TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 9]

N° minute : 1508

Références : R.G N° N° RG 25/00931 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4Z6

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

S.D.C. [Adresse 14]

S.A. SMA SA

C/

Mme [H] [Z]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Octobre 2025.

DEMANDEURS:

S.D.C. [Adresse 14]

rep par son Syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

S.A. SMA SA

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [H] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 11]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evy, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e RAISON

+ 1CCC à Mme [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [Z] est propriétaire de divers lots de copropriété au sein de l’immeuble [Adresse 14] sis [Adresse 5] à [Localité 12].

Le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER EVRY, et la société SMA SA ont fait assigner Madame [H] [Z] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

Constater que la société SMA SA est subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires Condamner Madame [H] [Z] à payer à la société SMA SA la somme de 3075.19 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 24 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2024, Condamner Madame [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 13], la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,Condamner Madame [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 13], la somme de 845.60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, Condamner Madame [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 13], la somme de 2046 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et la société SMA SA, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils précisent s’en rapporter s’agissant de l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [H] [Z] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Ils ajoutent que les charges impayées ont été réglées au titre de sa garantie par la société SMA SA qui se trouve subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à étude, Madame [H] [Z] est présente. Elle ne conteste pas le principe de la créance. Elle précise que le bien est en location mais que les revenus locatifs ne couvrent pas le montant des charges et de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien. Elle indique percevoir un revenu mensuel de 3500 euros et propose de verser 100 euros en plus des charges courantes.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [H] [Z] est propriétaire des lots 74 et 132 situés l’immeuble [Adresse 14] sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 12],

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 24 avril 2025 ,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 15 juin 2023, 21 mai 2024 ainsi que l’attestation de non recours, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le décompte des charges incombant à Madame [H] [Z] arrêté au 24 avril 2025 , fait apparaître un solde débiteur de 3075.19 euros .

La mise en demeure délivrée le 08 octobre 2024 et l’assignation du 12 mai 2025, sont demeurées sans effet.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [H] [Z] n’a pas réglé dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3075.19 eurosLDDETTE (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [H] [Z] au paiement de la somme de 3075.19 euros, au titre des charges dues à la date du 24 avril 2025, provisions pour charge arrêtées au 01 avril 2025 appel du 2ème trimestre 2025 et appel Fonds Travaux ALLUR 01/04/2025 inclus.

Les articles 1346 et suivants du code civil disposent que, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans les limites de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable.

En l’espèce, la société SMA produit le contrat d’assurances charges impayées, outre les quittances subrogatives suivantes :

quittance du 13 février 2025 portant sur un montant de 2416.55 euros versé pour la période 29 mai 2024 au 21 janvier 2025quittance du 11 avril 2025 portant sur un montant de 658.64 euros versé pour la période 22 janvier 2025 au 09 avril 2025

La société SMA justifie ainsi avoir réglé au titre du contrat d’assurance impayé conclu avec le syndicat des copropriétaires la somme de 3075.19 euros au titre des charges impayées par Madame [H] [Z].

En conséquence, Madame [H] [Z] sera condamnée à payer à la société SMA la somme de 3075.19 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mai 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 845.6 euros .

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [H] [Z] seul, la somme de 231.60 euros correspondant aux frais de mise en demeure de 18 septembre 2024( 45.60 euros ) et du 08 octobre 2024 (186 euros), les autres frais sollicités relevant des dépens ou des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [H] [Z] sera condamnéeà payer la somme de 231.60 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mai 2025.

Sur les dommages et intérêts

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Madame [H] [Z] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, et que Madame [H] [Z] s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [H] [Z] justifie de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Madame [H] [Z] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 24 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Madame [H] [Z] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [Z] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et au regard de la situation respective des parties, il convient de condamner Madame [H] [Z] à payer à la société SMA SA la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à la Société SMA SA, subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], la somme de 3075.19, euros au titre des charges dues à la date du 24 avril 2025, provisions de charges pour la période du charges de copropriété impayées arrêtées au 01 avril 2025 appel du 2ème trimestre 2025 et appel Fonds Travaux ALLUR 01/04/2025 inclus, majorées des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 13], la somme de 231.60 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 13], la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [H] [Z] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 100 euros chacune la dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 13], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à la société SMA SA, la somme de 300 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,