TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00048 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQX2

JUGEMENT

DU : 17 Avril 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Localité 7] VALLEY B1 B2, rep par son syndic le Cabinet NEXITY LAMY

C/

Mme [Z] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 17 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Localité 7] VALLEY B1 B2, rep par son syndic le Cabinet NEXITY LAMY

[Adresse 3]

Agence NEXITY [Localité 8] COURCOURONNES

[Localité 6]

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [Z] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e AUDINEAU + CCC

CCC défenderesse

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [L] est propriétaire des lots n° 7 et 66 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier au sien de l’immeuble [Localité 7]-VALLEY -B1-B2 sis [Adresse 2] à [Localité 9]

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BIO VALLEY-B1-B2 agissant par son syndic la SAS NEXITY LAMY a fait assigner Madame [Z] [L] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de voir :

— condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 4141.86 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2024 inclus,

— condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 708 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965;

— assortir la condamnation du paiement de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2023 pour la somme de 1676.26 euros, du 11 septembre 2023 pour la somme de 1839.12 euros, du 23 octobre 2023 pour la somme de 2257.76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner Madame [Z] [L] aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce,

— condamner Madame [Z] [L] et au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17/03/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, il expose que la copropriétaire ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte d’huissier délivré par remise à l’étude, Madame [Z] [L] a comparu à l’audience. Elle ne conteste pas le principe de la créance réclamée. Elle a indiqué rencontrer d’importantes difficultés financières et ne pas avoir pu régler les charges, qu’elle va emprunter à son entourage familial pour pouvoir apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur le bien-fondé de l’action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 produit aux débats l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs,

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née ( PV d’assemblée générale du 30 juin 2022, 28 juin 2023, 02 juillet 2024, l’attestation de non recours).

— les appels de fonds

— le décompte de la créance

Le décompte des charges incombant à Madame [Z] [L] arrêté au 01/10/2024 fait apparaître un solde débiteur de 4141.86 euros hors frais et justifie de ce que la copropriétaire n’a pas acquitté dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues.

Les mises en demeure délivrées à Madame [Z] [L] et l’assignation du 19 novembre 2024 sont demeurés sans effet.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 4141.86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01/10/2024, 7ème appel de provision pour charges 2024-2025 inclus, les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété.

Madame [Z] [L] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 date de l’assignation ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant total de 708 euros comprenant des frais de mise en demeure, de relance, de commandement de payer, d’impayés et des frais de transmission de dossier à avocat.

Le commandement de payer délivré le 23 octobre 2023 ( 134.76 euros ), ainsi que les courriers de rappel du 24 mai 2023 et du 20 septembre 2023, coût unitaire 52 euros ) étaient nécessaires aux fins de mise en demeure de la débitrice avant introduction de l’instance. Madame [Z] [L] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 238.76 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Madame [Z] [L] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété , et que Madame [Z] [L] s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 et de condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

Madame [Z] [L] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance. Sur l’exécution du jugement, il convient de rappeler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 que l’exécution des décisions de justice est nécessairement réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice de sorte que sa prétention à ce titre ne constitue pas un chef de demande sur lequel la juridiction doit statuer et qu’il n’y a pas lieu de statuer à ce stade, avant toute exécution forcée, sur la charge des frais prévus par l’article A 444-32 du code de commerce ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il y a lieu de condamner Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 la somme de 4141.86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01/10/2024, 7ème appel de provision pour charges 2024-2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 19 novembre 2024 date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 la somme de 238.76 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] VALLEY-B1-B2 la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17/04/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 300 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT