TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04307 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IEQF

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/02/2026

Monsieur [J] [N]

C/

Monsieur [O] [P] [F]

Madame [M] [G] [T] épouse [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Isabelle HUGUES

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [N]

domicilié : chez SARL 2M IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [P] [F]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [G] [T] épouse [F]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 avril 2024, M. [J] [N], par l’intermédiaire de l’agence immobilier 2M Immobilier [Localité 9], a loué à M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation ainsi qu’une cave au sous-sol, situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 720,00 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, M. [J] [N] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 486,80 € au titre des loyers et charges échus au 29 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 octobre 2024. La dette a été apurée dans les délais.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, M. [J] [N] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 160,55 € au titre des loyers et charges échus au 4 mars 2025, mois de mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, M. [J] [N] a fait assigner M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1217 et 1224 à 1228 du code civil pour loyers impayés aux torts exclusifs du locataire pour fautes réitérées d’impayés locatifs,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires in solidum à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clés,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 674,79 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 25 novembre 2025.

A cette audience, M. [J] [N], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 152,11 €, au titre des loyers et charges échus au 13 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. Le demandeur précise qu’il n’y a pas de reprise de paiement du loyer, les derniers règlements étant intervenus le 29 septembre 2025.

Cités par actes délivrés à son domicile pour M. [O] [F], et à sa personne pour Mme [M] [G] [T] épouse [F], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [J] [N] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 novembre 2025, la dette locative de M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] s’élève à la somme de 4 152,11 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation ainsi que la cave du sous-sol, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 11 août 2025 pour la somme de 2 674,79 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 5 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 avril 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [N] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] à verser à M. [J] [N] la somme de 4 152,11 € (décompte arrêté au 13 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 11 août 2025 pour la somme de 2 674,79 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2024 entre M. [J] [N] d’une part, et M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F], d’autre part, concernant le logement, ainsi que la cave du sous-sol, situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] in solidum à verser à M. [J] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [J] [N] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] in solidum à verser à M. [J] [N] une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [O] [F] et Mme [M] [G] [T] épouse [F] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.