TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/03533 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDBP

NAC : 72I

Jugement Rendu le 09 Janvier 2025

FE Délivrées le :

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11], situé [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1]

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [W] [R], demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Emmanuel LEBLANC de l’AARPI BOUCHARD – LEBLANC, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-91228-2024-7028 du 25/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Monsieur [X] [H] [L], demeurant [Adresse 5]

défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 15 Mai 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 Novembre 2024 et mise en délibéré au 09 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] sont propriétaires indivis des lots numéros 276, 296 et 439 au sein de la résidence en copropriété [Localité 9] DE LA MOINERIE sise [Adresse 3] et [Adresse 12] à [Localité 6].

Par exploits de commissaires de Justice des 13 et 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 15 870,27 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus, la somme de 1 775,78 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2024 , les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, la somme de 3 000,00 à titre de dommages et intérêts et 2 160,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les intérets et dépens.

Aux termes de ses écritures régulièrement signifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

— Débouter Mme [W] [R] de l’intégralité de ses demandes contraires aux écritures du demandeur,

— Condamner solidairement M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 9] DE LA MOINERIE la somme de 32 021,97 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus,

— Condamner solidairement M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 205,00 euros, qui sera imputée aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

— Condamner solidairement M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 9] DE LA MOINERIE des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date de la mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Condamner in solidum M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Condamner in solidum M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 9] DE LA MOINERIE la somme de 2 160,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] aux entiers dépens.

Par conclusions en défense régulièrement notifiées le 7 novembre 2024, Mme [R] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :

— Octroyer des délais de paiement à Mme [R] à hauteur de 750,00 euros par mois pendant 23 mois, le solde au 24ème mois,

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Juger que chaque partie conservera à sa charge les frais par elle exposés.

A l’audience du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que le prêt pour le financement des travaux de rénovation énergétique n’a pas été accordé, et justifie sa demande de dommages et intérêts par la mauvaise foi des défendeurs, compte tenu du nombre de condamantions antérieures.

Bien que régulièrement assigné, M.[H] [L] n’a pas comparu à l’audience en personne et n’a pas constitué avocat.

Mme [R] a comparu à l’audience par avocat, s’oppose à la demande de dommages et intérêts du demandeur, sollicite des délais de paiement, invoque l’absence de justificatif de refus de la banque en ce qui concerne le prêt destiné au financement des travaux de rénovation énergétique et se réfère à ses conclusions.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 9] DE LA MOINERIE verse aux débats :

— la lettre de mise en demeure datée du 13 février 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[X] [H] [L], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”,

— la lettre de mise en demeure datée du 13 février 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [R] [W], l’avis de réception portant la mention “Destinataire inconnu à l’adresse”,

— et la lettre de mise en demeure datée du 7 mars 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [R] [W], dont l’avis de réception a été signé le 11 mars 2024.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de :

—  10 176,30 euros au titre des charges dues après approbation des comptes à compter du 1er trimestre 2021 jusqu’au 4ème trimestre 2022, régularisation de charges 2022 inclus,

—  4 824,46 euros au titre des provisions exigibles de travaux et charges de copropriété des années 2023 et 2024.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet, emportant en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 10 juillet 2020, 30 juin 2021, 10 mai 2022, 12 avril 2023 et 24 juin 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 8 novembre 2024 pour la période du 1er janvier 2021 au 2 octobre 2024 4/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 4ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 32 021,97 euros,

A l’examen des pièces produites, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété échues et impayées sur la période du 1er janvier 2021 au 2 octobre 2024 4/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 4ème TRIMESTRE 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 32 021,97 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 10 176,30 euros à compter de la mise en demeure du 13 février 2024, et à compter des assignations introductives d’instance des 13 et 15 mai 2024 pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, l’article 69 du règlement de copropriété du 30 septembre 2011produit par le syndicat des copropriétaires, prévoit la solidarité pour le paiement des charges des lots indivis, ce qui est le cas des lots de M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R].

En conséquence, M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] seront condamnés solidairement à payer la somme de 32 015,35 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] ont déjà été condamnés :

— par jugement en date du 29 novembre 2011et 6 novembre 2015 par le tribunal de proximité de LONGJUMEAU pour non paiement de leurs charges de copropriété,

— par jugement en date du 21 décembre 2018 du tribunal de grande instance d’EVRY pour non paiement de leurs charges de copropriété,

— et par jugement en date du 13 janvier 2022 du tribunal judiciaire d’EVRY pour non paiement de leurs charges de copropriété, confirmé par un arrêt de Cour d’Appel de PARIS – pôle 4 – chambre 2, en date du 28 juin 2023, aucun pourvoi n’ayant été enregistré.

Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement des défendeurs au titre des appels de charges qui leur ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Madame [R] fait état de ses problèmes de santé, que des travaux onéreux ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires (13 353,72 euros) et du refus opposé par le syndicat des copropriétaires du bénéfice du prêt collectif ce qui aurait aggravé sa situation financière et prouverait son absence de mauvaise foi.

Si Madame [R] justifie de problèmes de santé depuis un an ce qui a certainement impacté ses revenus et qu’effectivement des travaux onéreux ont été votés par l’assemblée de la copropriété, elle n’apporte pas la preuve que le refus du prêt serait du fait du syndic. En effet, la lettre produite, est une lettre type invitant les copropriétaires à faire les démarches tout en précisant les conditions d’octroi de ce prêt.

Les manquements répétés de M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] (après plusieurs condamnations) à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Cependant Madame [R] prouve avoir effectué deux règlements de 750 euros en date des 5 septembre et 29 octobre 2024, pour tenter de contenir la dette. Par conséquent, il sera tenu compte de ces éléments pour modérer le montant des dommages et intérets dus.

Il convient donc de condamner solidairement M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] une somme de 1200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [W] [R], dont le fils vivrait à son domicile et travaille, sollicite un délai de paiement de 24 mois et propose un échéancier de 750 euros par mois sur 23 mois, le solde au 24ème mois en plus du paiement des charges courantes.

A l’appui de sa demande, elle produit les bulletins de salaire de son fils M. [V] [H] [L] des mois de juin, juillet et août 2024.Cependant aucun engagement de sa part n’est produit.

Mme [W] [R] ne produit aucun élément financier la concernant, et ne démontre pas être suffisamment en capacité d’apurer la dette par l’octroi de délais de paiement d’autant que la dette est particulièrement importante et que par des échéances de 750 euros mensuelles celle-ci ne pourrait pas être résorbée.

La demande de délais de paiement n’apparaît pas fondée.

Mme [W] [R] est par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 205,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire de la créance réclamée les frais de constitution d’avocat de 180,00 euros en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 21 novembre 2023, d’un montant de 25,00 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent bien fondés.

M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 25,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R], qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] sont par ailleurs condamnés solidairement à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 9] DE LA MOINERIE, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 32 021,97 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées sur la période du 1er janvier 2021 au 2 octobre 2024 4/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 4ème TRIMESTRE 2024 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 10 176,30 euros à compter du 13 février 2024, et à compter des assignations introductives d’instance des 13 et 15 mai 2024 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 9] DE LA MOINERIE la somme de 1200,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

DEBOUTE Mme [R] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 25,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 9] DE LA MOINERIE, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] [L] et Mme [W] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,