REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 25/00019 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVRU

DEMANDERESSE:

S.C.I. LAMARTINE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET, Greffière

DEBATS :

Audience publique du 27 Mars 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le , par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, Greffière

Copie exécutoire délivrée le :

À :

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes sous seing privés des 22/02/2023 et 2/04/2024, la SCI LAMARTINE ont consenti à M. [Y] [E] la location d’un immeuble à usage d’habitation, sis [Adresse 6] à Evry 91000, moyennant un loyer mensuel actualisé de 800,96 euros, charges provisionnelles comprises.

Un emplacement de stationnement (n°156) était également pris en location par contrat du 22/02/2023, à la même adresse, moyennant un loyer mensuel actualisé de 50,33 euros.

Le 26/09/2024, la SCI LAMARTINE ont fait signifier à M. [Y] [E] un commandement de payer la somme de 2.999,54 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 19/09/2024.

Par acte du 29/01/2025, la SCI LAMARTINE ont fait assigner en référé M. [Y] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection d’Evry-Courcouronnes aux fins de résiliation des baux et de condamnation à payer la somme de 4.834,62 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 19/12/2024.

A l’audience, la SCI LAMARTINE, représenté par son conseil, demande au Juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

constater la résiliation de plein droit des contrats de location par l’effet des clauses résolutoires inscrites dans les baux ;

dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

ordonner l’expulsion de M. [Y] [E] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement et des emplacements de stationnement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

condamner M. [Y] [E] à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes:

5.386,80 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, mois de mars 2025 inclus ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel, majoré de 10%, charges comprises et ce à compter de la résiliation des baux, et ceci jusqu’à la libération effective des lieux loués,

700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La SCI LAMARTINE a déclaré s’en rapporter sur l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assignée à étude, M. [Y] [E], comparant, indique percevoir un salaire de 1.500/1.800 euros dans le cadre d’un CDI et offre d’apurer la dette par versements mensuels de 50 euros. La constitution d’un dossier destiné au FSL est en cours.

La SCI LAMARTINE a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement à l’égard de M. [Y] [E].

L’affaire a été mise en délibéré au 2/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 26/03/2025, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est versé aux débats les engagements de location et le décompte des sommes dues.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’absence d’une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement du locataire. En l’espèce, les baux conclus entre les parties ne prévoient aucune disposition prévoyant la facturation des frais de rejet. En conséquence, il convient de retrancher ces sommes appelées dans le décompte au titre de l’arriéré locatif

Il convient en conséquence de condamner M. [Y] [E] à payer à la SCI LAMARTINE la somme provisionnelle de 5.180,86 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés au 26/03/2025, terme de mars 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Après examen de la situation de M. [Y] [E] permettant le paiement intégral de la dette, il y a lieu d’en autoriser la libération en 36 mois au moyen de versements mensuels de 50 euros avant le 15 de chaque mois.

Il convient de rappeler que les loyers courants doivent par ailleurs être impérativement payés, que la 36ème mensualité doit apurer le solde de la dette, et qu’en cas de défaut de paiement d’un seul loyer ou d’une seule mensualité, la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.

Sur la résiliation des baux

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27/03/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 26/09/2024.

L’action est donc recevable.

Dans sa version applicable, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce il est établi et non contesté que M. [Y] [E] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Le bail concernant les emplacements de parking, accessoire du bail d’habitation, est soumis au même régime que ce dernier.

Un commandement de payer, visant les clauses résolutoires stipulées aux baux, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [Y] [E] le 26/09/2024.

Elle n’a pas apuré la dette dans le délai de deux mois et reste toujours redevable d’un arriéré.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition des clauses résolutoires au profit de la SCI LAMARTINE à la date du 26/11/2024.

M. [Y] [E] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Cependant, des délais de remboursement ayant été accordés, il convient donc de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés mais qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer courant du que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas:

Il sera procédé à l’expulsion de M. [Y] [E] et à celle de toute personne occupant les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

Jusqu’à la complète libération des lieux, M. [Y] [E] sera condamnée à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges qui sera augmentée annuellement ainsi que prévu dans les clauses contractuelles des baux, mais sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, M. [Y] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront, en application de l’article 695 du code de procédure civile, le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation économique de M. [Y] [E], la demande de frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS M. [Y] [E] à payer à la SCI LAMARTINE la somme provisionnelle de 5.180,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26/03/2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 2.999,54 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

ACCORDONS à M. [Y] [E] des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter de sa dette par 36 acomptes mensuels de 50 euros avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 36 mois par M. [Y] [E] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les loyers courants doivent être payés à leur échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un loyer, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONSTATE l’acquisition des clauses résolutoires au 26/11/2024 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de règlement par M. [Y] [E] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers les bailleurs dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation des baux sera réputée n’avoir jamais été acquise et les baux pourront se poursuivre ;

DIT qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré ou de non paiement du loyer courant à compter du présent jugement la clause de résiliation des baux recevra ses entiers effets, et ORDONNE dans ce cas l’expulsion de M. [Y] [E] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

DIT qu’en ce cas, il sera dû une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération définitive des lieux par M. [Y] [E] et la CONDAMNE au règlement de cette indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS M. [Y] [E] aux dépens lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [Y] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT