TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Daniel REIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10005 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FRT

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0408

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10005 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FRT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En janvier 2017, la Ville de [Localité 6] a acquis l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], dans lequel M. [W] [F] [X] et Mme [B] [Y] [U] étaient locataires.

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2022, la société ELOGIE SIEMP a consenti un nouveau bail d’habitation à M. [W] [F] [X] et Mme [B] [Y] [U] sur les locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 379,86 euros et d’une provision pour charges.

Mme [B] [Y] [U] est par la suite devenue seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, la société ELOGIE SIEMP a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2336,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [Y] [U] le 16 février 2024.

Par assignation du 17 octobre 2024, la société ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [B] [Y] [U], autoriser le transport des meubles, dire que Mme [B] [Y] [U] restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié et obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges,

—  2983,38 euros à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif, des charges et accessoires,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 17 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

À l’audience du 19 juin 2025, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant à 3000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a demandé de juger que les demandes reconventionnelles de Mme [B] [Y] [U] se heurtaient à des contestations réelles et sérieuses et de l’en débouter en tout état de cause. Elle a également sollicité qu’elle soit déboutée de sa demande de délai de paiement ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] [Y] [U], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle a demandé de:

— dire et juger que la société ELOGIE SIEMP a manqué à ses obligations à son égard,

— en conséquence, la condamner à titre de provision à lui payer les sommes suivantes:

∙ concernant les nuisances subies durant les travaux de réhabilitation: 13247,56 euros au titre du trouble de jouissance, 4475 euros au titre des frais médicaux et 1298,39 euros au titre des charges payées,

∙ concernant la période postérieure aux travaux: 300 euros par mois à compter de septembre 2022 au titre des nuisances liées au dégât des eaux non traité, jusqu’à la réalisation des travaux, une astreinte de 50 euros par jour de retard pour remettre en état son appartement, 10000 euros au titre du trouble subi du fait des agissements d’une voisine,

— dire et juger que le commandement de payer est nul et de nuls effets,

— subsidiairement lui octroyer des délais de paiement pour apurer son éventuelle dette résiduelle,

— en tout état de cause, condamner la société ELOGIE SIEMP à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 19 juin 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente ordonnance.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande en nullité du commandement de payer et l’existence d’une contestation réelle et sérieuse sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient à peine de nullité notamment le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, la mention du délai dont dispose le locataire pour payer la dette.

En l’espèce la société ELOGIE SIEMP a délivré un commandement de payer la somme de 2336,23 euros le 14 février 2024 en joignant un décompte arrêté au 9 février 2024. Mme [B] [Y] [U] conteste la validité du commandement de payer, expliquant être dans l’incapacité au vu de ce décompte de comprendre ce qui lui est réclamé et à quel titre. Elle précise que la Caisse d’Allocations Familiales a bloqué ses versements entre février et octobre 2023 en raison de la carence de la société ELOGIE SIEMP qui n’a pas rempli d’attestation de loyer, ce qui s’est de nouveau reproduit en 2024.

Il sera en premier lieu rappelé que les contestations soulevées dans le cadre d’une instance de référé, si elles sont sérieuses, sont de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Ensuite, il ressort du décompte joint au commandement de payer qu’il détaille l’ensemble des opérations faites sur le compte locataire de Mme [B] [Y] [U] du 11 octobre 2023 au 9 février 2024. Sur ce décompte figure notamment l’ensemble des rappels effectués par la Caisse d’allocations familiales. La défenderesse n’apporte en outre aucune pièce de nature à remettre en cause le décompte versé aux débats par la demanderesse.

Par conséquent, la contestation soulevée par Mme [B] [Y] [U] n’est pas sérieuse et il sera statué sur les demandes de la société ELOGIE SIEMP.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 14 février 2024 et que la somme de 2336,23 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ELOGIE SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’intervention de la force publique.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [B] [Y] [U] s’est maintenue dans les lieux et elle sera condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 15 avril 2024. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE SIEMP ou à son mandataire.

Par ailleurs, la société ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 juin 2025, Mme [B] [Y] [U] lui devait la somme de 2108,33 euros.

Mme [B] [Y] [U] n’apporte aucun élément concret de nature à remettre en cause ce montant, se contentant d’indiquer ne pas comprendre le décompte et que les rappels de la Caisse d’allocations familiales sont dues à la carence de la bailleresse.

Mme [B] [Y] [U] sera condamnée à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 2108,33 euros au titre des impayés de loyers et indemnités d’occupation échues à la date du 19 juin 2025, avec interêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite au regard du décompte versé en procédure. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Mme [B] [Y] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 58 euros par mois durant trente-cinq mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, la trente-sixième et dernière échéance devant solder la dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, Mme [B] [Y] [U] sollicite des indemnisations au titre de nuisances subies durant des travaux de réhabilitation (trouble de jouissance, frais médicaux, charges) ainsi que pour une période postérieure aux travaux (nuisances liées à un dégât des eaux, remise en état de son appartement et trouble subi du fait des agissements d’une voisine).

La société ELOGIE SIEMP soulève l’existence de contestations sérieuses.

Les pièces versées aux débats par les deux parties montrent que les demandes de Mme [B] [Y] [U] ne revêtent pas de caractère d’évidence et que seul le juge du fond peut statuer sur ces demandes. Il y a lieu de constater l’existence de contestations réelles et sérieuses.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [Y] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à la société ELOGIE SIEMP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’absence de contestations sérieuses quant aux demandes principales de la société ELOGIE SIEMP,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en nullité du commandement de payer,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 septembre 2022 entre la société ELOGIE SIEMP et Mme [B] [Y] [U] concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 15 avril 2024,

ORDONNE à Mme [B] [Y] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [Y] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [Y] [U] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 2108,33 euros, selon décompte arrêté au 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, à titre de provision au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [B] [Y] [U] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 58 euros, la trente-sixième et dernière échéance soldant la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes de Mme [B] [Y] [U] relatives au trouble de jouissance, frais médicaux, charges, nuisances liées à un dégât des eaux, remise en état de l’appartement sous astreinte et troubles subis du fait du voisinage,

DIT n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

CONDAMNE Mme [B] [Y] [U] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [Y] [U] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge