TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/05074 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEGI

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA IMMOBILIAS, Société par actions simplifiée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 709 801 369, et dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [F] [X] [I], demeurant [Adresse 3].

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 novembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [X] [I] est propriétaire des lots numéros 21 et 61 (local et ses annexes) au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7], sise [Adresse 1] à [Adresse 10] ([Adresse 5]).

Par acte de commissaire de Justice en date du 3 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA IMMOBILIAS, a fait assigner M. [F] [X] [I] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 Mars 1967,

Vu les dispositions de la Loi du 23 Mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019,

Vu les articles 1231-6 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 514 et 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER M. [F] [X] [I] au paiement de la somme de 8 042,91 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 2], avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

— CONDAMNER M. [F] [X] [I] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 2], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil.

— CONDAMNER M. [F] [X] [I] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 2], en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’artcle 514 du Code de Procédure Civile est de droit.

— CONDAMNER M. [F] [X] [I] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien, le syndicat des copropriétaires explique que le caractère certain liquide et exigible de sa créance est justifié par la production du décompte détaillé sans reprise de solde, de l’ensemble des appels de fonds couvrant la période, des procès-verbaux des assemblées ayant voté les budgets prévisionnels pour les dépenses courantes, les dépenses travaux, ou approuvés les comptes des exercies clôturés, des attestations de non recours des assemblées, du contrat de syndic. Pour soutenir sa demande de dommages et intérets, il précise que le refus persistant et injustifé du défendeur de s’acquitter de ses charges a contraint les autres propriétaires à lui faire l’avance. Il ajoute que le non paiement des sommes réclamées sans raison valable constitue une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée des sommes importantes et nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct distinct de celui compensé par l’allocation d’intérets moratoires.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [F] [X] [I], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [F] [X] [I] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 21 et 61 dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er décembre 2021, 13 avril 2023, 14 mars 2024 et 24 juin 2024,

— une attestation de non recours concernant les assemblées générales des 1er décembre 2021, 13 avril 2023 et 14 mars 2024,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte arrêté au 22 janvier 2024 sur la période du 1er janvier 2022 au 22 janvier 2024, provision charges courantes 1er trimestre 2024 et 1/4 cotisation fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 042,91 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il ressort du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 1 275,47 euros et celle de 142,58 euros, incluses dans la somme de 8 042,91 euros réclamée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], correspondent aux frais et dépens et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces sommes ci-après au titre des frais de recouvrement et des dépens.

Au regard de ces éléments, il conviendra de condamner M. [F] [X] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR échus, sur la période du 1er janvier 2022 au 22 janvier 2024, provision charges courantes 1er trimestre 2024 et 1/4 cotisation fonds travaux ALUR 2024 inclus, la somme de 6 624,86 euros (= 8 042,91 € – 1 275,47 € – 142,58 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance, soit à compter du 3 juillet 2024.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Cependant, il ressort du décompte versé aux débats que M. [F] [X] [I] a effectué des versements pour tenter de contenir sa dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

En conséquence, M. [F] [X] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] réclame une somme de 1 275,47 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais des mises en demeure de 55,00 euros et des relances de 50,00 euros ainsi que les intérêts de 5,47 euros y attachés n’apparaissent pas fondés en ce que les modalités d’envoi de ces lettres de mise en demeure et de relance ne sont pas justifiées.

Les frais intitulés “Constitution de dossier transmis à l’huissier” et “Constitution de dossier transmis à l’avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa dette.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [X] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [F] [X] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 6 624,86 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR échus, sur la période du 1er janvier 2022 au 22 janvier 2024, provision charges courantes 1er trimestre 2024 et 1/4 cotisation fonds travaux ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [F] [X] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE M. [F] [X] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M.[F] [X] [I] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,