TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 22/03507 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OUQF

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS, dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET WURTZ, Société par actions simplifiée au capital de 44 800,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 955 201 173, dont le siège social est [Adresse 3]

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [U] [R] épouse [O], demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS plaidant,

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 4]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[X] [O] et Mme [U] [F] [R] épouse [O] étaient propriétaires des lots n°798 et 862 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 8] sis [Adresse 2].

Par acte d’huissiers de justice en date du 20 juin 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet Wurtz, a assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry M. [X] [O] et Mme [U] [O] aux fins notamment d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux outre leur condamnation in solidum au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

M. [X] [O] et Mme [U] [O] ont vendu le 10 février 2023 les lots n°798 et 862 au prix de 110.000 euros.

En l’état de ses dernières conclusions aux fins de désistement partiel et en réponse aux demandes reconventionnelles, régulièrement signifiées par RPVA le 24/01/2021 et signifiées au défendeur défaillant par voie de commissaire de justice du 09/04/2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé

— Constater le désistement du Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges de copropriété.

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

—  3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

—  3.232,20 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

—  2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2

du code civil à compter du 20 décembre 2018, date de la sommation de payer.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance

fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité

de la dette deviendra exigible.

— Débouter Madame [O] [R] de ses demandes reconventionnelles

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM

JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de Particle 699 du Code de procédure civile.

***

Mme [U] [R] épouse [O] a constitué avocat et demande au tribunal, en l’état de ses dernières conclusions récapitulatives et en réplique notifiées par RPVA le 27/09/2023, de:

— ORDONNER la communication par le SDC LES ROSSAYS du décompte de charge arrêté au 09 février 2023

— CONSTATER que Madame [U] [R], épouse [O], ne conteste pas les charges de copropriété impayées à hauteur d’une somme totale de 17.047 €, et que cette somme a été payée par elle le 10 février 2023

— CONSTATER que Madame [U] [R], épouse [O], ne conteste pas devoir rembourser au SDC LES ROSSAYS le coût du commandement de payer en date du 20 décembre 2018, pour un montant de 179,93 €, et que cette somme a été payée par elle le 10 février 2023

— CONSTATER que les consorts [O] ont, le 10 février 2023, payé au SDC LES ROSSAYS la somme totale de 31.126,28 €

EN CONSEQUENCE,

— REJETER l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS a rembourser à Madame [R], épouse [O], la somme trop perçue de 13.899,35 €, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023

— CONDAMNER Monsieur [X] [O] à rembourser à Madame [U] [R], épouse [O], la moitié des sommes qu’elle serait amenée à verser au profit du Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS

— LAISSER les dépens à la charge des parties chacune pour ce qui les concerne.

***

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [X] [O] n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 juin 2024. L’affaire a été appelée sur l’audience juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement de la demande en paiement de charges de copropriété

En application des dispositions de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. En application des dispositions de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] demande au tribunal de constater son désistement de sa demande en paiement d’un arriéré de charges de copropriété tandis que Mme [U] [R] épouse [O] ne conteste pas ce désistement qui intervient avant toute défense au fond ou fin de non recevoir soulevée par M. [X] [O], défendeur défaillant.

Il convient donc de constater le désistement par le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges de copropriété.

Sur la demande de comunication du décompte de charges arrêté au 09 février 2023

Mme [U] [O] n’apparaît pas bien fondée à demander qu’il soit ordonné la communication par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] du décompte de charges arrêté au 09 février 2023 alors que le demandeur a versé contradictoirement aux débats un décompte arrêté au 07 mars 2023 ainsi qu’il en ressort du bordereau complémentaires de communication de pièces mis sur RPVA le 23 janvier 2024.

La demande n’apparaît dès lors pas bien fondée et Mme [U] [O] ne peut qu’en être déboutée.

Sur la demande de remboursement du trop perçu

Mme [U] [O] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à lui rembourser la somme de 13.899,35 euros de trop perçu. Elle se fonde sur l’acte notarié de vente du 10 février 2023 dans lequel il est indiqué en page 11 que le syndicat des copropriétaires, créancier, a donné son accord de mainlevée de l’inscription d’hypothèque prise sur le bien vendu contre paiement de la somme de 31.126,28 euros, décompte arrêté au 9 février 2023. Estimant ne devoir que la somme de 17.047 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté et la somme de 179,93 euros de frais de commandement de payer, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser le trop perçu.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande en expliquant que la dette de charges de copropriété s’élevait au jour de la vente à la somme de 19.504,18 euros, qu’il a demandé au notaire de provisionner les sommes réclamées dans le cadre de la présente instance pour un montant de 7.000 euros et que les sommes auxquelles le tribunal ne ferait pas droit seraient bien évidemment restituées par la copropriété aux défendeurs.

