Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 21 mars 2025, n° 24/01390

TJ Évry 21 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer délivré à la locataire était resté infructueux, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire devait libérer les lieux, étant considérée comme occupant sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Loyers et charges impayés
La cour a constaté que la somme réclamée correspondait aux loyers et charges dus, et a ordonné le paiement de cette somme.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la locataire aux dépens, y compris les frais de procédure, en raison de sa défaite dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 21 mars 2025, n° 24/01390
Numéro(s) :	24/01390
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elie LELLOUCHE
Parties :	S.C.I. DANAEL c/ S.A.R.L. O FUMEE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 21 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01390 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTFL

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 11 février 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. DANAEL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Elie LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1021

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. O FUMEE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparant ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 décembre 2024, la SCI DANAEL a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SARL O FUMEE, au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail commercial du 22 mai 2023 au profit de la SCI DANAEL ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL O FUMEE et de tout occupant de son chef du local commercial qu’elle occupe sis [Adresse 1] à [Localité 4] et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tous autres lieux au choix de la bailleresse aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner la SARL O FUMEE et tout occupant de son chef à verser à la SCI DANAEL les sommes prévisionnelles de :

* 33.194 euros au titre de l’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 12 novembre 2024 ;

* 3.319,40 euros en application de ladite clause pénale, outre le paiement des intérêts contractuels de retard courant sur la somme de 33.104 euros à compter de la mise en demeure du 21 mai 2024, ainsi que la somme de 254,56 euros correspondant aux frais d’huissier ;

— Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI DANAEL conformément aux stipulations contractuelles ;

— Condamner la SARL O FUMEE à payer à la SCI DANAEL la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire de plein droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DANAEL expose que, par acte du 22 mai 2023, elle a donné à bail à la SARL O FUMEE un local commercial moyennant un loyer annuel de 36.000 euros hors charges. Elle explique que sa locataire ayant cessé de procéder au règlement de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 25 novembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 33.194 euros au titre des loyers et charges impayés. Ledit commandement étant resté infructueux, elle estime la clause résolutoire acquise.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 au cours de laquelle la SCI DANAEL, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SARL O FUMEE n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI DANAEL justifie, par la production du bail commercial du 22 mai 2023, du commandement de payer délivré le 25 novembre 2024 et du décompte arrêté au troisième trimestre 2024 inclus que sa locataire, la SARL O FUMEE, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI DANAEL a fait délivrer le 25 novembre 2024 à la SARL O FUMEE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 33.194 euros au titre des loyers et charges impayés au troisième trimestre 2024 inclus, hors coût de l’acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 25 novembre 2024, étant demeuré infructueux dans le délai imparti, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 décembre 2024.

Il convient de considérer la SARL O FUMEE occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de son chef, sans délai, à défaut la SCI DANAEL étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, comme demandé, il y a lieu de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. A cet égard, il y a lieu de relever qu’aucune demande de fixation de l’indemnité d’occupation n’est formulée.

En l’espèce, la SCI DANAEL sollicite le paiement prévisionnel d’une indemnité d’occupation à hauteur de la somme de 33.194 euros.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il y a lieu de comprendre que la somme réclamée au titre de l’indemnité d’occupation correspond en réalité aux loyers et charges impayés tels qu’ils sont réclamés par le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 novembre 2024.

Le décompte laisse apparaître un solde débiteur de 33.194 euros correspondant aux loyers et charges impayés du premier au troisième trimestre 2024 inclus ainsi que le paiement de la taxe foncière.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL O FUMEE à payer à la SCI DANAEL une somme provisionnelle, et non prévisionnelle, de 33.194 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés au troisième trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 pour la somme de 15.141,65 euros et, pour le surplus, à compter du 25 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer.

Il y a lieu de préciser que les frais de commissaire de justice réclamés à hauteur de 246,04 euros relèvent des dépens et seront traités à ce titre.

Sur la conservation du dépôt de garantie et la clause pénale

Les demandes de conservation du dépôt de garantie et de clause pénale s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL O FUMEE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SARL O FUMEE, partie succombante, à payer à la SCI DANAEL la somme de 1.200 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], au 26 décembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SARL O FUMEE et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL O FUMEE à payer à la SCI DANAEL une somme provisionnelle de 33.194 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au troisième trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 pour la somme de 15.141,65 euros et, pour le surplus, à compter du 25 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la SARL O FUMEE aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL O FUMEE à payer à la SCI DANAEL la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,