TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00300 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDG7

AFFAIRE : S.A. HALPADES / [N] [I], [D] [X]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 06 Mai 2025, décision mise en délibéré au 2 juillet 2025 et prorogée au 9 décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Monsieur [T] [S] en vertu d’un pouvoir en date du 6 mars 2025

DEFENDEURS

M. [N] [I]

né le 15 Janvier 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [D] [X]

née le 05 Mars 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-74281-2024-1921 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par Maître Pascale ESCOUBES de la SCP FAVRE-ESCOUBES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme HALPADES a, par contrats signés le 14 septembre 2011, donné à bail à Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] un appartement de type T4, un parking et un garage au sein du bâtiment A situé [Adresse 1] à [Adresse 8] ([Adresse 5]), moyennant un loyer mensuel de 566,40 euros, outre des provisions pour charges de 153,55 euros par mois pour l’appartement, un loyer mensuel de 20,83 euros pour le parking et un loyer mensuel de 41,65 euros pour le garage.

Par actes de Commissaire de Justice du 6 novembre 2024, remis à étude pour Monsieur [N] [I] et remis à personne pour Madame [D] [X], la société anonyme HALPADES a fait assigner ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 11 mars 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— à titre principal, de constater la résiliation du bail sous seing privé (conditions particulières et contrat de location) et des conditions générales à effet au 16 septembre 2011 signé le 14 septembre 2011 pour défaut de paiement des loyers, charges et accessoires et de considérer Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] et tous occupants de leur chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail, et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation ne serait pas constatée, de prononcer la résiliation du bail sous seing privé (conditions particulières et contrat de location) et des conditions générales à effet au 16 septembre 2011 signé le 14 septembre 2011 pour non-respect des obligations contractuelles et de considérer Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] et tous occupants de leur chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;

— en conséquence de quoi, condamner Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer, délaisser, rendre libre la totalité des biens immobiliers loués et en remettre les clés après avoir effectué les réparations locatives et ce, à compter du prononcé de la décision à venir et ordonner que faute pour eux d’obtempérer dans le délai sus-indiqué, la société requérante pourra faire procéder à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] à payer à la société requérante la somme de 8 425,87 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation, impayés dus arrêtée au 31 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er novembre 2024, selon fiche de calcul annexée au présent acte, jusqu’à leur départ effectif des lieux, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer, inhérentes à la législation H.L.M et selon les résultats de charges ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] aux entiers dépens, et ce conformément à l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront, outre le coût du commandement de payer d’un montant de 94,45 euros, le coût du présent acte introductif d’instance, et la dénonciation à Monsieur le Préfet de l’acte précité, et au paiement d’une somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le rapport du Pôle médico-social, reçu par le Greffe le 28 février 2025, indique que le couple est séparé depuis cinq ans et que Monsieur [N] [I] a quitté le domicile en 2020 ; que Madame [D] [X] occupe le logement avec sa fille et exerce une activité d’AESH et de surveillante d’éducation ; que cette dernière explique avoir des difficultés dans le paiement des loyers car Monsieur [N] [I] ne lui verse pas régulièrement sa contribution financière à l’entretien et à l’éducation de leur fille ; qu’elle a repris le paiement des loyers et qu’elle souhaite rester dans le logement ; que Monsieur [N] [I] a perdu son emploi.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 11 mars 2025, lors de laquelle la société anonyme HALPADES a été représentée, Monsieur [N] [I] était présent et Madame [D] [X] n’était ni présente, ni représentée. Monsieur [N] [I] a confirmé avoir quitté le logement mais ne pas avoir donné congé. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 mai 2025 pour permettre aux parties d’échanger leurs conclusions.

Lors de l’audience du 6 mai 2025, la société anonyme HALPADES, représentée, a réitéré ses demandes et a déposé un décompte actualisation la dette locative au 5 mai 2025 à la somme de 9 034,48 euros. Elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement mais a considéré que le montant de l’échéance proposé par Madame [D] [X] était insuffisant.

Madame [D] [X], représentée, a déposé ses conclusions demandant au Juge de :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de trois ans pour s’acquitter des arriérés de loyer en plus du loyer courant dans la limite de la moitié de la dette, l’autre moitié devant être supportée par Monsieur [I] ;

— dire que les sommes dues ne produiront pas d’intérêt pendant la durée des délais de paiement ;

— la relever du paiement et dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700.

A l’audience, elle a proposé de verser la somme de 60 euros par mois en complément du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue, après prorogations, le 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoireSelon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, les contrats de baux ont été conclus le 14 septembre 2011. La clause résolutoire insérée aux conditions générales annexées aux contrats (« FIN DU CONTRAT » article II) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 24 avril 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme de 2 483,40 euros visant la clause résolutoire des contrats et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 25 juin 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Sur l’arriéré locatif et les délais de paiement Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois d’avril 2025 comprise, arrêtée au 5 mai 2025, s’élève à la somme de 9 034,48 euros, après soustraction du coût des frais contentieux (129,49 euros), du commandement de payer (147,32 euros) et du coût de l’assignation (133,19 euros).

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X], tenus solidairement aux obligations contractuelles, n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [D] [X] sollicite des délais de paiement et propose de verser la somme de 60 euros en complément de son loyer. La société anonyme HALPADES, si elle ne s’oppose pas aux délais de paiement, demande à ce que les mensualités soient plus conséquentes.

Il ressort du décompte actualisé produit par la société anonyme HALPADES que Madame [D] [X] a repris le paiement des loyers antérieurement à l’audience du 6 mai 2025, même si les sommes versées ne recouvrent pas pleinement le montant du loyer. La défenderesse produit par ailleurs trois bulletins de salaire du mois de décembre 2024, janvier et février 2025 mentionnant un salaire moyen de 371 euros au titre de son activité de surveillante éducatrice. Elle produit par ailleurs, sur cette même période, trois bulletins de salaire mentionnant un salaire moyen de 806 euros au titre de son activité d’AESH. Enfin, elle justifie avoir perçu sur ces mêmes mois une prime d’activité d’un montant mensuel de 583,74 euros ainsi que 20 euros d’aide personnalisée au logement.

Compte tenu du montant important de l’arriéré locatif, la proposition de Madame [D] [X] de verser la somme de 60 euros par mois en complément du loyer apparait effectivement insuffisante en ce qu’elle ne permet aucunement d’apurer la dette dans le délai légal maximum de 36 mois. Dès lors, compte tenu de la situation de la défenderesse, de ses facultés contributives et de l’accord de la société anonyme HALPADES, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dont les mensualités seront toutefois fixées à hauteur de 80 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans les contrats de baux seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] et de les condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur.

Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 80 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 25 juin 2024 des contrats de location conclus entre la société anonyme HALPADES, d’une part, et Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X], d’autre part, portant sur un appartement de type T4, un parking et un garage au sein du bâtiment A situé [Adresse 3], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] à payer à la société anonyme HALPADES, la somme de de 9 034,48 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire des contrats de location ;

AUTORISE Madame [D] [X] à se libérer de cette somme en 35 versements mensuels et successifs de 80 euros, en plus du loyer courant et des charges, et une 36ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité :

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;la clause résolutoire produira l’ensemble de ses effets et les dispositions suivantes s’appliqueront :

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] à payer à la société anonyme HALPADES une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si les contrats de location s’étaient poursuivis, de leur résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] à payer à la société anonyme HALPADES la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [I] et Madame [D] [X] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,