Sur ce

La demande présentée par la défenderesse n’apparaît pas bien fondée au regard du décompte produit par le syndicat des copropriétaires qui a actualisé la dette de charges de copropriété au jour de la vente à un montant supérieur à celui retenu par Mme [U] [O] dans les moyens développés au soutien de sa demande. En outre, la restitution des sommes ne peut être effectuée qu’au bénéfice des deux défendeurs à savoir Mme [U] [Z] épouse [D] mais également M. [X] [O] aprés déduction, le cas échéant, des frais notariés.

Mme [U] [R] épouse [O] ne peut donc qu’être déboutée de la demande présentée au titre du remboursement du trop perçu.

Sur la demande de condamnation de M. [X] [O] à rembourser à Mme [U] [O] la moitié des sommes qu’elle serait amenée à verser au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

Aux termes des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, Mme [U] [R] ne justifie pas de la signification par voie de commissaire de justice à M. [X] [O], défendeur défaillant, de ses dernières conclusions dans lesquelles elle sollicite la condamnation de celui ci à lui rembourser la moitié des sommes versées au demandeur auxquelles elle pourrait être condamnée.

Il convient donc de débouter Mme [U] [O] de cette demande qui n’a pas été présentée dans le respect du contradictoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil la condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’une somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du non paiement des charges de copropriété à leurs échéances tandis que la défenderesse conclut au rejet de cette demande en relevant l’absence de réactivité du syndicat des copropriétaires dans le recouvrement.

Il est constant que M. [X] [O] et Mme [U] [R] épouse [O] ont déjà été condamnés par jugement en date du 01 décembre 2016 du tribunal d’instance de Longjumeau pour non paiement de leurs charges de copropriété.

En ne procédant pas au paiement régulier de leurs charges de copropriété, M. et Mme [O] ont nécessairement causé un préjudice -distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts au taux légal- au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] qui ne dispose comme seules ressources que des appels de fonds et qui a été contraint de faire l’avance des sommes dues pour permettre de maintenir le fonctionnement normal de la copropriété. Il convient donc de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.

Co responsables du préjudice, M. et Mme [O] seront condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,pPar dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer une somme de 3.232,20 euros au titre des frais de recouvrement tandis que Mme [U] [R] épouse [O] reconnaît devoir au titre des frais de recouvrement le montant du commandement de payer signifié le 20 décembre 2018 pour une somme de 179,93 euros.

Les frais réclamés au titre du suivi contentieux trimestriel pour des montants de 262 euros à 4 reprises puis pour un montant de 180 euros à 4 reprises ne sont pas justifiés. Il n’est en tout état de cause pas établi que le syndic ait effectué des diligences excédant le cadre de ses missions habituelles. Les frais réclamés de ces chefs n’apparaissent pas bien fondés.

Les frais de mise en demeure et de relance de mise en demeure ne sont pas justifiés par le versement des modalités d’envoi en recommandé avec avis de réception desdites lettres. Les frais réclamés de ces chefs n’apparaissent pas bien fondés.

Les frais de remise de dossier avocat pour un montant de 300 euros ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelées et sont au surplus compris dans les dépens. Les frais réclamés de ces chefs n’apparaissent pas bien fondés.

Les frais d’hypothèque légale, les frais d’état daté et les frais d’huissier pour 80,27 euros n’ont pas été justifiés par le versement de pièces aux débats et n’apparaissent donc pas bien fondés.

Au final il est justifié de la sommation de payer en date du 20/12/2018 pour un montant de 179,93 euros. La demande présentée de ce chef apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Les défendeurs sont donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 179,93 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les autres demandes

Les défendeurs, parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît équitable de les condamner in solidum à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] se désiste de la demande présentée au titre des charges de copropriété

DÉBOUTE Mme [U] [R] épouse [O] de sa demande de comunication du décompte de charges arrêté au 09 février 2023

DÉBOUTE Mme [U] [R] épouse [O] de sa demande de condamnation au remboursement d’un trop perçu

DÉBOUTE Mme [U] [R] épouse [O] de sa demande de condamnation de M. [X] [O] à lui rembourser la moitié des sommes qu’elle serait amenée à verser au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

CONDAMNE in solidum Mme [U] [R] épouse [O] et M. [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum Mme [U] [R] épouse [O] et M. [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] une somme de 179,93 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum Mme [U] [R] épouse [O] et M. [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Mme [U] [R] épouse [O] et M. [X] [O] aux dépens

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement

Ainsi fait et rendu le TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,