Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 16 octobre 2025, n° 25/04963

TJ Évry 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit des preuves suffisantes de la créance et que le non-paiement des charges est établi.
Accepté
Préjudice financier causé par le non-paiement
Le tribunal a jugé que la défaillance répétée de la défenderesse a causé un préjudice financier direct au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de recouvrement exposés
Le tribunal a estimé que les frais réclamés ne sont pas justifiés comme étant nécessaires au sens de la loi.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
Le tribunal a condamné la défenderesse aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 16 oct. 2025, n° 25/04963
Numéro(s) :	25/04963
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires PRELUDE PIESTRE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 9]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/04963 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWX2

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires PRELUDE PIESTRE, situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la Société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le numéro 347 450 453, dont le siège social est [Adresse 7]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [R] [H] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 21 Juillet 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Septembre 2025 et mise en délibéré au 16 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [H] [Z] est propriétaire des lots numéros 15 et 162 au sein de la résidence en copropriété [11] sise [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, le [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [R] [H] [Z] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 2] [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, en son action,

— L’EN DECLARER bien fondé,

En conséquence :

— CONDAMNER Mme [R] [H] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 2] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 8 101,73 euros, correspondant à :

• 6 432,98 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er juillet 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2025 qui porteront également intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

• 528,75 euros au titre des provisions sur charges de l’année 2025, devenues exigibles par anticipation,

• 1 140 euroscorrespondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— CONDAMNER Mme [R] [H] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 2 046 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

— CONDAMNER Mme [R] [H] [Z] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que la défenderesse ne s’acquitte pas du paiement de ses charges de copropriété.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave très notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans pour la totalité de sa créance afin de pouvoir, le cas échéant, procéder par la voie de la saisie immobilière.

A l’audience du 11 septembre 2025, le [Adresse 13] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [R] [H] [Z], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence PRELUDE PIESTRE verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 12 mai 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [R] [Z], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement sous 30 jours de la provision exigible le 1er avril 2025, d’un montant de 528,75 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte des charges et appels de fonds travaux loi ALUR, faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges de copropriété impayés et appels fonds travaux loi ALUR sur la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2025, appel 3ème trimestre 2025 et 3/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, de 6 432,98 euros, et au titre des charges provisionnelles devenues exigibles un solde débiteur de 528,75 euros,

— le budget prévisionnel 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 juin 2022, 30 juin 2023 et 9 septembre 2024 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— et le contrat de syndic.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Il ressort de l’examen des pièces produites :

• qu’il n’a pas été versé aux débats de procès-verbal d’assemblée générale justifant de l’approbation des comptes de l’exercice 2024 alors quil résulte des dispositions conjuguées des articles 14-1 et 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est tenu de faire voter en assemblée générale annuelle l’approbation des comptes dans les six mois qui suivent la fin de l’exercice comptable et que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 conditionne l’exigibilité immédiate des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents à l’approbation des comptes de ces exercices.

Le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas, en ce qui concerne l’exercice 2024, que sa demande en paiement de l’arriéré des charges dudit exercice est bien fondée en son principe et que sa créance est certaine, liquide et exigible en ce qui concerne l’exercice 2024.

Il convient donc de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges les appels de provisions du 1er semestre 2024 de 1005,10 euros et des 3ème et 4ème trimestres 2024 de 502,56 inscrits au débit du décompte versé aux débats.

• qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2024 versé aux débats ne contenant aucune résolution relative à ce vote et aucun autre procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit.

Il en résulte que les appels de fonds travaux loi ALUR 2025 inscrits au débit du décompte versé aux débats les 1er janvier 2025, 1er avril 2025 et 1er juillet 2025, d’un montant chacun de 25,99 euros, doivent être déduits du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le [Adresse 12] PRELUDE PIESTRE peut prétendre au titre des charges et copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR impayés, sur la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2025, appel 3ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 4 344,79 euros (= 6 432,98€-1 005,10€-502,56€-502,56€ -25,99€-25,99€-25,99€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 528,75 euros à compter du 12 mai 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 21 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2024, au cours de laquelle a été approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2025 sous la résolution numéro 7, il apparaît qu’il n’a pas été voté le taux de cotisation anuelle du fonds de travaux loi ALUR pour 2025.

Il en résulte qu’il convient de déduire de la somme de 528,75 euros réclamée par le [Adresse 12] PRELUDE PIESTRE la somme de 25,99 euros mentionnée le 1er octobre 2025 au titre de l’appel de fonds travaux loi Alur 2025.

Ainsi, la créance à laquelle le [Adresse 12] PRELUDE PIESTRE peut prétendre au titre des charges provisionnellesdevenues exigibles pour le 4ème trimestre 2025, s’élève à la somme de 502,76 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Mme [R] [H] [Z] n’a effectué aucun règlement depuis le 1er avril 2022.

Cette défaillance répétée de la défenderesse, qui perdure depuis plusieurs années, est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [R] [H] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le [Adresse 12] PRELUDE PIESTRE réclame une somme de 1 140,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “LETTRE COMMINATOIRE”, “TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT ASSIGNATION” et “SUIVI PROCEDURE” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de 30,00 euros de reprise des mises en demeure de mars 2022 et juin 2023 inscrits au débit du décompte les 31 décembre 2022 et 30 juin 2023 n’étant pas justifiés, il y a lieu de débouter le [Adresse 13] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [R] [H] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [R] [H] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence PRELUDE PIESTRE la somme de 4 344,77 euros au titre des charges et copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR impayés, sur la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2025, appel 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 528,75 euros à compter du 12 mai 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 21 juillet 2021, dale de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [R] [H] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 502,76 euros au titre des charges provisionnellesdevenues exigibles pour le 4ème trimestre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE Mme [R] [H] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

DEBOUTE le [Adresse 13] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [R] [H] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence PRELUDE PIESTRE la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [R] [H] [Z] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,