TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06067 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLOU

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Portes du Fresne dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet LACAZE ET HENRY Immobilier CILH GESTION, Société par actions simplifiée OPS 77 au capital de 10 000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MELUN, sous le numéro 831 911 938, dont le siège social est sis [Adresse 2],

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocate au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 1]

défaillant,

Madame [S] [P] épouse [W], demeurant [Adresse 1]

défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contraidoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] sont propriétaires des lots 3045 et 3090 dépendant de la copropriété LES PORTES DU FRESNE située [Adresse 1] à [Localité 3].

Par assignation en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE, représenté par son syndic le Cabinet LACAZE et HENRY Immobilier CILH GESTION OPS 77, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 81 de la loi n°2001-1208 du 13 décembre 2000 instaurant l’article 10-1,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] à lui payer les sommes suivantes :

. 14.115,49 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2021 et le 16 août 2024, se décomposant comme suit :

. 6.029,49 euros au titre des charges impayées entre le 1er octobre 2021 et le 16 août 2024, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

. 8.086,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

. 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] aux entiers dépens,

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 4 juillet 2022, 24 octobre 2022, 12 juin 2023 et 17 juin 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, pour la période du 20 août 2021 au 16 août 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14.115,49 euros. Toutefois, ce décompte comporte des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement (8.086,00 €) qui seront examinés infra.

Outre les frais, il convient de déduire du montant de la dette la somme de 21,86 euros (10,93 € x 2 – modification RCP), le procès-verbal d’assemblée générale mentionnant le vote de cette opération n’étant pas produit.

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires LESPORTES DU FRESNE s’élève à la somme de 6.007,63 euros [14.115,49 € – (8.086,00 € + 21,86 €)] au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 20 août 2021 (BILSKI assignation et appel de fonds du 01/10/21 au 31/12/21) au 01/07/2024 (appel de fonds du 01/072024 au 30/09/2024 et appel de fonds travaux) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de l’assignation.

Concernant la solidarité des défendeurs, le syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE produit un extrait de l’état descriptif de division et règlement de copropriété qui stipule, page 98, 5 – solidarité, que les copropriétaires indivis sont tenus solidairement au paiement de toutes les charges afférentes à leurs local.

En conséquence, M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] seront tenus solidairement au paiement de ces sommes.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] ont déjà été condamnés par jugements :

— du tribunal d’instance d’Evry en date du 8 juillet 2019,

— du tribunal judiciaire d’Evry, pôle proximité, en date du 20 décembre 2021, ce dernier portant condamnation au titre des charges impayées arrêtées au 20 décembre 2021, pour la période du 15/01/2019 et 15/12/2021.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité de 800,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort de la lecture du texte précité que celui-ci inclut dans les frais nécessaires les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte. Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les "frais exposés par le syndicat'. Le fait que ces frais soient inclus dans le contrat de syndic est à cet égard indifférent, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement.

Le décret du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul propriétaire, au titre des « frais de recouvrement » que les mises en demeure par lettre recommandée, relances après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, frais de constitution et de main levée d’hypothèque, dépôt d’une requête en injonction de payer, constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et suivi de dossier transmis à l’avocat (uniquement également en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndic.

En conséquence, le convient de déduire de la somme de 8.086,00 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE, les sommes suivantes :

—  1.584,00 euros – BILSKI assignation, la facture produite « note de frais et honoraires », outre qu’elle ne permet pas de rattacher cette demande à l’actuelle procédure, relève des frais irrépétibles et/ou des dépens,

—  432,00 euros : exécution forcé, frais et honoraires + 2.180,00 euros : BILSKI saisie immobilière 1ère prov. + 1.800,00 euros : BREMARD honoraires, + 240,00 euros : BREMARD saisie immobilière + 960,00 euros : BILSKI radiation commandement saisie immobilière + 240,00 euros BREMARD procédure [W], ces frais ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article précité,

—  200,00 euros, CILH frais contentieux, dès lors qu’il s’agit d’une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Il est justifié de la prise d’hypothèque légale, dont le montant sera limité au coût prévu au contrat de syndic, soit 50,00 euros. M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE la somme de 6.007,63 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 20/08/2021 (BILSKI assignation et appel de fonds du 01/10/21 au 31/12/21) au 01/07/2024 (appel de fonds du 01/072024 au 30/09/2024 et appel de fonds travaux) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE la somme de 50,00 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LES PORTES DU FRESNE en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,