RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 30 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/01176 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RJFV

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 5 décembre 2025 et de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [M] [T]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Delphine DUBOIS de la SELARL ALTHEAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1641

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Françoise TAUVEL, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 octobre 2025, Monsieur [M] [T] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, statuant en référé, la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1231-6 du code civil et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :

— Condamner la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à payer, à titre de provision, à Monsieur [M] [T] la somme en principal de 13.886,27 euros TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter de :

o La mise en demeure de payer du 28 janvier 2025 sur la somme de 1.402,19 euros due au titre du loyer du mois de décembre 2024,

o La mise en demeure de payer du 14 mai 2025 sur la somme de 4.161,36 euros due au titre du loyer du 1er trimestre 2025,

o L’assignation sur la somme de 8.322,72 euros due au titre du loyer des 2ème et 3ème trimestre 2025 ;

— Enjoindre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour chacun des documents précités au-delà du délai de 8 jours imparti, à la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION de remettre à Monsieur [M] [T], dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

o L’attestation d’assurance garantissant les risques d’incendie, d’explosion, de vol et de dégâts des eaux, couvrant les biens mobiliers et les éléments d’équipements dissociables garnissant les lieux loués, les risques locatifs, les recours des voisins et des tiers ainsi que les risques de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des lieux ;

o Un justificatif de règlement des charges de copropriété afférentes aux lots loués lui incombant auprès du syndic de copropriété depuis le 1er décembre 2024 ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 5 décembre 2025 au cours de laquelle Monsieur [M] [T], représenté par son conseil, a porté le quantum de sa demande provisionnelle en paiement à la somme de 6.811,97 euros et s’est désisté de sa demande de communication de l’attestation d’assurance. Pour le surplus, il s’est référé à son acte introductif d’instance et a déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [T] expose que, par contrat du 21 novembre 2018, il a donné à bail commercial à la société RESIDE ETUDES SENIOR des locaux situés au sein de la résidence [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer trimestriel payable à terme échu de 4.161,36 euros TTC. Il précise que, suivant jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 28 novembre 2024, arrêtant le plan de cession de la société RESIDE ETUDES SENIOR, les contrats de bail commercial conclus ont été transférés à la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, aux charges et conditions énumérées au sein de chacun des contrats. Il souligne que ledit jugement prévoit expressément que la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION s’est engagée à s’acquitter, à compter de la date d’entrée en jouissance, des contributions, taxes et autres charges de toute nature à condition que leur fait générateur soit postérieur à la date d’entrée en jouissance. Il indique que, malgré l’envoi de plusieurs mises en demeure, la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION reste pourtant lui devoir la somme de 13.288,27 euros TTC au titre des loyers pour la période du mois de décembre 2024 au 3ème trimestre 2025 inclus. Il précise, cependant, à l’audience que la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION a procédé à un règlement permettant de réduire la dette à la somme de 6.811,97 euros.

En défense, la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

— Constater que la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION justifie d’un règlement de 7.000 euros et statuer comme de droit pour le surplus en précisant que la condamnation est rendue en deniers ou quittances ;

— Constater que la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION justifie de l’attestation d’assurance ;

— Débouter Monsieur [T] de sa demande d’astreinte, et subsidiairement en réduire le montant ;

— Débouter Monsieur [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement en réduire le montant ;

— Débouter Monsieur [T] de sa demande au titre des dépens.

La SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION fait valoir que le 2 décembre 2025, elle a procédé à un règlement de la somme de 7.074,30 euros permettant de réduire sa dette. S’agissant de la communication du justificatif du règlement des charges, elle indique verser les charges au syndic et être en attente de l’attestation correspondant au lot de Monsieur [M] [T] du règlement des charges qu’elle a sollicitée.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

A titre liminaire, il convient de constater le désistement de Monsieur [M] [T] de sa demande de communication sous astreinte de l’attestation d’assurance, celle-ci étant communiquée par la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION dans le cadre de la présente instance.

Sur la demande provisionnelle en paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Néanmoins, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, reconnaissant devoir les sommes réclamées, justifie avoir procédé à un règlement de la somme de 7.074,30 euros à ce titre.

Ainsi, il convient donc de considérer, pour la part non sérieusement contestable au stade des référés, que la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION reste devoir la somme de 6.811,97 euros au titre des loyers impayés au 3ème trimestre 2025 inclus, déduction faite du règlement intervenu le 2 décembre 2025.

Par conséquent, il convient de la condamner à payer, en deniers ou quittances, à Monsieur [M] [T] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 6.811,97 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2025, date de délivrance de l’assignation.

Sur la communication de pièces sous astreinte

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve de faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instruction proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

La juridiction des référés, saisie en application de l’article 145, dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d’un motif légitime.

En l’espèce, Monsieur [M] [T] expose vouloir disposer des justificatifs du paiement des charges de copropriété exigibles.

Or, le contrat liant les parties ne prévoit pas que la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION soit tenue de transmettre les justificatifs de paiement de charges de copropriété. Il indique simplement que le preneur s’acquittera de l’ensemble des charges de copropriété en les réglant directement auprès du syndic de copropriété sur appel de fonds du syndic.

Dès lors, Monsieur [M] [T] ne justifie pas d’un motif légitime pour obtenir la communication des justificatifs de paiement des charges de copropriété.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que Monsieur [M] [T] s’est désisté de sa demande de communication sous astreinte de l’attestation d’assurance ;

CONDAMNE, en deniers ou quittances, la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à payer à Monsieur [M] [T] la somme provisionnelle de 6.811,97 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2025 ;

REJETTE la demande de communication sous astreinte des justificatifs de paiement des charges de copropriété ;

CONDAMNE la SARL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SRL ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 30 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,