TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/06844 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGUO

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA, dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 1],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 8]

Représenté par Maître Jad OURAINI, avocat au barreau de MELUN plaidant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 21 Juin 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Janvier 2025 et mise en délibéré au 20 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[P] [C] est propriétaire des lots numéros 14 et 109 au sein de la résidence en copropriété [7] sise [Adresse 3] à [Localité 6].

Par exploit de commissaire de Justice du 21 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [P] [C] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 10 207,01 € selon arrêté de compte du 11 juin 2024, Provision charges : 01/10/25-31/12/25 et Fonds travaux Alur trim. 4/2025 0109 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 477,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 6 mai 2024 sur une somme de 6 532,31 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner le défendeur en tous les dépens.

Par conclusions en défense régulièrement signifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, M. [P] [C] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

DECLARER M. [C] recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence :

— A titre principal :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— A titre reconventionnel :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, à payer la somme de 1 000,00 euros à M. [P] [C], outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— A titre subsidiaire, si des condamnations devaient être prononcées contre M. [P] [C] :

ORDONNER que les condamnations prononcées à l’encontre de M. [P] [C] porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

ORDONNER la compensation des sommes dues entre les parties au titre des condamnations prononcées par la décision à intervenir,

ORDONNER le report de paiement des sommes dues par M. [P] [C] à 24 mois,

En tout état de cause :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, à payer la somme de 2 013,00 euros à M. [P] [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, aux entiers dépens.

Aux termes de ses écritures régulièrement signifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA demande à Monsieur le Président du tribunal judiciaire d’EVRY, statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

— Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires :

RECEVOIR le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

CONSTATER l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

CONDAMNER le défendeur à lui payer les sommes de :

• 10 207,01 € selon arrêté de compte du 11 juin 2024, Provision charges : 01/10/25-31/12/25 et Fonds travaux Alur trim. 4/2025 0109 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 477,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER M.[P] [C] en deniers et quittance,

DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 6 mai 2024 sur une somme de 6 532,31 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, DIRE ET JUGER qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

RAPPELER que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

CONDAMNER le défendeur en tous les dépens.

— Sur la demande reconventionnelle formulée par M. [P] [C] :

A titre principal,

SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur la demande reconventionnelle de la condamnation du Syndicat des copropriétaires,

DECLARER IRRECEVABLE M. [C] en sa demande reconventionnelle de condamnation du Syndicat des copropriétaires compte tenu de l’absence de lien suffisant avec les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire,

DECLARER IRRECEVABLE M. [C] en sa demande reconventionnelle de condamnation du Syndicat des copropriétaires compte tenu de l’absence de caractère certain, liquide et exigible de la créance réclamée,

En tout état de cause,

DEBOUTER M. [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes écritures.

A l’audience du 9 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA a comparu par avocat, a déclaré que les arriérés de charges sont désormais payés mais non les sommes à échoir, repris le reste des ses écritures signifiées le 8 janvier 2025 et sollicité l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de M. [P] [C].

M. [P] [C] a comparu à l’audience par avocat, s’est référé à ses conclusions et déclare arrêter de payer ses charges en raison de son litige avec le syndicat des copropriétaires et de l’inertie de ce dernier concernant les dégats des eaux survenus en 2017, 2020, 2021 et 2022, malgré ses diverses relances. Contraint de s’exposer à des dépenses supplémentaires pour limiter les conséquences de la fuite, alors même que sa situation financière s’est dégradée, ainsi que son état de santé et celui de son fils en bas âge, il sollicite une compensation.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un avis du 12 décembre 2024 et a précisé qu’il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, à l’audience du 9 janvier 2025, la présidente a donné lecture de l’avis du 12 décembre 2024 de la Cour de cassation et a mis dans les débats la question de la recevabilité de la présente procédure.

La mise en demeure adressée à M. [P] [C], le 6 mai 2024, versée aux débats, ne précise aucunement la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, visant simplement une somme globale dûe au 2 mai 2024.

Elle ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre pleinement qu’en cas de non paiement d’une seule provision il pourra être poursuivi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure du 6 mai2024 n’étant pas conforme, la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est déclarée irrecevable.

Il convient donc de déclarer le Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA irrecevable en son action engagée selon la procédure accélérée au fond à l’encontre de M. [P] [C].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires LE PHILADELPHIA.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,