TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 490

Références : R.G N° N° RG 24/01738 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOU3

JUGEMENT

DU : 14 Avril 2025

S.D.C. [Adresse 12],

C/

M. [U] [L] [S]

Mme [P] [W] [J] [D]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 14 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. VILLA [Adresse 8]

rep par son administrateur judiciaire la SELARL [G] [N]-ALIREZAL

[Adresse 9]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Monsieur [U] [L] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [W] [J] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 10 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e TESLER

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 2] .

Le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL [G] [N]-ALIREZAL, a fait assigner Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner solidairement Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] à lui payer la somme de 5 274,26 €, au titre des charges impayées au 1 juillet 2024,condamner solidairement Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] à lui payer la somme de 1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] à lui payer la somme de 144,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

ainsi que de juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance et de dire, si des délais étaient accordés, qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à l’étude d’huissiers pour Monsieur [U] [L] [S] et à l’étude d’huissiers pour Madame [P] [W] [J] [D], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] sont propriétaires des lots 27 et 99 situés [Adresse 2] ,

un décompte daté du 1 juillet 2024,

les appels de fonds,

l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’EVry du 2 septembre 2024 prolongeant la mission de la SELARL [G] [N] ALIREZAI, en la personne de Me [Y] [G] [N], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté [Adresse 10],

les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté des 11 août 2022, 10 octobre 2023 et 18 octobre 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 274,26 € (hors frais).

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue à la page 61 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] au paiement de la somme de 5 274,26 €, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, APPEL DE FONDS [Immatriculation 4] et FONDS TRAVAUX ALUR [Immatriculation 4] incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 novembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] seuls, la somme de 144,00 €, correspondant à la mise en demeure.

Par conséquent, Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] seront condamnés solidairement à payer la somme de 144,00 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 novembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] la somme de 200,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL [G] [N]-ALIREZAL, la somme de 5 274,26 € (cinq mille deux cent soixante-quatorze euros et vingt-six centimes), au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, APPEL DE FONDS [Immatriculation 4] et FONDS TRAVAUX ALUR [Immatriculation 4] incluses, ainsi que la somme de 144,00 € (cent quarante-quatre euros) au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL [G] [N]-ALIREZAL, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL [G] [N]-ALIREZAL, la somme de 200,00 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] [S] et Madame [P] [W] [J] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La juge,