296), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 5]

Tous deux représentés par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e POUBEL de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [F] est propriétaire des lots n°n°5 et n°87 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] (37).

Le 28 juillet 2025, le [Adresse 10], représenté par son syndic, et la SMA SA ont donné assignation à M. [D] [F] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n067-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner ce dernier à payer :à la SMA SA la somme de 942,70 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées entre le 01/04/2024 et le 25/04/2025 majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;au syndicat des copropriétaires la somme de 206,89 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées au titre de l’appel de fonds du 3ème semestre 2025, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;au syndicat des copropriétaires la somme de 854,40 euros au titre des frais de recouvrement ;au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner ce dernier à payer à la SMA SA la somme de 2060,57 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l’exécution provisoire" de la décision à intervenir.

Ils font valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé ; que c’est dans ce contexte que l’assurance a réglé en lieu et place les charges et qu’elle est aujourd’hui subrogée à ce titre. Ils sollicitent également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Ils affirment que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 17 septembre 2025, le [Adresse 10] et la SMA SA, représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes.

M. [D] [F] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement. Il conclut au rejet des frais de procédure. Il explique que dans la résidence, ils sont peu de propriétaires occupants et que la résidence ne cesse d’être dégradée par des tiers ou locataires, augmentant d’autant les charges. Il précise avoir déposé des mains courantes au titre des incivilités qu’il subit dans la résidence, notamment des locataires viennent avec leurs chiens juste devant son appartement et ne ramassent pas les déjections. Il précise avoir prévenu le syndic mais que ce dernier ne fait rien. Il indique être à bout, ne plus supporter la situation qu’il subit dans cette résidence.

Il précise être salarié et bénéficier du SMIC pour vivre.

La décision a été mise en délibéré au 05 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminiaire, il sera rappelé que la présente instance oppose le syndicat des copropriétaires (qui représente tous les propriétaires) à M. [F]. Ce n’est donc pas le syndic qui agit (CITYA) même si le législateur a précisé que le syndicat de copropriétaire est représenté par son syndic quand il agit en justice.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 10] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 28 février 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 06 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— la quittance subrogative pour la période du 01/04/2024 au 24 avril 2025 ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 23 juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 149,59

Frais/diligences sollicitées 854,40

Autre- relevant article 700 186,00

TOTAL 2189,99

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [D] [F] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 23 juillet 2025 à hauteur de la somme de 1149,59 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 22 octobre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SMA SA, venant aux droits de la société GALIAN SMABTP, justifie être subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires, à hauteur de la somme de 942,70 € sur la période du 01/04/2024 au 25/04/2025.

M. [D] [F] sera en conséquence condamné à payer :

— à la SMA SA la somme de 942,70 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 25 avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 602,45 € et à compter de l’assignation du 28 juillet 2025 pour le surplus ;

— au syndicat des copropriétaires le surplus, soit la somme de 206,89 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 23 juillet 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 juillet 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 28 février 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’espèce, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 28 février 2025 de sorte que tous les frais sollicités au titre des diligences exceptionnelles avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

En conséquence, au regard du contrat de syndic effectif à compter du 28 février 2025 et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 129,60 €.

— Sur les frais bancaires

Le syndicat des copropriétaire justifie que la banque a facturé à chaque rejet de prélèvement la somme de 18 €. Il en a résulté 108 € de frais à ce titre que devra supporter le défendeur.

***

M. [D] [F] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 237,60 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [D] [F] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse, il convient d’accorder des délais de paiement sur mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [D] [F] sera tenu aux dépens.

Au regard de la situation de grande détresse exprimée par le défendeur à l’audience et de sa situation financière, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SMA SA les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

Condamne M. [U] [F] à verser à la SMA SA, venant aux droits de GALIAN SMABTP, la somme suivante 942,70 € (NEUF CENT QUARANTE-DEUX EUROS SOIXANTE-DIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 25 avril 2025 augmentée des intérêts au taux légal compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 602,45 € et à compter de l’assignation du 28 juillet 2025 pour le surplus ;

Condamne M. [D] [F] à verser au [Adresse 9] [12] les sommes suivantes :

206,89 € (DEUX CENT SIX EUROS QUATRE-VINGT-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 23 juillet 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 juillet 2025 pour le surplus.237,60 € (DEUX CENT TRENTE-SEPT EUROS SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] ;

Autorise M. [D] [F] à se libérer de cette dette en 24 mensualités de 50 €, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, étant précisé que la dernière mensualité sera augmentée le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [D] [F] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD