TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 4]-[Localité 3]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/02967 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWXT

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES, situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 4], société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 302 163 704, situé [Adresse 1]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [U] [D] [W] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 12 Mai 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Juin 2025 et mise en délibéré au 18 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [D] [W] [B] est propriétaire des lots numéros 15 et 41 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 7] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, le [Adresse 9] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile Mme [U] [D] [W] [B] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

Le RECEVOIR en son action;

L’EN DECLARER bien fondé;

En conséquence :

CONDAMNER Mme [U] [D] [W] [B] à lui payer la somme totale de

5 011,25 euros, correspondant à :

• 3 117,42 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 2 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;

• 683,43 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation;

• 1 210,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

CONDAMNER Mme [U] [D] [W] [B] à lui payer la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER Mme [U] [D] [W] [B] à lui payer la somme totale de 2 046 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

CONDAMNER Mme [U] [D] [W] [B] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que la défenderesse ne s’acquitte pas du paiement de ses charges de copropriété. Il ajoute que ce défaut de paiement entrave très notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans pour la totalité de sa créance.

A l’audience du 19 juin 2025, le [Adresse 10] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [U] [D] [W] [B], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EPINETTES verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 14 mars 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [U] [W] [B], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le [Adresse 9] LES EPINETTES sollicite le paiement de la provision exigible le 1er janvier 2025 d’un montant de 683,43 euros et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, le bénéfice du terme sera perdu et les provisions du budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, d’un montant de 1 366,86 euros ainsi que l’arriéré de charges de 4 402,79 euros seront immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétairesde prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires LES EPINETTES produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 5 avril 2023 et 29 mai 2024 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— un relevé de compte du syndic du 7 mai 2025, sur la période du 1er janvier 2024 au 2 avril 2025, appel 2ème trimestre civil 2025, appel fonds ALUR 2ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4 327,82 euros,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété exigibles arrêtées au 2 avril 2025 :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits du montant de la créance réclamée les appels de fonds travaux ALUR des 01/01/2024, 01/04/2024 et 01/07/2024 de 29,52 euros et ceux des 01/10/2024, 01/01/2025 et 01/04/2025 de 33,20 euros, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR pour les exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 n’ayant été versé aux débats.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES peut prétendre au titre des charges exigibles arrêtées au 2 avril 2025 sur la période du 1er janvier 2024 au 2 avril 2025, appel 01/04/2025 inclus, s’élève à la somme de 2 929,26 euros (= 3 117,42€-29,52€-29,52€-29,52€-33,20€-33,20€-33,20€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 683,43 euros à compter du 14 mars 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 12 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles:

Aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 n’ayant été versé aux débats, il convient de déduire de la somme de 683,43 euros l’appel de fonds travaux ALUR du 01/07/2025, soit la somme de 33,20 euros.

Ainsi, il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES peut prétendre au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation s’élève à la somme de 650,23 euros (= 683,43€ – 33,20€).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il y a lieu de donner droit à la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, les manquements répétés de Mme [U] [D] [W] [B] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il conviendra donc de condamner Mme [U] [D] [W] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES réclame une somme de 1 210,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONTENTIEUX” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais intitulés “MISE EN DEMEURE DU 23.09.2024" et “MISE EN DEMEURE AVOCAT DU 23.09.2024" n’apparaissent pas fondés, ces lettres et leurs modalités d’envoi n’étant pas versées aux débats.

Seuls les frais des mises en demeure des 19 avril 2024 et 18 juillet 2024, de 45,60 euros, et de leurs relances des 10 mai 2024 et 9 août 2024, de 33,60 euros, apparaissent bien fondés, leurs modalités d’envoi étant justifiées et leurs montants étant conformes à la tarification figurant dans le contrat de syndic pour ces types de prestation.

Mme [U] [D] [W] [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 158,40 euros (= 45,60€*2 + 33,60€*2) au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [U] [D] [W] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [U] [D] [W] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 2 929,26 euros au titre des charges exigibles arrêtées au 2 avril 2025 sur la période du 1er janvier 2024 au 2 avril 2025, appel 01/04/2025 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 683,43 euros à compter du 14 mars 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 12 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [U] [D] [W] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 650,23 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [U] [D] [W] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [U] [D] [W] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 158, 40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [U] [D] [W] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES EPINETTES la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [D] [W] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,